III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-2887)
Resolución de 20 de diciembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 8 a inscribir una escritura de extinción parcial de condominio.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 3 de febrero de 2023
Sec. III. Pág. 15340
Jurídica y Fe Pública de 12 de febrero y 5 de marzo de 2020, 16 de diciembre de 2021
y 27 de julio de 2022.
1. Mediante la escritura cuya calificación es objeto del presente recurso,
denominada de «extinción parcial de condominio» y otorgada por cinco de los siete
copropietarios, titulares de una séptima parte indivisa, cada uno de ellos, de una vivienda
y de una participación indivisa de otra finca convienen que la séptima parte indivisa
perteneciente a uno de ellos se adjudique a los cuatro restantes copropietarios
otorgantes, dos de los cuales están casados en régimen de gananciales. Según consta
en la escritura, los adjudicatarios pagan al copropietario el valor de su participación
mediante sendos cheques bancarios.
La registradora basa su negativa a la inscripción solicitada en que la escritura no ha
sido otorgada por todos los comuneros por lo que, a su juicio, no hay extinción de
comunidad sino la transmisión a título oneroso de la participación indivisa de uno de los
comuneros que se adquiere por los otros cuatro comparecientes; y, al estar dos de éstos
casados en régimen de gananciales, es «relevante en este caso, a efectos de régimen
jurídico de la cuota adquirida, inscripción y fijación de titularidad que cualquier
desplazamiento patrimonial se encuentre debidamente causalizado y se encuentre
correctamente expresado en el título puesto que debe expresarse en el acta de
inscripción el título genérico de adquisición atendiendo a la verdadera naturaleza jurídica
del título material de adquisición».
El notario recurrente alega que la extinción parcial del condominio sobre la totalidad
de la participación indivisa de uno de los comuneros tiene la finalidad de no sólo realizar
un acto tendente a la disolución final de la comunidad sino también de que lo adquirido
siga el mismo carácter privativo que la participación que inicialmente tenían los
adjudicatarios. Añade que, si bien sólo se regula expresamente en el Código Civil la
extinción total de la comunidad, la figura de la extinción parcial de ésta se encuentra
extendida, recogida y reconocida de manera reiterada, tanto en la literatura jurídica fiscal
como en la jurisprudencia como en la doctrina, independientemente de su regulación
expresa; y, frente a la afirmación de la registradora sobre la liquidación del impuesto,
manifiesta que dicha liquidación, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y
Actos Jurídicos Documentados, se ha realizado en su modalidad de transmisiones
patrimoniales onerosas, según acredita con el documento tributario correspondiente.
2. El debate sobre la naturaleza jurídica de la extinción de la comunidad ha dado
lugar a numerosas aportaciones jurisprudenciales y doctrinales.
Hay comunidad cuando el derecho, o conjunto de derechos, está atribuido a los
comuneros por cuotas (cfr. artículo 392 del Código Civil).
Cualquiera que sea la teoría que sobre su naturaleza jurídica se pretenda acoger
entre las varias formuladas, bien la de considerar que en la comunidad hay una
concurrencia de varias propiedades separadas recayente cada una de las cuales sobre
una cuota o porción ideal de la cosa -artículo 399 del Código Civil-, bien la de entender
que hay una sola propiedad o derecho que manteniéndose único se atribuye por cuotas
ideales a los distintos comuneros –artículos 392 y 395 del Código Civil–; bien, en fin, la
de estimar que en la comunidad se produce la concurrencia de varias propiedades
totales sobre toda la cosa, recíprocamente limitadas por su concurso –artículo 394 del
Código Civil y Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de mayo de 1986–, es necesario
que exista una situación de titularidad plural recayente sobre uno o varios bienes o
derechos.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de febrero de 1995 afirma que la extinción
de comunidad requiere como presupuesto básico que actúe sobre la totalidad del objeto
a que la comunidad se refiere (cfr. artículo 400 y siguientes del Código Civil).
