III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-2893)
Resolución de 21 de diciembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 3, por la que se suspende la inscripción de determinada norma de una comunidad de propietarios.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 3 de febrero de 2023
Sec. III. Pág. 15382
IV
El Registrador de la Propiedad informó y elevó el expediente a esta Dirección
General mediante escrito de fecha 5 de octubre de 2022. En dicho informe, manifestaba
que se remitió el recurso interpuesto al notario autorizante de la escritura, sin que haya
formulado alegaciones.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 396, 397 y 606 del Código Civil; 13, 14, 17, 18, 20, 32 y 38 de la
Ley Hipotecaria; 5, 9, 10, 16 y 17 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad
horizontal; la Sentencia del Tribunal Constitucional de 9 de mayo de 1995; las
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 5 y 23 de julio
de 2005, 14 de octubre de 2006, 9 de febrero y 4 de noviembre de 2008, 5 de febrero
y 22 de septiembre de 2009, 13 de enero de 2011, 11 de abril y 31 de mayo de 2012, 25
de abril, 1 de julio y 27 de noviembre de 2013, 7 de abril, 30 de junio y 24 de julio
de 2017, 9 de mayo de 2018 y 29 de mayo y 19 de diciembre de 2019, y las
Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 1, 5, 11 y 16
de junio, 16 de octubre y 5 de noviembre de 2020 y 15 y 22 de enero, 8 de junio y 1 de
diciembre de 2021.
1. Mediante la escritura objeto de la calificación impugnada se elevaron a público
determinados acuerdos adoptados el día 3 de marzo de 2022 por la junta de propietarios
de un edificio en régimen de propiedad horizontal por los que se aprobó una nueva
norma, según la cual «se prohíbe y se limita a los propietarios y a los ocupantes, bajo
cualquier título o derecho real o personal de uso y disfrute de los diferentes pisos del
edificio, la realización en cualquiera de ellos, la actividad de apartamentos turísticos en
los términos definidos en el R.D. Ley 21/2018 de 14 de diciembre por el que se regulan
los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico de la Comunidad de Madrid o
norma sectorial que el futuro pueda sustituirla».
Se incorpora a dicha escritura certificación expedida por el secretario de la
comunidad, con el visto bueno del presidente, según la cual el acuerdo se aprobó con los
votos favorables de todos los propietarios salvo los emitidos por quienes se abstuvieron
(que representan el 1,05960% de las cuotas de propiedad) y con el voto en contra de
propietarios que representan el 2,45060% de las cuotas de propiedad.
El registrador fundamenta su negativa a la práctica de la inscripción solicitada en
que, a su juicio, la aprobación del acuerdo de inclusión de cláusula estatutaria para la
prohibición de arrendamientos turísticos en las viviendas del edificio requiere la
unanimidad de todos los propietarios. Entiende el registrador que la Ley sobre propiedad
horizontal permite que se limite o condicione el alquiler turístico de las viviendas, pero no
que se prohíba dicha actividad. Añade que la norma cuya inscripción se pretende
introduce desviaciones respecto del tenor literal de la letra e) del artículo 5 de la
Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
2. La Ley sobre propiedad horizontal ha superado dos características propias del
clásico concepto de la copropiedad romana o por cuotas, de la que se aparta al no
reconocer a los copropietarios la acción de división ni el derecho de retracto, y por eso
dota a esa comunidad sobre los elementos comunes de una regulación especial en la
que los intereses comunitarios predominen sobre el individual y encuentren su debida
protección jurídica a través del órgano competente y con las facultades y límites que la
propia Ley señala (cfr. la Resolución de 15 de junio de 1973).
