III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-2893)
Resolución de 21 de diciembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 3, por la que se suspende la inscripción de determinada norma de una comunidad de propietarios.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 3 de febrero de 2023
Sec. III. Pág. 15383
del artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, es decir por unanimidad (siquiera
sea presunta, como permite la regla octava de tal precepto); e incluso con el voto en
contra de un disidente, si prospera la acción para obtener la sustitución de la unanimidad
por vía judicial, en el llamado «juicio de equidad» a que se refiere el párrafo tercero de la
de la regla séptima del mismo artículo 17, norma que el Tribunal Supremo ha
considerado aplicable también a los actos que requieren unanimidad, atendiendo a la
realidad social actual –cfr. Sentencia de 13 de marzo de 2003–), salvo que se trate de
acuerdos que la misma ley exceptúa de la regla de unanimidad (cfr. los artículos 10
y 17).
Esta necesidad de unanimidad para los acuerdos que impliquen modificación del
título constitutivo se ha mantenido aun cuando las sucesivas reformas de la Ley sobre
propiedad horizontal, entre las últimas por Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación,
regeneración y renovación urbanas, que precisamente dio nueva redacción al
artículo 17, han ido encaminadas a facilitar que los acuerdos alcanzados, especialmente
para incorporar actuaciones previstas en la citada ley, no queden ineficaces y así el
Preámbulo de la citada Ley 8/2013 expresa que no se puede hacer depender la
adopción de los mismos de que las comunidades de propietarios adopten dicha decisión
por unanimidad o por mayorías muy cualificadas, máxime cuando van a incluir obras
que, aunque afecten al título constitutivo o a los estatutos, en realidad competen a la
Administración actuante autorizar o, en algunos casos, exigir.
No obstante, uno de los supuestos en que la misma ley exceptúa la unanimidad es el
contemplado en el apartado 12 del citado artículo 17 de la Ley sobre propiedad
horizontal, introducido en dicha Ley por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de
medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que reduce la mayoría necesaria al
voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez,
representen las tres quintas partes de las cuotas de participación para adoptar el
acuerdo, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, por el que
se limite o condicione el ejercicio de lo que se conoce como alquiler o explotación de
índole turística de las viviendas («la cesión temporal de uso de la totalidad de una
vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o
promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de
comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a
un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística» son los términos que
emplea la letra «e)» del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de
Arrendamientos Urbanos), así como para el acuerdo por el que se establezcan cuotas
especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la
vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no
supongan un incremento superior al 20%, si bien en cualquier caso estos acuerdos no
tendrán efectos retroactivos, según dispone el mismo apartado 12.
3. Esta Dirección General ha entendido que esa norma introducida en la Ley sobre
propiedad horizontal por el Real Decreto-ley 7/2019 es aplicable a los acuerdos sobre el
alquiler turístico en el marco de la normativa sectorial que regule el ejercicio de la
actividad de uso turístico de viviendas y del régimen de usos establecido por los
instrumentos de ordenación urbanística y territorial, pero no permite que esa excepción a
la norma general de la unanimidad alcance a otros acuerdos relativos a otros usos de la
vivienda, como es, por ejemplo, el mero alquiler vacacional (cfr. las Resoluciones de 5
y 16 de junio y 16 de octubre de 2020 y 15 de enero, 8 de junio y 1 de diciembre
de 2021).
