BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 9 de febrero de 2023

Sec. III. Pág. 19203

alcanzándole siquiera la doctrina de los actos propios, porque el efecto de la nulidad
absoluta del contrato se encuentra extra muros de la eventual voluntad de las partes que
lo hubieran concertado, hasta el extremo de que, como reiteradamente ha declarado la
Jurisprudencia del Tribunal Supremo, resulta susceptible de ser apreciada de oficio.
Por tanto al no cumplir la parcela resultante las normas exigidas para la segregación,
la misma no es posible ya que la normativa urbanística aplicable no lo permite,
tratándose de una transmisión de una cosa no susceptible de tráfico jurídico, y cuyo
efecto inmediato, en el caso de contravención, implica la nulidad de pleno derecho del
acto, que por ello no es susceptible de transmitir el dominio (en concurrencia con el
modo) ni es susceptible de otorgamiento de escritura pública ni de inscripción registral –
cfr. sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga de 31 de marzo de 2021–.
La posibilidad de realizar dicha segregación solo podría producirse por un cambio en
la normativa urbanística del municipio que recalificase la finca, por proceder los
compradores a edificar en la misma destinándola a uso industrial u otro de carácter no
agrario en las condiciones y demás supuestos que permitirían aplicar las excepciones
contempladas en el artículo 25 de la Ley 19/1995.
En este sentido resultan concluyentes las Sentencias del Tribunal Supremo de 19 de
noviembre de 2008 y 18 de marzo de 2009, de las que se deduce que el incumplimiento
de la normativa urbanística tiene una repercusión civil evidente pues no es posible
otorgar escritura pública ni inscribir en el Registro.
En la segunda citada el Tribunal Supremo se pronunció en el sentido de que «debe
desestimarse el argumento de que la sanción de nulidad (ex artículos 6.3 y 1255 del
Código Civil) no se reputa aplicable a supuestos de vulneración de normas
administrativas, porque la norma del artículo 24 de la Ley 19/1995 es una norma civil
porque afecta al derecho de dominio (artículo 348 del Código Civil) y singularmente a
una de las facultades que lo integran, la de disposición, la que se limita por razones de
función social, por lo que constituye uno de los límites que conforman el régimen normal
y ordinario de la propiedad, todo sin perjuicio de su incidencia en otras ramas del
ordenamiento jurídico y su evidente perspectiva constitucional... concluyendo esta misma
sentencia que la vulneración de la normativa de indivisibilidad de determinadas fincas
rústicas establecida en la Ley 19/1995 acarrea la sanción de nulidad, lo que obviamente
es competencia de los tribunales civiles» (en igual sentido, citar las sentencias de la
Audiencia Provincial de Jaén de 31 de enero del 2012, de la Audiencia Provincial de
Cáceres de 4 de noviembre de 2011 o de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca
de 5 de julio de 2011).
El hecho de que estemos ante una sanción civil de nulidad apreciable de oficio
apoyaría la tesis de que la misma fuera calificable directamente por el registrador por
afectar a la validez del acto dispositivo –cfr. artículo 18 de la Ley Hipotecaria– máxime si
como señaló la Resolución de 7 de septiembre de 1992, no ha de importar, para negar
en su caso la inscripción, que los defectos puedan ser causa de anulabilidad, y no de
nulidad de pleno derecho, pues al Registro sólo deben llegar actos plenamente válidos.
En este caso, sin embargo, se trata de una invalidez que depende de circunstancias
de hecho como la naturaleza rústica de la finca, su cualidad de secano o de regadío o
los fines constructivos, cuya apreciación el legislador ha previsto que corresponda al
órgano competente en materia agraria, limitándose la actuación registral a la remisión de
la documentación al citado órgano para que éste, con los medios de que dispone pueda
apreciar la infracción de la unidad mínima de cultivo mediante un pronunciamiento de
naturaleza administrativa que debe estar sometido a las garantías del procedimiento
administrativo –artículo 34 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre–.
Siendo además, como ha reiterado el Tribunal Supremo, la declaración de nulidad
competencia exclusiva de los tribunales civiles, la nulidad inicialmente declarada por la
Administración competente a estos efectos, no puede considerarse obstativa de una
nueva resolución de signo diferente –artículos 109 y 110 de la actual Ley 39/2015, de 1
de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas–,

cve: BOE-A-2023-3460
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Núm. 34