III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-3464)
Resolución de 11 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Logroño n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de elevación a público de un contrato de arrendamiento.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 9 de febrero de 2023
Sec. III. Pág. 19243
Citamos la jurisprudencia del Tribunal Supremo: “bajo el régimen de comunidad,
cualquiera de los comuneros está legitimado para ejercitar acciones en beneficio de la
misma” (STSS 15 de junio de 1982, 17 febrero y 16 de noviembre de 2000, 24 de junio
de 2004), “siempre que se actúe en beneficio de la comunidad y no en exclusivo interés
propio” (SSTS de 7 de noviembre de 2011 o 374/2014, de 16 de octubre), así como que
cualquier comunero está facultado para efectuar actos de administración, y, por lo tanto,
para desahuciar (STS 7 de febrero de 1981), así como que puede individualmente
realizar, con repercusión para el conjunto, todo lo que redunde en el beneficio de la
comunidad, como es el supuesto de concertar la resolución del contrato de arriendo, que
permite contraer otro en mejores condiciones (STS 5 de marzo de 1982), o que cualquier
copropietario arrendador está legitimado para el ejercicio de la acción resolutoria
(STS 14 de enero de 1985).
Concluyendo, es generalmente admitido que el arrendamiento constituye acto de
administración, por lo que bastaría, para su realización, la capacidad general para
celebrar tales actos, siendo sólo necesaria la capacidad dispositiva cuando se trate de
arrendamientos que, por sus estipulaciones, o por su duración, puedan ser considerados
acto de disposición o gravamen, algo que la jurisprudencia ha resuelto sobradamente en
base al criterio del plazo de duración de seis años, como se ha expuesto. Y en el caso
que nos ocupa se cumple ampliamente el requisito temporal para ser calificado como de
acto de administración.
Y destacar, como dice DGRN, R de 9 de enero de 2020 “El hecho que el
arrendamiento sea inscribible no tiene la transcendencia de transmutar su naturaleza
jurídica, de acto de administración a acto de disposición”
Cuatro. En la Escritura Pública objeto de inscripción acudió la arrendadora doña M. A,
representada por su hija doña I. M. I., que también era instituida heredera en el testamento
de don L. M. L. junto a sus hermanos L. A. y M. V.
Y al respecto, DGRN, R de 22 de abril de 2006: “b) Que la naturaleza jurídica y
condiciones propias de la comunidad de bienes determinan como conveniente o
necesaria la sumisión de los que menos intereses tienen a los que tienen la mayor
participación, debiendo considerarse el arrendamiento como acto de mera explotación y
contratable por acuerdo de la mayoría de los condueños. c) Que la posible falta de
citación a los condueños no otorgantes de la escritura para adoptar el acuerdo de
arrendamiento no podía estimarse como causa de nulidad del mismo, al no estar previsto
en ley alguna la forma en que han de adoptarse dicha clase de acuerdos”.
A este respecto, SAP Valencia, Sección 6.ª, S de 14 de septiembre de 2020:
“Cualquier comunero está legitimado activamente para el ejercicio de acciones en
beneficio de la comunidad. El comunero estará legitimado, salvo que conste de forma
indubitada la oposición de los otros copartícipes al ejercicio de la acción judicial, pero tal
oposición no cabe deducirla del simple hecho de que éstos no hayan firmado la
demanda, no existiendo en nuestro Derecho una suerte de litisconsorcio activo
necesario, pues a ninguna persona cabe obligarla a demandar tal como dijo la STS
de 12 de noviembre de 1994 (…)”.
La hija represento a la madre y estuvo de acuerdo en la elevación a público del
contrato de compraventa, respetándose su voluntad de no aceptar tácitamente la
herencia, (pero prueba que tampoco opuso su elevación, lo que nos llevaría a la teoría
de los propios actos, en un posible planteamiento futuro de contrario) lo que sí hizo su
madre, siendo conocida la interpretación jurisprudencial a este respecto desde la STS
de 23 abril 1928 (otorgamiento por el interesado de escritura de arrendamiento de bienes
hereditarios).