Igualmente, ha puesto de relieve que, al permitir dicha norma limitar o condicionar la
actividad de alquiler de índole turística de las viviendas también admite que se
establezca una prohibición absoluta de dicha actividad (cfr. las Resoluciones de 16 de
junio y 5 de noviembre de 2020 y 15 y 22 de enero de 2021). Cabe recordar lo que
expresamente se afirmó en la Resolución de 16 de junio de 2020:
«En cuanto al alcance de la modificación que se pueda hacer en los estatutos
amparándose en la mayoría especial establecida por el artículo 17.12 de la Ley sobre
cve: BOE-A-2023-2893
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 29
Viernes 3 de febrero de 2023
Sec. III. Pág. 15383
del artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, es decir por unanimidad (siquiera
sea presunta, como permite la regla octava de tal precepto); e incluso con el voto en
contra de un disidente, si prospera la acción para obtener la sustitución de la unanimidad
por vía judicial, en el llamado «juicio de equidad» a que se refiere el párrafo tercero de la
de la regla séptima del mismo artículo 17, norma que el Tribunal Supremo ha
considerado aplicable también a los actos que requieren unanimidad, atendiendo a la
realidad social actual –cfr. Sentencia de 13 de marzo de 2003–), salvo que se trate de
acuerdos que la misma ley exceptúa de la regla de unanimidad (cfr. los artículos 10
y 17).
Esta necesidad de unanimidad para los acuerdos que impliquen modificación del
título constitutivo se ha mantenido aun cuando las sucesivas reformas de la Ley sobre
propiedad horizontal, entre las últimas por Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación,
regeneración y renovación urbanas, que precisamente dio nueva redacción al
artículo 17, han ido encaminadas a facilitar que los acuerdos alcanzados, especialmente
para incorporar actuaciones previstas en la citada ley, no queden ineficaces y así el
Preámbulo de la citada Ley 8/2013 expresa que no se puede hacer depender la
adopción de los mismos de que las comunidades de propietarios adopten dicha decisión
por unanimidad o por mayorías muy cualificadas, máxime cuando van a incluir obras
que, aunque afecten al título constitutivo o a los estatutos, en realidad competen a la
Administración actuante autorizar o, en algunos casos, exigir.
No obstante, uno de los supuestos en que la misma ley exceptúa la unanimidad es el
contemplado en el apartado 12 del citado artículo 17 de la Ley sobre propiedad
horizontal, introducido en dicha Ley por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de
medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que reduce la mayoría necesaria al
voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez,
representen las tres quintas partes de las cuotas de participación para adoptar el
acuerdo, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, por el que
se limite o condicione el ejercicio de lo que se conoce como alquiler o explotación de
índole turística de las viviendas («la cesión temporal de uso de la totalidad de una
vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o
promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de
comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a
un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística» son los términos que
emplea la letra «e)» del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de
Arrendamientos Urbanos), así como para el acuerdo por el que se establezcan cuotas
especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la
vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no
supongan un incremento superior al 20%, si bien en cualquier caso estos acuerdos no
tendrán efectos retroactivos, según dispone el mismo apartado 12.
3. Esta Dirección General ha entendido que esa norma introducida en la Ley sobre
propiedad horizontal por el Real Decreto-ley 7/2019 es aplicable a los acuerdos sobre el
alquiler turístico en el marco de la normativa sectorial que regule el ejercicio de la
actividad de uso turístico de viviendas y del régimen de usos establecido por los
instrumentos de ordenación urbanística y territorial, pero no permite que esa excepción a
la norma general de la unanimidad alcance a otros acuerdos relativos a otros usos de la
vivienda, como es, por ejemplo, el mero alquiler vacacional (cfr. las Resoluciones de 5
y 16 de junio y 16 de octubre de 2020 y 15 de enero, 8 de junio y 1 de diciembre
de 2021).
Igualmente, ha puesto de relieve que, al permitir dicha norma limitar o condicionar la
actividad de alquiler de índole turística de las viviendas también admite que se
establezca una prohibición absoluta de dicha actividad (cfr. las Resoluciones de 16 de
junio y 5 de noviembre de 2020 y 15 y 22 de enero de 2021). Cabe recordar lo que
expresamente se afirmó en la Resolución de 16 de junio de 2020:
«En cuanto al alcance de la modificación que se pueda hacer en los estatutos
amparándose en la mayoría especial establecida por el artículo 17.12 de la Ley sobre
cve: BOE-A-2023-2893
Verificable en https://www.boe.es
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