La extinción de la comunidad «stricto sensu» termina con la situación de condominio
y constituye un derecho de propiedad exclusiva a favor del comunero que se adjudica el
bien o cada una de las porciones materiales que resulten de su división.
cve: BOE-A-2023-2887
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 29
Viernes 3 de febrero de 2023
Sec. III. Pág. 15340
Jurídica y Fe Pública de 12 de febrero y 5 de marzo de 2020, 16 de diciembre de 2021
y 27 de julio de 2022.
1. Mediante la escritura cuya calificación es objeto del presente recurso,
denominada de «extinción parcial de condominio» y otorgada por cinco de los siete
copropietarios, titulares de una séptima parte indivisa, cada uno de ellos, de una vivienda
y de una participación indivisa de otra finca convienen que la séptima parte indivisa
perteneciente a uno de ellos se adjudique a los cuatro restantes copropietarios
otorgantes, dos de los cuales están casados en régimen de gananciales. Según consta
en la escritura, los adjudicatarios pagan al copropietario el valor de su participación
mediante sendos cheques bancarios.
La registradora basa su negativa a la inscripción solicitada en que la escritura no ha
sido otorgada por todos los comuneros por lo que, a su juicio, no hay extinción de
comunidad sino la transmisión a título oneroso de la participación indivisa de uno de los
comuneros que se adquiere por los otros cuatro comparecientes; y, al estar dos de éstos
casados en régimen de gananciales, es «relevante en este caso, a efectos de régimen
jurídico de la cuota adquirida, inscripción y fijación de titularidad que cualquier
desplazamiento patrimonial se encuentre debidamente causalizado y se encuentre
correctamente expresado en el título puesto que debe expresarse en el acta de
inscripción el título genérico de adquisición atendiendo a la verdadera naturaleza jurídica
del título material de adquisición».
El notario recurrente alega que la extinción parcial del condominio sobre la totalidad
de la participación indivisa de uno de los comuneros tiene la finalidad de no sólo realizar
un acto tendente a la disolución final de la comunidad sino también de que lo adquirido
siga el mismo carácter privativo que la participación que inicialmente tenían los
adjudicatarios. Añade que, si bien sólo se regula expresamente en el Código Civil la
extinción total de la comunidad, la figura de la extinción parcial de ésta se encuentra
extendida, recogida y reconocida de manera reiterada, tanto en la literatura jurídica fiscal
como en la jurisprudencia como en la doctrina, independientemente de su regulación
expresa; y, frente a la afirmación de la registradora sobre la liquidación del impuesto,
manifiesta que dicha liquidación, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y
Actos Jurídicos Documentados, se ha realizado en su modalidad de transmisiones
patrimoniales onerosas, según acredita con el documento tributario correspondiente.
2. El debate sobre la naturaleza jurídica de la extinción de la comunidad ha dado
lugar a numerosas aportaciones jurisprudenciales y doctrinales.
Hay comunidad cuando el derecho, o conjunto de derechos, está atribuido a los
comuneros por cuotas (cfr. artículo 392 del Código Civil).
Cualquiera que sea la teoría que sobre su naturaleza jurídica se pretenda acoger
entre las varias formuladas, bien la de considerar que en la comunidad hay una
concurrencia de varias propiedades separadas recayente cada una de las cuales sobre
una cuota o porción ideal de la cosa -artículo 399 del Código Civil-, bien la de entender
que hay una sola propiedad o derecho que manteniéndose único se atribuye por cuotas
ideales a los distintos comuneros –artículos 392 y 395 del Código Civil–; bien, en fin, la
de estimar que en la comunidad se produce la concurrencia de varias propiedades
totales sobre toda la cosa, recíprocamente limitadas por su concurso –artículo 394 del
Código Civil y Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de mayo de 1986–, es necesario
que exista una situación de titularidad plural recayente sobre uno o varios bienes o
derechos.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de febrero de 1995 afirma que la extinción
de comunidad requiere como presupuesto básico que actúe sobre la totalidad del objeto
a que la comunidad se refiere (cfr. artículo 400 y siguientes del Código Civil).
La extinción de la comunidad «stricto sensu» termina con la situación de condominio
y constituye un derecho de propiedad exclusiva a favor del comunero que se adjudica el
bien o cada una de las porciones materiales que resulten de su división.
cve: BOE-A-2023-2887
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 29
