III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-2888)
Resolución de 20 de diciembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Fuengirola n.º 2, por la que se deniega la práctica de una anotación preventiva de demanda.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 3 de febrero de 2023
Sec. III. Pág. 15351
requisitos necesarios para la adopción de la medida solicitada. Se trata de anotar en el
Registro de la Propiedad la demanda en la que la comunidad de propietarios ejercitó
contra los demandados, una acción de condena a demoler parcialmente una obra
realizada» sin consentimiento de aquélla.
No puede negarse la trascendencia real de dicha pretensión, al tratarse de una
acción relativa a la determinación de las características físicas del bien objeto del
derecho real inscrito (artículos 1, 2 y 9 de la Ley Hipotecaria (…)».
3. En el supuesto de hecho que da lugar a la presente y tal y como resulta de la
propia nota de calificación, la demanda va dirigida al cumplimiento de un contrato entre
actor y demandada, contrato que de cumplirse del modo pactado había de finalizar con
la entrega de la vivienda y pago del precio propios de un contrato de compraventa
(artículo 1445 del Código Civil). Según resulta del expediente el contrato objeto de la
demanda se encuentra en una fase inicial pues la parte actora ha entregado una
cantidad en concepto de arras o reservas y de acuerdo con sus previsiones debe
producir, a medida que se vayan desarrollando, la firma de un contrato privado de
compraventa y, con posterioridad, de una escritura pública, escritura que, de estimarse la
demanda, debe producir el efecto traditorio propio de su autorización (artículo 1462 del
Código Civil).
El recurso debe ser estimado pues la medida protectora que la anotación preventiva
provee al actor se acomoda con las afirmaciones contenidas en los considerandos
anteriores. Con independencia de cuales sean los pronunciamientos concretos que una
eventual sentencia estimatoria contenga, lo que queda fuera de duda es que la
pretensión ejercitada no se limita a la obtención de un mero título privado que
proporcionase legitimación para una ulterior acción (artículo 1279 del Código Civil), sino
que va dirigida a la obtención de un título traditorio pleno como es la escritura pública.
Ya la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de
fecha 24 de octubre de 1997 consideró lo siguiente: «La anotación preventiva de
demanda, aun cuando la acción ejercitada no sea estrictamente real, sino una acción
personal dirigida a provocar una mutación jurídico-real, determina la supeditación al
resultado del pleito y con plena eficacia erga omnes, de los actos dispositivos que
posteriormente otorgue el demandado (cfr. arts. 71 y 107.9 de la Ley Hipotecaria), de
modo que la eficacia de la eventual sentencia estimatoria no podrá ser obstaculizada
por la posible existencia de adquirentes posteriores del bien litigioso, quienes, sobre no
gozar –por efecto de la anotación– del juego protector de la fe pública registral (cfr.
art. 34 de la Ley Hipotecaria), quedan vinculados por aquella sentencia en los mismos
términos que su transmitente (cfr. arts. 1.252, del Código Civil y 9.4 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil). De ahí que se haya señalado por el Tribunal Supremo que en
virtud de esa anotación, la sentencia que en su día recaiga tendrá la misma eficacia
que si hubiera sido dictada el día en que se practica la anotación que anticipa así la
prioridad registral favorable a la modificación tabular (vid. Sentencia 18 de noviembre
de 1993). Tales consideraciones no pueden quedar menoscabadas en el caso
debatido, por el solo dato de que la sentencia recaída ni provoca ni reconoce la
existencia de una mutación jurídico-real, sino que se limita a declarar una obligación del
demandado «la de otorgar el contrato de venta cuestionado»– condenándose a su
cumplimiento y a la entrega de las fincas vendidas; pues es evidente que el efecto
protector de la anotación se extiende al resultado último del procedimiento judicial
entablado, esto es, a la mutación jurídico-real pretendida cuya realización la sentencia
ampara e impone en vía de ejecución; dicha modificación es, en definitiva, un efecto
propio de la sentencia y como tal, gozará de las ventajas registrales inherentes a la
prioridad que anticipa la anotación practicada».
