BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 9 de febrero de 2023

Sec. III. Pág. 19219

albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso -inmatriculaciones de
parcelas colindantes o encubrimiento de otras operaciones como agrupaciones,
agregaciones o segregaciones- pueden (y deben) generar una calificación negativa a la
inscripción del exceso o defecto de cabida declarado.
4. En el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria en todo caso será objeto
de calificación por el registrador la existencia o no de dudas en la identidad de la finca,
pues tal y como dispone el artículo 9.b) «la representación gráfica aportada será objeto
de incorporación al folio real de la finca, siempre que no se alberguen dudas por el
registrador sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita,
valorando la falta de coincidencia, siquiera parcial, con otra representación gráfica
previamente incorporada, así como la posible invasión del dominio público. Se entenderá
que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción
literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción
del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de
la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta
diferenciación respecto de los colindantes».
Por tanto, las dudas pueden referirse a que la representación gráfica de la finca
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la
posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o se encubriese un negocio
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 199 y 201
de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 22 de abril, 8 de junio y 10 de octubre de 2016,
entre otras).
Además, dispone el precepto que, a los efectos de valorar la correspondencia de la
representación gráfica aportada, el registrador podrá utilizar, con carácter meramente
auxiliar, otras representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las
características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que
podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la
Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 2 de agosto
de 2016.
5. Procede, en consecuencia, entrar a analizar si los motivos esgrimidos por el
registrador en la nota de calificación justifican no iniciar la tramitación del procedimiento
para la inscripción de la representación gráfica solicitada y consiguiente rectificación de
la descripción, considerando que todo juicio de identidad de la finca por parte del
registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y
fundado en criterios objetivos y razonados.
En el caso de este expediente el registrador fundamenta su nota de calificación en la
circunstancia de ser la finca resultado de una división y en la modificación de un lindero
fijo, sin aportar principio de prueba alguno que justifique, más allá de tal extremos, la
improcedencia de la tramitación del expediente.
En primer lugar, por esta Dirección General se ha afirmado que por la existencia de
una previa operación de modificación de entidades hipotecarias no puede negarse la
posibilidad de rectificar con posterioridad la descripción de las fincas resultantes, siempre
y cuando se cumplan los requisitos y procedimientos contemplados para ello en la Ley
Hipotecaria y, ante todo, siempre que las rectificaciones pretendidas no impliquen una
nueva reordenación de terrenos diferente a la resultante de la modificación hipotecaria
inscrita (cfr. Resoluciones de 29 de septiembre y 26 de octubre de 2017).
En cuanto a la magnitud del exceso, esta Dirección General ha señalado (desde la
resolución de 17 de noviembre de 2015 que es reiterada en numerosas posteriores como
las de 22 de octubre y 8, 19, 27 y 28 de noviembre de 2018), que «el procedimiento
previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria es aplicable incluso cuando la magnitud
de la rectificación superficial excediera del diez por ciento de la superficie inscrita o se
tratase de una alteración de linderos fijos, pues, por una parte, la redacción legal no
introduce ninguna restricción cuantitativa ni cualitativa al respecto, y por otra, los
importantes requisitos, trámites y garantías de que está dotado tal procedimiento
justifican plenamente esta interpretación sobre su ámbito de aplicación».

cve: BOE-A-2023-3462
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Núm. 34