BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 3 de febrero de 2023

Sec. III. Pág. 15401

rústicos. d) Si se produce por causa de expropiación forzosa, de conformidad con lo
dispuesto en la Ley de Expropiación Forzosa”».
En concreto, la unidad mínima de cultivo en la Comunidad Valenciana es de 2,5
hectáreas en tierra secano y de 0,5 hectáreas en tierra regadío, según el Decreto de la
Generalitat Valenciana de 9 de noviembre de 1999.
Ocurre que, en el presente caso, (al igual que ocurría en el que fue objeto de la
citada resolución de 27 de junio de 2018) «la recurrente no especifica cual es el
supuesto de excepción de entre los examinados al que se acoge».
Pese a ello, la recurrente afirma en su recurso que «no se trata de completar la
descripción literaria de la finca por el trámite del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, como
se ha tramitado por el Registrador, sino que estamos ante el procedimiento del
artículo 79 y 80 Real Decreto 1093/1997» cuya aplicación invoca.
Sin embargo, respecto de lo dispuesto en el invocado artículo 80 del Real
Decreto 1093/1997, relativo a la remisión de comunicaciones por el registrador a la
Administración agraria competente a fin de que adopte el acuerdo pertinente sobre
nulidad del acto o sobre apreciación de las excepciones de acuerdo con lo dispuesto en
los artículos 23 y 24 de la Ley 19/1995, como dijo la citada Resolución de 27 de junio
de 2018, «se ha destacado la impropiedad de atribuir a la Administración (autonómica en
este caso) competencia para adoptar una resolución (administrativa) de declaración de
nulidad de un acto civil de modificación de entidad hipotecaria como son las
segregaciones y divisiones de fincas registrales de propiedad privada, competencia que
en puridad sólo corresponde a los tribunales y no a cualquiera, sino precisamente a los
del orden civil (vid. artículo 2 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la
Jurisdicción Contencioso-administrativa) (…)
Por ello, la mención que se hace en el citado artículo 80 del Real Decreto 1093/1997
(norma, por tanto, meramente reglamentaria y necesariamente subordinada a la ley)
sobre atribución de competencias a órganos administrativos para dictar resoluciones
declarativas de la nulidad de actos civiles (de segregación o división de terrenos de
propiedad privada) debe entenderse en sus justos límites. En este sentido es la ley la
que declara nulo y sin efecto alguno el acto o contrato que realiza el fraccionamiento
prohibido (infringiendo la unidad mínima de cultivo), y que esta nulidad no responde a la
falta de elementos esenciales del negocio, sino a la vulneración de una prohibición legal
expresa (cfr. artículo 6.3 del Código Civil), norma prohibitiva que tiene como presupuesto
de aplicación la concurrencia del supuesto de hecho que contempla que es el de la
ilicitud del objeto (finca inferior a la unidad mínima de cultivo). Ahora bien, la apreciación
de la concurrencia de este supuesto de hecho depende de circunstancias fácticas
extradocumentales (…) El hecho de que estos elementos dependan de factores cuya
apreciación en la práctica pueda requerir la intervención y valoración de técnicos y el
examen de circunstancias factuales es lo que justifica que, dependiendo la validez civil
del acto de tales factores, el reiterado artículo 80 del Real Decreto 1093/1997 articulase
como fórmula para resolver el problema de la calificación de tales títulos la de la
reiterada comunicación por parte del registrador a los órganos competentes de la
Comunidad Autónoma (…) Pero (…) no puede afirmarse que la resolución administrativa
de declaración de nulidad prevista en el artículo 80 del Real Decreto 1093/1997
constituya un elemento formal y materialmente constitutivo, “ad substantiam”, de dicha
nulidad, por lo que no cabe realizar una suerte de interpretación “a contrario sensu”
pretendiendo que en caso de omisión de dicha resolución expresa y formalmente
declarativa de tal nulidad el acto de fraccionamiento infractor de la prohibición del
artículo 24 de la Ley de Modernización de las Explotaciones Agrarias quedaría sanado o
convalidado.
Interpretarlo así conduciría inevitablemente a entender que el Real
Decreto 1093/1997 modifica la Ley 19/1995 al añadir una excepción más (no emisión de
la citada resolución en plazo) a las previstas en su artículo 25, lo cual obviamente no es
posible por razón de su rango, sometida como está la norma reglamentaria al principio
de jerarquía normativa y al de sometimiento de toda actuación administrativa a la Ley

cve: BOE-A-2023-2894
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Núm. 29