BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 9 de febrero de 2023

Sec. III. Pág. 19210

inmatriculación, para que quienes puedan resultar perjudicados puedan hacer lo que a
su derecho convenga.
Pero, una vez practicada la inmatriculación, es de plena aplicación el artículo 1,
párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria, por lo que los asientos, una vez practicados, están
bajo la salvaguardia de los tribunales.
Por ello, la hipotética actuación del colindante afectado para defender su derecho
perjudicado por la inmatriculación no debe realizarse ante el Registro de la Propiedad
sino ante la autoridad judicial competente, en juicio seguido contra el titular registral de la
finca inmatriculada indebidamente, del cual deberá tomarse la anotación preventiva
correspondiente para evitar que, transcurridos los dos años, pueda aparecer un tercero
del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, mientras se culmina el procedimiento con la
correspondiente sentencia. Ello sin perjuicio de la posibilidad de llegar a un acuerdo
sobre la descripción y georreferenciación de ambas fincas, bien en un procedimiento de
deslinde del artículo 200 de la Ley Hipotecaria ante el notario, una conciliación registral
del artículo 103 bis de la Ley Hipotecaria, ante el registrador, o bien instando sendos
expedientes del artículo 199 de la Ley Hipotecaria para cada finca, sin que ninguno de
ellos se oponga la inscripción de la georreferenciación del vecino.
3. Entrando en el fondo del asunto, la primera de las cuestiones a tratar es la de si
puede lograrse la práctica del asiento solicitado mediante la instancia privada suscrita
por el colindante notificado una vez inmatriculada la finca.
La respuesta es evidentemente negativa, pues el artículo 3 de la Ley Hipotecaria
exige titulación pública para la práctica de cualquier asiento, salvo en los excepcionales
supuestos, taxativamente determinados por la Ley, en los que puede admitirse la
solicitud por documento privado.
Por tanto, la comunicación del colindante al Registro ningún asiento puede causar
pues no existe ningún expediente en trámite que permita esa alegación contraria, cuando
se inmatricula una finca por la vía del artículo 205 de la Ley Hipotecaria.
Siendo, además, un documento privado, donde siquiera puede determinarse la
identidad del firmante, pues no se ha legitimado la firma notarialmente o se ha ratificado
ante el registrador, no puede dar lugar a ningún asiento, por aplicación del citado
artículo 3 de la Ley Hipotecaria y el artículo 33 del Reglamento Hipotecario. En este
sentido, como declaró la Resolución de este Centro Directivo de 20 de diciembre
de 2019, la fehaciencia de que habla el artículo 1227 del Código Civil se extiende solo a
la fecha del otorgamiento del documento privado, pero no a su autoría, ni a la capacidad
de las partes, ni a la validez del propio documento, careciendo de fuerza probatoria
respecto del hecho que motiva su otorgamiento, como declaró la Resolución de este
Centro Directivo de 23 de febrero de 2022.
Como reiteradamente ha declarado este Centro Directivo, en resoluciones como las
de 25 de octubre de 2005, 16 de junio de 2010 o 25 de abril de 2022, uno de los
principios básicos de nuestro sistema registral es el de legalidad, el cual, por la especial
trascendencia de efectos derivados de los asientos del Registro, en cuanto que gozan de
la presunción de exactitud y validez y se hallan bajo la salvaguardia de los tribunales,
está fundado en una rigurosa selección de los títulos inscribibles sometidos a la
calificación del registrador; los cuales, en el plano formal (artículo 3 de la Ley
Hipotecaria) deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria o documento
auténtico expedido por autoridad judicial o administrativa. Por tanto, el documento
privado solo puede causar asiento registral en los casos taxativamente determinados por
la Ley, que son excepcionales, entre los cuales no figura el presentado en este caso.
4. Tampoco puede practicarse el asiento de presentación, por aplicación del
artículo 420 del Reglamento Hipotecario, que dispone: «Los registradores no extenderán
asiento de presentación de los siguientes documentos: 1. Los documentos privados,
salvo en los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral. 2.
Los documentos relativos a fincas radicantes en otros distritos hipotecarios. 3. Los
demás documentos que por su naturaleza, contenido o finalidad no puedan provocar
operación registral alguna».

cve: BOE-A-2023-3461
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Núm. 34