III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-2888)
Resolución de 20 de diciembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Fuengirola n.º 2, por la que se deniega la práctica de una anotación preventiva de demanda.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 3 de febrero de 2023
Sec. III. Pág. 15346
electrónicamente del mismo mandamiento debidamente liquidado del impuesto, así
como testimonio de la demanda interpuesta en la que se solicita":
a) Se declare la nulidad del párrafo quinto de la estipulación tercera del contrato
celebrado entre las partes con fecha 12 de abril de 2.021, teniéndola por no puesta,
subsistiendo el contrato con el resto de las cláusulas contractuales. b) se declare que la
cantidad de 10.000 euros entregada por el actor, lo fue en concepto de arras
confirmatorias respecto de la compraventa de la vivienda (…) C) Se condene a la
demandada a dar estricto cumplimiento al contrato celebrado entre las partes
denominado "contrato de reserva para la compra de vivienda sobre plano, respetando los
términos de la compraventa pactada con el actor y, en consecuencia, se avenga a
suscribir contrato privado de compraventa en las condiciones que se proyectan en el
citado documento, y más tarde una vez acabada la construcción de la vivienda, se
avenga a elevar a pública dicha compraventa, contra el pago del resto del precio en la
forma convenida" con fecha 12 de abril de 2.021.
Segundo: Del examen del mismo resulta el siguiente defecto:
1. El contenido de la demanda, cuya anotación preventiva se ordena, carece de
trascendencia registral inmobiliaria, dado que la estimación de la demanda, daría lugar a
la suscripción de un documento privado, el cual de conformidad con el principio de
titulación pública (artículo 3 LH) no tendría acceso al Registro, con lo que no podría
provocar una mutación jurídico inmobiliaria, lo que impide su acceso al Registro.
2. No consta el NIF de la parte demandante.
A los anteriores hechos son de aplicación los siguientes
Fundamentos de Derecho.
1. Los documentos de toda clase, susceptibles de inscripción, se hallan sujetos a la
calificación del Registrador quien, bajo su responsabilidad, ha de resolver acerca de la
legalidad de sus formas extrínsecas, la capacidad de los otorgantes y la validez de los
actos contenidos en los mismos, de conformidad con lo establecido en los artículos 18
y 19 de la Ley Hipotecaria y 98 a 100 de su Reglamento
2. En particular, respecto del defecto señalado bajo el número 1, cabe decir que
respecto de la ejecución de las medidas cautelares dispone el artículo 738.2 LEC que si
se tratara de anotación preventiva se procederá conforme a las normas del Registro
correspondiente “el artículo 42 de la Ley Hipotecaria señala que ‘Podrán pedir anotación
preventiva de sus respectivos derechos en el Registro correspondiente. 1 El que
demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitución, declaración,
modificación o extinción de cualquier derecho real. Acerca de la interpretación de la
norma hipotecaria la DGRN tiene declarado que a tenor del artículo 42.1 no cabe duda
de que el objeto propio de la anotación de demanda es el ejercicio de una acción de
transcendencia real inmobiliaria (RR 14-11-2000; 15-11-2000, 19-10-2.022 y 12-3-2.004),
entendiendo que pueden anotarse, no sólo las demandas en que se ejercita una acción
real, sino también aquéllas otras mediante la que se persigue la efectividad de un
derecho personal cuyo desenvolvimiento lleve aparejada una mutación jurídicoinmobiliaria (RR 24 y 25-691 y 31-5-2001). Sin embargo por muy extensiva que sea la
interpretación del artículo 42.1 de la Ley Hipotecaria, no pueden ser objeto de anotación
aquellas demandas en lo que se ejercita es una acción puramente personal (RR 3-7-93
y 31-5-2001), como ocurre en el presente caso en donde se solicita por la parte
demandante el otorgamiento de un documento privado, que en el caso de estimarse la
demanda, conllevaría la suscripción del mismo, pero sin que éste pueda tener acceso al
Registro en virtud del principio de titulación pública que rige nuestro sistema registral ex
artículo 3LH “Para que puedan ser inscritos los títulos expresados en el artículo anterior,
deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico
expedido por la autoridad judicial o por el Gobierno o sus Agentes, en la forma que
cve: BOE-A-2023-2888
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 29
Viernes 3 de febrero de 2023
Sec. III. Pág. 15346
electrónicamente del mismo mandamiento debidamente liquidado del impuesto, así
como testimonio de la demanda interpuesta en la que se solicita":
a) Se declare la nulidad del párrafo quinto de la estipulación tercera del contrato
celebrado entre las partes con fecha 12 de abril de 2.021, teniéndola por no puesta,
subsistiendo el contrato con el resto de las cláusulas contractuales. b) se declare que la
cantidad de 10.000 euros entregada por el actor, lo fue en concepto de arras
confirmatorias respecto de la compraventa de la vivienda (…) C) Se condene a la
demandada a dar estricto cumplimiento al contrato celebrado entre las partes
denominado "contrato de reserva para la compra de vivienda sobre plano, respetando los
términos de la compraventa pactada con el actor y, en consecuencia, se avenga a
suscribir contrato privado de compraventa en las condiciones que se proyectan en el
citado documento, y más tarde una vez acabada la construcción de la vivienda, se
avenga a elevar a pública dicha compraventa, contra el pago del resto del precio en la
forma convenida" con fecha 12 de abril de 2.021.
