III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-2888)
Resolución de 20 de diciembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Fuengirola n.º 2, por la que se deniega la práctica de una anotación preventiva de demanda.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 3 de febrero de 2023
Sec. III. Pág. 15350
pendencia del proceso correspondiente» (artículo 726.1.1.ª de la Ley de Enjuiciamiento
Civil)».
Sobre lo que deba entenderse por procedimiento que pueda afectar al contenido del
Registro de la Propiedad, esta Dirección General se ha pronunciado en distintas
ocasiones en una doctrina que ha ido considerando, frente a una interpretación estricta
del precepto que entiende que solo las acciones reales pueden provocar tal asiento, que
la anotación de demanda debe practicarse en otros supuestos en los que la acción
ejercitada, sin ser estrictamente de naturaleza real, puede producir directa o
indirectamente, efectos reales.
Así lo considera la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública de 2 de julio de 2020 que, trayendo a colación la anterior doctrina de esta
Dirección General dice así: «Se ha señalado así de modo reiterado que no caben
anotaciones de demanda de reclamaciones de cantidad por tratarse de pretensiones de
naturaleza meramente personal u obligacional, que no se refieren a ningún derecho real
ni siquiera tienden a la constitución de tal derecho por vía de demanda y sentencia,
como sería los supuestos propios de un «ius ad rem».
En efecto el Tribunal Supremo, desde Sentencia de 18 de febrero de 1985, declara
que el artículo 42.1 de la Ley Hipotecaria se hallan comprendidas tanto las demandas
fundadas en una acción real como las que se apoyan en un título que se refiera
directamente a las fincas o derechos inscritos e implique una verdadera e inmediata
vocación a los mismos, permitiéndose no sólo la anotación de los derechos reales, sino
la facultad de anotar a los que fundan sus reclamaciones en acciones personales con
trascendencia en el Registro.
Igualmente (véase por ejemplo Resolución de la Dirección General de los Registros y
del Notariado de 28 de abril de 2002) este Centro Directivo considera que el artículo 42.1
de la Ley Hipotecaria incluye en su ámbito de aplicación todas aquellas demandas que,
de prosperar producirían una alteración de la situación jurídica que el Registro publica. Y
la práctica judicial, amparada por las Resoluciones de este Centro Directivo ha conferido
una amplitud notable a los supuestos en que procede la anotación preventiva de
demanda, yendo mucho más allá de los supuestos en que se ejercitan acciones de
propiedad o pretensiones que afecten al nacimiento, desarrollo o extinción de derechos
reales inmobiliarios.
La anotación preventiva de demanda se configura como un asiento en el Registro de
eficacia temporal limitada al tiempo del proceso judicial, relativo a derechos no
inscribibles, que tiende a garantizar el ejercicio de una acción que puede llegar a tener
alguna trascendencia registral y así evitar la inutilidad del fallo, haciendo posible su
ejecución. Constituye, pues una garantía, cuya constancia registral favorece por el juego
de la fe pública que el derecho o interés de la parte se mantenga seguro frente a
posibles terceros. Pero no constituye una pretensión autónoma, sino una garantía para la
efectividad del derecho material que se discute en el proceso. Si el derecho material que
se pretende es una mera devolución de cantidades, no procede su adopción».
De acuerdo con dicha doctrina, esta Dirección General ha considerado la
procedencia de la toma de razón de la anotación preventiva de demanda cuando la
acción ejercitada pretendía la resolución de un contrato (Resolución de 8 de noviembre
de 2013), cuando se pretendía la declaración de nulidad de un testamento (Resolución
de 20 de noviembre de 2017), e incluso cuando la acción pretendía la declaración de
indignidad de la persona llamada a una herencia (Resolución de 15 de septiembre
de 2017).
Y es que, en definitiva y como ha señalado la reciente Resolución de 25 de marzo
de 2021, «(…) no cabe desconocer que tras la reforma de la Ley de Enjuiciamiento civil
se ha abierto la posibilidad de practicar anotaciones registrales también en los casos en
que la publicidad registral sea útil para el buen fin de la ejecución (cfr. artículo 727.6 de la
Ley de Enjuiciamiento Civil).
