III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-2887)
Resolución de 20 de diciembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 8 a inscribir una escritura de extinción parcial de condominio.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 3 de febrero de 2023

Sec. III. Pág. 15334

Calificado el precedente documento se suspende su inscripción por observarse lo
siguiente;
– El acto jurídico de extinción de comunidad no ha sido otorgado por todos los
comuneros. Por medio de la presente no hay extinción de comunidad ya que lo que se
formaliza es la transmisión a título oneroso de la participación indivisa de uno de los
comuneros que se adquiere por los otros cuatro comparecientes por cuartas partes
indivisas entre los mismos, abonando a la copropietaria el valor de su participación en la
finca. Dos de los comparecientes se encuentran casados en régimen gananciales,
siendo relevante en este caso, a efectos de régimen jurídico de la cuota adquirida,
inscripción y fijación de titularidad que cualquier desplazamiento patrimonial se
encuentre debidamente causalizado y se encuentre correctamente expresado en el título
puesto que debe expresarse en el acta de inscripción el título genérico de adquisición
atendiendo a la verdadera naturaleza jurídica del título material de adquisición.
Según RDGSJFP de 11 de noviembre de 2011; "La extinción de comunidad requiere
como presupuesto básico que actúe sobre la totalidad del objeto a que la comunidad se
refiere (cfr. artículo 400 y siguientes del Código Civil). La extinción de la comunidad
‘estricto sensu’ extingue la situación de condominio y constituye un derecho de
propiedad exclusiva a favor del comunero que se adjudica el bien o cada una de las
porciones materiales que resulten de su división. Tradicionalmente nuestro Derecho ha
mirado con disfavor las situaciones de comunidad o condominio, por ser antieconómicas
(se dificulta la explotación de los bienes y se reduce su valor), y constituir fuente de
litigiosidad (constituyen una ‘mater rixarum’). Por ello la ley facilita su extinción y permite
cuando se trate de bienes indivisibles la adjudicación a uno a cambio de abonar a los
otros el exceso en metálico, sin que por ello pueda considerase que se trate de un acto
de enajenación, sino meramente de un negocio de naturaleza especificativa con todas
las consecuencias que ello lleva implícito (cfr. artículos 404 y 1062 del Código Civil y las
Resoluciones de 6 de abril de 1962, 2 de enero de 2004 y 4 de abril de 2005, entre
otras)... Cada comunero puede enajenar y gravar su cuota libremente (cfr. artículo 399
del Código Civil) a un extraño o a otro de los comuneros, con la singularidad en este
último caso de que el resto de los comuneros no podrán ejercitar el derecho de retracto
que prescribe el artículo 1522 del Código Civil... El negocio de atribución patrimonial
relativo a una participación indivisa de un derecho real en el que aparece como
transferente un comunero y como adquirente otro comunero mediante la correspondiente
contraprestación deberá ser calificado en función de la naturaleza jurídica de su objeto y
causa, y no de los sujetos. Y esto es relevante a los efectos del presente recurso. No
existe ninguna diferencia sustancial en el régimen jurídico de la enajenación de una
cuota por el hecho de que la transmisión se verifique a favor de un extraño o de uno o
varios de los comuneros (al margen del derecho de preferente adquisición señalado): si
el adquirente está casado y su régimen es de comunidad, la participación indivisa tendrá
el régimen jurídico que corresponda en función de la naturaleza de la contraprestación y
deberá exigirse, en su caso, el nombre, apellidos y domicilio del otro cónyuge con arreglo
al artículo 51.9.a) del Reglamento Hipotecario; serán necesarias las oportunas
autorizaciones judiciales si el enajenante es menor o incapaz (cfr. artículos 166 y 272 del
Código Civil), etc. En definitiva, la especial naturaleza del negocio de extinción total de
comunidad no permite trasladar el régimen de sus requisitos y efectos al denominado
negocio de ‘extinción parcial de comunidad’...
A la misma conclusión se llega cuando se examina la cuestión desde la perspectiva de
la distinción entre las facultades que corresponden al comunero como titular de un
derecho patrimonial independiente de las facultades que le corresponden en el régimen
comunitario. En el primer caso, como titular de un derecho independiente decide
unilateralmente, de forma que el comunero, como titular de la plena propiedad de su parte,
puede enajenarla, cederla o hipotecarla a favor de un tercero o a favor de otro comunero
(cfr. artículo 392 del Código Civil), y protegerla frente a los demás condueños y frente a
terceros, ejercitando con concepto de condueño interdictos en defensa de la posesión de

cve: BOE-A-2023-2887
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Núm. 29