Por parte de esta DGRN se ha entendido que implican aceptación de la herencia el
arrendamiento de un bien de la herencia (cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de
abril de 1928 y la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado
de 26 de julio de 2017) y el ejercicio de una acción de resolución de contrato de
arrendamiento o desahucio del arrendatario (Sentencias del mismo Tribunal de 14
de marzo de 1978 y 27 de marzo de 2008).
cve: BOE-A-2023-3464
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 34
Jueves 9 de febrero de 2023
Sec. III. Pág. 19243
Citamos la jurisprudencia del Tribunal Supremo: “bajo el régimen de comunidad,
cualquiera de los comuneros está legitimado para ejercitar acciones en beneficio de la
misma” (STSS 15 de junio de 1982, 17 febrero y 16 de noviembre de 2000, 24 de junio
de 2004), “siempre que se actúe en beneficio de la comunidad y no en exclusivo interés
propio” (SSTS de 7 de noviembre de 2011 o 374/2014, de 16 de octubre), así como que
cualquier comunero está facultado para efectuar actos de administración, y, por lo tanto,
para desahuciar (STS 7 de febrero de 1981), así como que puede individualmente
realizar, con repercusión para el conjunto, todo lo que redunde en el beneficio de la
comunidad, como es el supuesto de concertar la resolución del contrato de arriendo, que
permite contraer otro en mejores condiciones (STS 5 de marzo de 1982), o que cualquier
copropietario arrendador está legitimado para el ejercicio de la acción resolutoria
(STS 14 de enero de 1985).
Concluyendo, es generalmente admitido que el arrendamiento constituye acto de
administración, por lo que bastaría, para su realización, la capacidad general para
celebrar tales actos, siendo sólo necesaria la capacidad dispositiva cuando se trate de
arrendamientos que, por sus estipulaciones, o por su duración, puedan ser considerados
acto de disposición o gravamen, algo que la jurisprudencia ha resuelto sobradamente en
base al criterio del plazo de duración de seis años, como se ha expuesto. Y en el caso
que nos ocupa se cumple ampliamente el requisito temporal para ser calificado como de
acto de administración.
Y destacar, como dice DGRN, R de 9 de enero de 2020 “El hecho que el
arrendamiento sea inscribible no tiene la transcendencia de transmutar su naturaleza
jurídica, de acto de administración a acto de disposición”
Cuatro. En la Escritura Pública objeto de inscripción acudió la arrendadora doña M. A,
representada por su hija doña I. M. I., que también era instituida heredera en el testamento
de don L. M. L. junto a sus hermanos L. A. y M. V.
Y al respecto, DGRN, R de 22 de abril de 2006: “b) Que la naturaleza jurídica y
condiciones propias de la comunidad de bienes determinan como conveniente o
necesaria la sumisión de los que menos intereses tienen a los que tienen la mayor
participación, debiendo considerarse el arrendamiento como acto de mera explotación y
contratable por acuerdo de la mayoría de los condueños. c) Que la posible falta de
citación a los condueños no otorgantes de la escritura para adoptar el acuerdo de
arrendamiento no podía estimarse como causa de nulidad del mismo, al no estar previsto
en ley alguna la forma en que han de adoptarse dicha clase de acuerdos”.
A este respecto, SAP Valencia, Sección 6.ª, S de 14 de septiembre de 2020:
“Cualquier comunero está legitimado activamente para el ejercicio de acciones en
beneficio de la comunidad. El comunero estará legitimado, salvo que conste de forma
indubitada la oposición de los otros copartícipes al ejercicio de la acción judicial, pero tal
oposición no cabe deducirla del simple hecho de que éstos no hayan firmado la
demanda, no existiendo en nuestro Derecho una suerte de litisconsorcio activo
necesario, pues a ninguna persona cabe obligarla a demandar tal como dijo la STS
de 12 de noviembre de 1994 (…)”.
La hija represento a la madre y estuvo de acuerdo en la elevación a público del
contrato de compraventa, respetándose su voluntad de no aceptar tácitamente la
herencia, (pero prueba que tampoco opuso su elevación, lo que nos llevaría a la teoría
de los propios actos, en un posible planteamiento futuro de contrario) lo que sí hizo su
madre, siendo conocida la interpretación jurisprudencial a este respecto desde la STS
de 23 abril 1928 (otorgamiento por el interesado de escritura de arrendamiento de bienes
hereditarios).
Por parte de esta DGRN se ha entendido que implican aceptación de la herencia el
arrendamiento de un bien de la herencia (cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de
abril de 1928 y la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado
de 26 de julio de 2017) y el ejercicio de una acción de resolución de contrato de
arrendamiento o desahucio del arrendatario (Sentencias del mismo Tribunal de 14
de marzo de 1978 y 27 de marzo de 2008).
cve: BOE-A-2023-3464
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 34
