BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 9 de febrero de 2023

Sec. III. Pág. 19186

recurso de apelación interpuesto contra la sentencia citada de fecha 13 de julio de 2022;
que, por tanto, no siendo firme la sentencia citada por estar pendiente de recurso, no
procede la inscripción, y se solicita la cancelación por nulidad de la inscripción porque la
resolución judicial no es firme.
El registrador deniega la cancelación del asiento porque nos encontramos ante una
instancia privada que no puede provocar asiento registral alguno y, practicados los
asientos, los mismos se hallan bajo la salvaguardia judicial y no es posible revisar la
legalidad en la práctica de dichos asientos.
La recurrente alega que la inscripción se ha realizado en virtud de la sentencia del
juicio verbal y se ha practicado dentro del plazo de apelación; que la sentencia no es
firme; que el registrador no tiene competencia para practicar dicha inscripción en tanto
no se resuelva el recurso de apelación interpuesto.
2. El artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria expresamente determina que
«los asientos del Registro practicados en los libros que se determinan en los
artículos 238 y siguientes, en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la
salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su
inexactitud en los términos establecidos en esta Ley».
Consecuentemente con este principio básico de la Ley Hipotecaria, el artículo 40.d)
de la misma ley determina que «cuando la inexactitud procediere de falsedad, nulidad o
defecto del título que hubiera motivado el asiento y, en general, de cualquier otra causa
de las no especificadas anteriormente, la rectificación precisará el consentimiento del
titular o, en su defecto, resolución judicial».
Son principios básicos de nuestro Derecho hipotecario, íntimamente relacionados, el
de tracto sucesivo, el de salvaguardia judicial de los asientos registrales y el de
legitimación, según los artículos 1, 20, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria.
Sólo con las mencionadas cautelas puede garantizarse el adecuado
desenvolvimiento del principio constitucional de la protección jurisdiccional de los
derechos e intereses legítimos y de la interdicción de la indefensión, con base en el
artículo 24 de la Constitución, una de cuyas manifestaciones tiene lugar en el ámbito
hipotecario a través de los reseñados principios de salvaguardia judicial de los asientos
registrales, tracto sucesivo y legitimación.
Por ello, como ha reiterado este Centro Directivo (cfr. por todas, las Resoluciones
de 2 de febrero de 2005, 19 de diciembre de 2006, 19 de junio de 2010, 23 de agosto
de 2011 y 10 de abril de 2017), la rectificación de los asientos exige, bien el
consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún
derecho -lógicamente siempre que se trate de materia no sustraída al ámbito de
autonomía de la voluntad-, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio
declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar
conceda algún derecho (cfr. artículos 40, 217 y 219 de la Ley Hipotecaria).
No puede alterarse, por tanto, el contenido de los asientos sin dicho consentimiento o
resolución judicial, o sin una acreditación fehaciente de lo manifestado que desvirtúe el
contenido del título que motivó la inscripción vigente.
Más concretamente, este Centro Directivo ha afirmado (vid., Resolución de 19 de
enero de 2015, entre otras) la imposibilidad de revocar una inscripción supuestamente
nula por parte de una Resolución la Dirección General: «En efecto, una vez practicado
un asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales, produciendo
todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud, por los tribunales de Justicia de
acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos o bien se acepte por el titular
del derecho inscrito su rectificación (artículos 1, 38, 40, 82 y 83 de la Ley Hipotecaria)».
Como ya puso de relieve en la Resolución de 21 de noviembre de 2019: «En el
presente expediente nos encontramos ante una instancia privada que no puede provocar
asiento registral alguno. Practicados los asientos, los mismos se hallan bajo la
salvaguardia judicial y no es posible revisar la legalidad en la práctica de dichos asientos
ni la calificación positiva previa en que encuentran su fundamento los efectos de
legitimación que dichos asientos generan, sin perjuicio de la posibilidad de su

cve: BOE-A-2023-3459
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Núm. 34