Por ello se atribuye a la junta de propietarios, como órgano colectivo, amplias
competencias para decidir en los asuntos de interés de la comunidad (cfr. artículos 14
y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal), si bien tratándose de determinados acuerdos
(los que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título
constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad), sólo serán
válidos cuando se adopten por los propietarios en los términos previstos en la regla sexta
cve: BOE-A-2023-2893
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 29
Viernes 3 de febrero de 2023
Sec. III. Pág. 15382
IV
El Registrador de la Propiedad informó y elevó el expediente a esta Dirección
General mediante escrito de fecha 5 de octubre de 2022. En dicho informe, manifestaba
que se remitió el recurso interpuesto al notario autorizante de la escritura, sin que haya
formulado alegaciones.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 396, 397 y 606 del Código Civil; 13, 14, 17, 18, 20, 32 y 38 de la
Ley Hipotecaria; 5, 9, 10, 16 y 17 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad
horizontal; la Sentencia del Tribunal Constitucional de 9 de mayo de 1995; las
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 5 y 23 de julio
de 2005, 14 de octubre de 2006, 9 de febrero y 4 de noviembre de 2008, 5 de febrero
y 22 de septiembre de 2009, 13 de enero de 2011, 11 de abril y 31 de mayo de 2012, 25
de abril, 1 de julio y 27 de noviembre de 2013, 7 de abril, 30 de junio y 24 de julio
de 2017, 9 de mayo de 2018 y 29 de mayo y 19 de diciembre de 2019, y las
Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 1, 5, 11 y 16
de junio, 16 de octubre y 5 de noviembre de 2020 y 15 y 22 de enero, 8 de junio y 1 de
diciembre de 2021.
1. Mediante la escritura objeto de la calificación impugnada se elevaron a público
determinados acuerdos adoptados el día 3 de marzo de 2022 por la junta de propietarios
de un edificio en régimen de propiedad horizontal por los que se aprobó una nueva
norma, según la cual «se prohíbe y se limita a los propietarios y a los ocupantes, bajo
cualquier título o derecho real o personal de uso y disfrute de los diferentes pisos del
edificio, la realización en cualquiera de ellos, la actividad de apartamentos turísticos en
los términos definidos en el R.D. Ley 21/2018 de 14 de diciembre por el que se regulan
los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico de la Comunidad de Madrid o
norma sectorial que el futuro pueda sustituirla».
Se incorpora a dicha escritura certificación expedida por el secretario de la
comunidad, con el visto bueno del presidente, según la cual el acuerdo se aprobó con los
votos favorables de todos los propietarios salvo los emitidos por quienes se abstuvieron
(que representan el 1,05960% de las cuotas de propiedad) y con el voto en contra de
propietarios que representan el 2,45060% de las cuotas de propiedad.
El registrador fundamenta su negativa a la práctica de la inscripción solicitada en
que, a su juicio, la aprobación del acuerdo de inclusión de cláusula estatutaria para la
prohibición de arrendamientos turísticos en las viviendas del edificio requiere la
unanimidad de todos los propietarios. Entiende el registrador que la Ley sobre propiedad
horizontal permite que se limite o condicione el alquiler turístico de las viviendas, pero no
que se prohíba dicha actividad. Añade que la norma cuya inscripción se pretende
introduce desviaciones respecto del tenor literal de la letra e) del artículo 5 de la
Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
2. La Ley sobre propiedad horizontal ha superado dos características propias del
clásico concepto de la copropiedad romana o por cuotas, de la que se aparta al no
reconocer a los copropietarios la acción de división ni el derecho de retracto, y por eso
dota a esa comunidad sobre los elementos comunes de una regulación especial en la
que los intereses comunitarios predominen sobre el individual y encuentren su debida
protección jurídica a través del órgano competente y con las facultades y límites que la
propia Ley señala (cfr. la Resolución de 15 de junio de 1973).
Por ello se atribuye a la junta de propietarios, como órgano colectivo, amplias
competencias para decidir en los asuntos de interés de la comunidad (cfr. artículos 14
y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal), si bien tratándose de determinados acuerdos
(los que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título
constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad), sólo serán
válidos cuando se adopten por los propietarios en los términos previstos en la regla sexta
cve: BOE-A-2023-2893
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Núm. 29
