BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 3 de febrero de 2023

Sec. III. Pág. 15337

Se confirma el defecto señalado por la Registradora sustituida, en base a los
siguientes hechos y fundamentos de derecho:
De la doctrina de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en
relación a la extinción parcial de condominio y la venta de cuota, se desprende que: «La
transmisión relativa a una participación indivisa de un derecho real en el que aparece
como transferente un comunero y como adquirente otro comunero mediante la
correspondiente contraprestación deberá ser calificado en función de la naturaleza
jurídica de su objeto y causa, y no de los sujetos»
Por tanto, para determinar si estamos, en este caso, ante una extinción parcial de
condominio o una venta de cuota habrá que atender, precisamente, a la causa y al
objeto.
Son circunstancias relevantes a tener en cuenta en este caso, las siguientes:
– No comparecen todos los comuneros al acto de extinción parcial del condominio.
Únicamente comparecen los que adquieren la cuota de la transmitente doña A. T. T.
En algunas de las Resoluciones de la Dirección General en las que se ha admitido la
extinción parcial de condominio, como la de 2 de noviembre de 2018, comparecían todos
los comuneros en la escritura.
– La cuota que se transmite es la de una comunera, doña A. T. T., que es la única
que adquirió en virtud de título distinto del resto de comuneros. Así, doña M. C., don F.,
doña J. y doña M. T. M. Z. adquirieron en virtud de escritura de herencia de 22 de julio
de 2019 autorizada por don Alejandro Cervera Taulet número 2581 de protocolo, que
causó la inscripción 4.ª y la transmitente en virtud de escritura de herencia de 12
de febrero de 2021 autorizada por don José María Fuster Muñoz, número 275 de
protocolo, que causó la inscripción 5.ª
– En la parte dispositiva se hace constar que «se adjudica la cuota de doña A. T. T. a
doña M. C., doña M. T., doña J. y don F. M. Z. por cuartas partes indivisas (...)» y
«abonan a la copropietaria el valor de su participación en las fincas (...)» Lo que parece
indicar que se trata más bien de una venta de cuota.
De todo ello, parece que realmente nos encontramos ante una venta de cuota a
comuneros determinados.
Ha de tenerse presente, además, que hay comuneras –doña M. C. y doña J. M. Z.–
que se encuentran casadas en gananciales. Por tanto, el hecho de considerarlo extinción
parcial de condominio o venta de cuota afecta al carácter de la adquisición y a las
circunstancias relativas a los cónyuges que deben hacerse constar en el documento
(artículo 51.9 del Reglamento Hipotecario, 1347 C. Civil).
Así resulta de la resolución de 16 de diciembre de 2021: «En este sentido, no existe
ninguna diferencia sustancial en el régimen jurídico de la enajenación de una cuota por
el hecho de que la transmisión se verifique a favor de un extraño o de uno o varios de los
comuneros (al margen del derecho de preferente adquisición señalado): si el adquirente
está casado y su régimen es de comunidad, la participación indivisa tendrá el régimen
jurídico que corresponda en función de la naturaleza de la contraprestación y deberá
exigirse, en su caso, el nombre, apellidos y domicilio del otro cónyuge con arreglo al
artículo 51.9.a) del Reglamento Hipotecario; serán necesarias las oportunas
autorizaciones judiciales si el enajenante es menor o incapaz (cfr. artículos 166 y 272 del
Código Civil), etc.»
Es también aplicable la resolución de 2 de noviembre de 2018 y las que en ella se
citan, la de 11 de noviembre de 2011 y los artículos 395, 399, 400, 401, 404, 1062, 1261,
1274, 1277, 1445 y 1522 del Código Civil.

cve: BOE-A-2023-2887
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 29