III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-2888)
Resolución de 20 de diciembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Fuengirola n.º 2, por la que se deniega la práctica de una anotación preventiva de demanda.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 3 de febrero de 2023
Sec. III. Pág. 15348
IV
Contra la nota de calificación sustituida, doña M. C., abogada, en nombre y
representación de don M. N., interpuso recurso el día 23 de septiembre de 2022 en virtud
de escrito en el que alegaba, resumidamente, lo siguiente:
Primero. Que se recurre el primero de los defectos señalados en la nota de
calificación.
Segundo. Que, mediante demanda, se articula una acción contra la sociedad
promotora exigiendo el cumplimiento de las obligaciones derivadas de un documento
firmado el día 12 de abril de 2021, esto es, continuar con la contratación realizada,
suscribir el contrato privado de compraventa sobre la vivienda adquirida por el actor y,
posteriormente, la correspondiente escritura pública de compraventa. En el suplico de la
demanda se solicita que: «a) Se declare la nulidad del párrafo quinto de la Estipulación
Tercera del contrato celebrado entre las partes con fecha 12 de abril de 2.021, teniéndola
por no puesta, subsistiendo el contrato con el resto de cláusulas contractuales; b) Se
declare que la cantidad de 10.000,00.–€ entregada por el actor, lo fue en concepto de
arras confirmatorias respecto de la compraventa de la vivienda n.º (…); c) Se condene a
la demandada a dar estricto cumplimiento al contrato celebrado con fecha 12 de abril
de 2021, respetando los términos de la compraventa pactada con el actor y, en
consecuencia, se avenga a suscribir contrato privado de compraventa en las condiciones
que se proyectan en el citado documento, y más tarde, una vez acabada la construcción
de la vivienda, se avenga a elevar a pública dicha compraventa, contra el pago del resto
del precio en la forma convenida», y Que, además, se solicitó la anotación preventiva de
demanda, medida que fue acordada por el Juzgado, pues no se solicita sólo el
cumplimiento de un contrato privado, sino también su elevación a público y,
consecuentemente, que tenga reflejo registral.
Tercero. Que la acción personal ejercitada tiene trascendencia real pues, como
resulta claramente de la demanda, no solo se solicita la suscripción de un contrato
privado de compraventa, sino además el otorgamiento a posteriori de la escritura pública
de compraventa; Que la acción ejercitada tiene verdadera trascendencia real pues, de
estimarse la demanda, se produciría necesariamente una alteración de la situación que
publica el Registro de la Propiedad; Que resulta claro el contenido de la demanda, pues
la intención de los contratantes fue celebrar un auténtico contrato de compraventa, de
carácter obligacional, pero cuyas obligaciones se cumplen en el momento de la firma de
la escritura pública con la consiguiente transmisión de la propiedad, con cita de la
Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 25 de noviembre
de 2019; Que, de todo ello, resulta que la elevación a escritura pública conllevará una
modificación jurídico real, y Que la Dirección General de los Registros y del Notariado ha
ido perfilando los requisitos de las anotaciones preventivas de demanda, admitiendo no
solo las derivadas de acciones reales, sino también de aquellas en que ejercitada una
acción personal se puede producir una mutación jurídico real (con cita de la Resolución
de 4 de julio de 1919), por lo que el contenido del artículo 42.1 de la Ley Hipotecaria
carece del carácter de «numerus clausus» (con cita de la sentencia de la Audiencia
Provincial de Granada, Sección Quinta, número 295/2006, de 26 de septiembre, del auto
de la Audiencia Provincial de Cádiz, Sección Quinta, número 41/2005, y del auto de la
Audiencia Provincial de Madrid número 417/2017, de 13 de noviembre, así como de las
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 6 de julio y 29
de septiembre de 1961).
