BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 9 de febrero de 2023

Sec. III. Pág. 19198

En este sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de mayo de 1944 dice: «es
de notorio interés la perfecta delimitación de los inmuebles en sus matices de rústicos y
urbanos, dado el diferente trato legal que preside la regulación de múltiples situaciones
jurídicas que a ellos afectan y si bien, de ordinario, la línea de separación se presenta con
caracteres de gran simplicidad, tanto en la aceptación vulgar de los términos, que asigna
el concepto de rústico al suelo o tierra, y de urbano al edificio, como en la aceptación
etimológica o gramatical que por razón de su situación en el campo o en la ciudad, los
denomina, respectivamente, rústicos o urbanos, es lo cierto que a veces se ofrecen
complejidades y dudas, ya porque la característica vulgar y la etimología invaden la esfera
de acción opuesta –casa en el campo, solar o huerta en la ciudad–, ya porque ambos
elementos de distinción concurren entrelazados en un mismo predio –en ese aspecto,
predio mixto–, y es entonces cuando se precisa acudir a otras fuentes de conocimiento
para poder fijar la línea de diferenciación entre unos y otros bienes. Si se toma como
punto de partida el artículo 2 de la Ley de 15 de marzo de 1935, completada por las
disposiciones referentes a la institución del Catastro, por declaraciones jurisprudenciales
de esta sala, singularmente en materia de retracto de colindantes, por Resoluciones de
la Dirección General de los Registros y por la doctrina científica, se puede llegar a la
conclusión de que el predio rústico se distingue fundamentalmente del urbano: primero,
por su situación y emplazamiento en el campo o en la población; segundo, por el
aprovechamiento o destino –explotación agrícola, pecuaria o forestal, frente a vivienda,
industria o comercio–, y tercero, por la preponderancia de uno de esos elementos, si
ambos concurren en un mismo predio o por la relación de independencia que entre ellos
existía, como principal el uno y accesorio el otro», y en igual sentido se pronuncian
Sentencias posteriores.
Puede decirse que, en términos generales, la jurisprudencia civil, a la hora de
resolver conflictos de esta naturaleza, no se ha visto vinculada por la clasificación
urbanística del suelo, pues ésta es una determinación de hecho, que constituye un factor
indiciario más en la búsqueda de la interpretación legal (Sentencias del Tribunal
Supremo de 14 de noviembre de 1991 y 18 de abril de 1997).
Pero en ciertos supuestos la propia norma civil se remite a la urbanística. Así, en el
ámbito de los arrendamientos rústicos, cabe citar como precedente de la actual
regulación el artículo 2.a) de la Ley de 15 de marzo de 1935, que negaba el carácter de
fincas rústicas a los solares edificables enclavados total o parcialmente dentro de un
núcleo urbano o en las zonas y planes de ensanche de las poblaciones.
En igual sentido, la anterior Ley de 31 de diciembre de 1980, de Arrendamientos
Rústicos, en su artículo séptimo establecía: «Uno. Tampoco se aplicarán las normas de
esta Ley a los arrendamientos que tengan por objeto, inicial o posteriormente, fincas en
las que concurran alguna de las circunstancias siguientes: Primera. Constituir, conforme
a la legislación específica, suelo urbano o suelo urbanizable programado (…)».
En la actual Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos, el
artículo 7 dispone que no se aplicará esta ley a los arrendamientos que tengan por
objeto, inicial o posteriormente, fincas en que concurran alguna de las circunstancias que
se enumeran: «a) constituir, conforme a la legislación específica, suelo urbano o suelo
urbanizable al que se refiere el artículo 27.1 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre
régimen del suelo y valoraciones […]».
Sin embargo, respecto al régimen de las unidades mínimas de cultivo de las fincas
rústicas, los artículos 24 a 26 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, que constituyen legislación
civil de aplicación plena al amparo del artículo 149.1.8.ª de la Constitución, no definen la
condición rústica determinante de su ámbito de aplicación.
Únicamente, el artículo 25 al regular las excepciones en las que se permite la división
o segregación establece, entre otras: «b) Si la porción segregada se destina de modo
efectivo, dentro del año siguiente a cualquier tipo de edificación o construcción
permanente, a fines industriales o a otros de carácter no agrario, siempre que se haya
obtenido la licencia prevista en la legislación urbanística y posteriormente se acredite la
finalización de la edificación o construcción, en el plazo que se establezca en la

cve: BOE-A-2023-3460
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