Como señala el Auto del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 26 de mayo de 2020,
dictado en un caso similar al presente, «en este caso se aprecia la concurrencia de los
cve: BOE-A-2023-2888
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 29
Viernes 3 de febrero de 2023
Sec. III. Pág. 15350
pendencia del proceso correspondiente» (artículo 726.1.1.ª de la Ley de Enjuiciamiento
Civil)».
Sobre lo que deba entenderse por procedimiento que pueda afectar al contenido del
Registro de la Propiedad, esta Dirección General se ha pronunciado en distintas
ocasiones en una doctrina que ha ido considerando, frente a una interpretación estricta
del precepto que entiende que solo las acciones reales pueden provocar tal asiento, que
la anotación de demanda debe practicarse en otros supuestos en los que la acción
ejercitada, sin ser estrictamente de naturaleza real, puede producir directa o
indirectamente, efectos reales.
Así lo considera la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública de 2 de julio de 2020 que, trayendo a colación la anterior doctrina de esta
Dirección General dice así: «Se ha señalado así de modo reiterado que no caben
anotaciones de demanda de reclamaciones de cantidad por tratarse de pretensiones de
naturaleza meramente personal u obligacional, que no se refieren a ningún derecho real
ni siquiera tienden a la constitución de tal derecho por vía de demanda y sentencia,
como sería los supuestos propios de un «ius ad rem».
En efecto el Tribunal Supremo, desde Sentencia de 18 de febrero de 1985, declara
que el artículo 42.1 de la Ley Hipotecaria se hallan comprendidas tanto las demandas
fundadas en una acción real como las que se apoyan en un título que se refiera
directamente a las fincas o derechos inscritos e implique una verdadera e inmediata
vocación a los mismos, permitiéndose no sólo la anotación de los derechos reales, sino
la facultad de anotar a los que fundan sus reclamaciones en acciones personales con
trascendencia en el Registro.
Igualmente (véase por ejemplo Resolución de la Dirección General de los Registros y
del Notariado de 28 de abril de 2002) este Centro Directivo considera que el artículo 42.1
de la Ley Hipotecaria incluye en su ámbito de aplicación todas aquellas demandas que,
de prosperar producirían una alteración de la situación jurídica que el Registro publica. Y
la práctica judicial, amparada por las Resoluciones de este Centro Directivo ha conferido
una amplitud notable a los supuestos en que procede la anotación preventiva de
demanda, yendo mucho más allá de los supuestos en que se ejercitan acciones de
propiedad o pretensiones que afecten al nacimiento, desarrollo o extinción de derechos
reales inmobiliarios.
La anotación preventiva de demanda se configura como un asiento en el Registro de
eficacia temporal limitada al tiempo del proceso judicial, relativo a derechos no
inscribibles, que tiende a garantizar el ejercicio de una acción que puede llegar a tener
alguna trascendencia registral y así evitar la inutilidad del fallo, haciendo posible su
ejecución. Constituye, pues una garantía, cuya constancia registral favorece por el juego
de la fe pública que el derecho o interés de la parte se mantenga seguro frente a
posibles terceros. Pero no constituye una pretensión autónoma, sino una garantía para la
efectividad del derecho material que se discute en el proceso. Si el derecho material que
se pretende es una mera devolución de cantidades, no procede su adopción».
De acuerdo con dicha doctrina, esta Dirección General ha considerado la
procedencia de la toma de razón de la anotación preventiva de demanda cuando la
acción ejercitada pretendía la resolución de un contrato (Resolución de 8 de noviembre
de 2013), cuando se pretendía la declaración de nulidad de un testamento (Resolución
de 20 de noviembre de 2017), e incluso cuando la acción pretendía la declaración de
indignidad de la persona llamada a una herencia (Resolución de 15 de septiembre
de 2017).
Y es que, en definitiva y como ha señalado la reciente Resolución de 25 de marzo
de 2021, «(…) no cabe desconocer que tras la reforma de la Ley de Enjuiciamiento civil
se ha abierto la posibilidad de practicar anotaciones registrales también en los casos en
que la publicidad registral sea útil para el buen fin de la ejecución (cfr. artículo 727.6 de la
Ley de Enjuiciamiento Civil).
Como señala el Auto del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 26 de mayo de 2020,
dictado en un caso similar al presente, «en este caso se aprecia la concurrencia de los
cve: BOE-A-2023-2888
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Núm. 29