Segundo: Del examen del mismo resulta el siguiente defecto:
1. El contenido de la demanda, cuya anotación preventiva se ordena, carece de
trascendencia registral inmobiliaria, dado que la estimación de la demanda, daría lugar a
la suscripción de un documento privado, el cual de conformidad con el principio de
titulación pública (artículo 3 LH) no tendría acceso al Registro, con lo que no podría
provocar una mutación jurídico inmobiliaria, lo que impide su acceso al Registro.
2. No consta el NIF de la parte demandante.
A los anteriores hechos son de aplicación los siguientes
Fundamentos de Derecho.
1. Los documentos de toda clase, susceptibles de inscripción, se hallan sujetos a la
calificación del Registrador quien, bajo su responsabilidad, ha de resolver acerca de la
legalidad de sus formas extrínsecas, la capacidad de los otorgantes y la validez de los
actos contenidos en los mismos, de conformidad con lo establecido en los artículos 18
y 19 de la Ley Hipotecaria y 98 a 100 de su Reglamento
2. En particular, respecto del defecto señalado bajo el número 1, cabe decir que
respecto de la ejecución de las medidas cautelares dispone el artículo 738.2 LEC que si
se tratara de anotación preventiva se procederá conforme a las normas del Registro
correspondiente “el artículo 42 de la Ley Hipotecaria señala que ‘Podrán pedir anotación
preventiva de sus respectivos derechos en el Registro correspondiente. 1 El que
demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitución, declaración,
modificación o extinción de cualquier derecho real. Acerca de la interpretación de la
norma hipotecaria la DGRN tiene declarado que a tenor del artículo 42.1 no cabe duda
de que el objeto propio de la anotación de demanda es el ejercicio de una acción de
transcendencia real inmobiliaria (RR 14-11-2000; 15-11-2000, 19-10-2.022 y 12-3-2.004),
entendiendo que pueden anotarse, no sólo las demandas en que se ejercita una acción
real, sino también aquéllas otras mediante la que se persigue la efectividad de un
derecho personal cuyo desenvolvimiento lleve aparejada una mutación jurídicoinmobiliaria (RR 24 y 25-691 y 31-5-2001). Sin embargo por muy extensiva que sea la
interpretación del artículo 42.1 de la Ley Hipotecaria, no pueden ser objeto de anotación
aquellas demandas en lo que se ejercita es una acción puramente personal (RR 3-7-93
y 31-5-2001), como ocurre en el presente caso en donde se solicita por la parte
demandante el otorgamiento de un documento privado, que en el caso de estimarse la
demanda, conllevaría la suscripción del mismo, pero sin que éste pueda tener acceso al
Registro en virtud del principio de titulación pública que rige nuestro sistema registral ex
artículo 3LH “Para que puedan ser inscritos los títulos expresados en el artículo anterior,
deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico
expedido por la autoridad judicial o por el Gobierno o sus Agentes, en la forma que
cve: BOE-A-2023-2888
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Núm. 29