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la
nota de calificación del registrador.
cve: BOE-A-2023-2888
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 29
Viernes 3 de febrero de 2023
Sec. III. Pág. 15351
requisitos necesarios para la adopción de la medida solicitada. Se trata de anotar en el
Registro de la Propiedad la demanda en la que la comunidad de propietarios ejercitó
contra los demandados, una acción de condena a demoler parcialmente una obra
realizada» sin consentimiento de aquélla.
No puede negarse la trascendencia real de dicha pretensión, al tratarse de una
acción relativa a la determinación de las características físicas del bien objeto del
derecho real inscrito (artículos 1, 2 y 9 de la Ley Hipotecaria (…)».
3. En el supuesto de hecho que da lugar a la presente y tal y como resulta de la
propia nota de calificación, la demanda va dirigida al cumplimiento de un contrato entre
actor y demandada, contrato que de cumplirse del modo pactado había de finalizar con
la entrega de la vivienda y pago del precio propios de un contrato de compraventa
(artículo 1445 del Código Civil). Según resulta del expediente el contrato objeto de la
demanda se encuentra en una fase inicial pues la parte actora ha entregado una
cantidad en concepto de arras o reservas y de acuerdo con sus previsiones debe
producir, a medida que se vayan desarrollando, la firma de un contrato privado de
compraventa y, con posterioridad, de una escritura pública, escritura que, de estimarse la
demanda, debe producir el efecto traditorio propio de su autorización (artículo 1462 del
Código Civil).
El recurso debe ser estimado pues la medida protectora que la anotación preventiva
provee al actor se acomoda con las afirmaciones contenidas en los considerandos
anteriores. Con independencia de cuales sean los pronunciamientos concretos que una
eventual sentencia estimatoria contenga, lo que queda fuera de duda es que la
pretensión ejercitada no se limita a la obtención de un mero título privado que
proporcionase legitimación para una ulterior acción (artículo 1279 del Código Civil), sino
que va dirigida a la obtención de un título traditorio pleno como es la escritura pública.
Ya la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de
fecha 24 de octubre de 1997 consideró lo siguiente: «La anotación preventiva de
demanda, aun cuando la acción ejercitada no sea estrictamente real, sino una acción
personal dirigida a provocar una mutación jurídico-real, determina la supeditación al
resultado del pleito y con plena eficacia erga omnes, de los actos dispositivos que
posteriormente otorgue el demandado (cfr. arts. 71 y 107.9 de la Ley Hipotecaria), de
modo que la eficacia de la eventual sentencia estimatoria no podrá ser obstaculizada
por la posible existencia de adquirentes posteriores del bien litigioso, quienes, sobre no
gozar –por efecto de la anotación– del juego protector de la fe pública registral (cfr.
art. 34 de la Ley Hipotecaria), quedan vinculados por aquella sentencia en los mismos
términos que su transmitente (cfr. arts. 1.252, del Código Civil y 9.4 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil). De ahí que se haya señalado por el Tribunal Supremo que en
virtud de esa anotación, la sentencia que en su día recaiga tendrá la misma eficacia
que si hubiera sido dictada el día en que se practica la anotación que anticipa así la
prioridad registral favorable a la modificación tabular (vid. Sentencia 18 de noviembre
de 1993). Tales consideraciones no pueden quedar menoscabadas en el caso
debatido, por el solo dato de que la sentencia recaída ni provoca ni reconoce la
existencia de una mutación jurídico-real, sino que se limita a declarar una obligación del
demandado «la de otorgar el contrato de venta cuestionado»– condenándose a su
cumplimiento y a la entrega de las fincas vendidas; pues es evidente que el efecto
protector de la anotación se extiende al resultado último del procedimiento judicial
entablado, esto es, a la mutación jurídico-real pretendida cuya realización la sentencia
ampara e impone en vía de ejecución; dicha modificación es, en definitiva, un efecto
propio de la sentencia y como tal, gozará de las ventajas registrales inherentes a la
prioridad que anticipa la anotación practicada».
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la
nota de calificación del registrador.
cve: BOE-A-2023-2888
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 29