V
El registrador de la Propiedad, tras la oportuna instrucción del expediente, emitió
informe el día 10 de octubre de 2022, ratificándose en su calificación, y elevó el
expediente a este Centro Directivo. Del expediente resultaba que, notificada la
cve: BOE-A-2023-2888
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 29
Viernes 3 de febrero de 2023
Sec. III. Pág. 15348
IV
Contra la nota de calificación sustituida, doña M. C., abogada, en nombre y
representación de don M. N., interpuso recurso el día 23 de septiembre de 2022 en virtud
de escrito en el que alegaba, resumidamente, lo siguiente:
Primero. Que se recurre el primero de los defectos señalados en la nota de
calificación.
Segundo. Que, mediante demanda, se articula una acción contra la sociedad
promotora exigiendo el cumplimiento de las obligaciones derivadas de un documento
firmado el día 12 de abril de 2021, esto es, continuar con la contratación realizada,
suscribir el contrato privado de compraventa sobre la vivienda adquirida por el actor y,
posteriormente, la correspondiente escritura pública de compraventa. En el suplico de la
demanda se solicita que: «a) Se declare la nulidad del párrafo quinto de la Estipulación
Tercera del contrato celebrado entre las partes con fecha 12 de abril de 2.021, teniéndola
por no puesta, subsistiendo el contrato con el resto de cláusulas contractuales; b) Se
declare que la cantidad de 10.000,00.–€ entregada por el actor, lo fue en concepto de
arras confirmatorias respecto de la compraventa de la vivienda n.º (…); c) Se condene a
la demandada a dar estricto cumplimiento al contrato celebrado con fecha 12 de abril
de 2021, respetando los términos de la compraventa pactada con el actor y, en
consecuencia, se avenga a suscribir contrato privado de compraventa en las condiciones
que se proyectan en el citado documento, y más tarde, una vez acabada la construcción
de la vivienda, se avenga a elevar a pública dicha compraventa, contra el pago del resto
del precio en la forma convenida», y Que, además, se solicitó la anotación preventiva de
demanda, medida que fue acordada por el Juzgado, pues no se solicita sólo el
cumplimiento de un contrato privado, sino también su elevación a público y,
consecuentemente, que tenga reflejo registral.
Tercero. Que la acción personal ejercitada tiene trascendencia real pues, como
resulta claramente de la demanda, no solo se solicita la suscripción de un contrato
privado de compraventa, sino además el otorgamiento a posteriori de la escritura pública
de compraventa; Que la acción ejercitada tiene verdadera trascendencia real pues, de
estimarse la demanda, se produciría necesariamente una alteración de la situación que
publica el Registro de la Propiedad; Que resulta claro el contenido de la demanda, pues
la intención de los contratantes fue celebrar un auténtico contrato de compraventa, de
carácter obligacional, pero cuyas obligaciones se cumplen en el momento de la firma de
la escritura pública con la consiguiente transmisión de la propiedad, con cita de la
Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 25 de noviembre
de 2019; Que, de todo ello, resulta que la elevación a escritura pública conllevará una
modificación jurídico real, y Que la Dirección General de los Registros y del Notariado ha
ido perfilando los requisitos de las anotaciones preventivas de demanda, admitiendo no
solo las derivadas de acciones reales, sino también de aquellas en que ejercitada una
acción personal se puede producir una mutación jurídico real (con cita de la Resolución
de 4 de julio de 1919), por lo que el contenido del artículo 42.1 de la Ley Hipotecaria
carece del carácter de «numerus clausus» (con cita de la sentencia de la Audiencia
Provincial de Granada, Sección Quinta, número 295/2006, de 26 de septiembre, del auto
de la Audiencia Provincial de Cádiz, Sección Quinta, número 41/2005, y del auto de la
Audiencia Provincial de Madrid número 417/2017, de 13 de noviembre, así como de las
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 6 de julio y 29
de septiembre de 1961).
V
El registrador de la Propiedad, tras la oportuna instrucción del expediente, emitió
informe el día 10 de octubre de 2022, ratificándose en su calificación, y elevó el
expediente a este Centro Directivo. Del expediente resultaba que, notificada la
cve: BOE-A-2023-2888
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Núm. 29
