BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 3 de febrero de 2023

Sec. III. Pág. 15342

enajenarla, cederla o hipotecarla a favor de un tercero o a favor de otro comunero (cfr.
artículo 392 del Código Civil), y protegerla frente a los demás condueños y frente a
terceros, ejercitando con concepto de condueño interdictos en defensa de la posesión de
la cosa (cfr. artículo 445 del Código Civil), sin necesitar para ello el concurso del resto de
los comuneros.
Por el contrario, en el ejercicio de las facultades que le corresponden en el régimen
comunitario, la actuación de los comuneros ha de ser conjunta, quedando sujeta dicha
actuación bien al principio de la unanimidad, en el caso de los denominados
jurisprudencial y doctrinalmente actos de alteración (incluyendo destacadamente los de
disposición, pero no sólo éstos: vid. las Sentencias del Tribunal Supremo de 10 de marzo
de 1905 y 24 de enero de 1964, entre otras), bien al principio mayoritario, en el caso de
los actos de administración dirigidos al aprovechamiento y conservación de la cosa (cfr.
artículos 397 y 398 del Código Civil).
4. La extinción o disolución de la comunidad ordinaria en nuestro Derecho puede
tener lugar, bien por la división de la cosa común, bien por la reunión de todas las cuotas
en una sola persona (comunero o no) en virtud de los correspondientes desplazamientos
patrimoniales por cualquier título de adquisición, incluyendo la renuncia de los demás
comuneros que dé lugar al acrecimiento de la porción del cotitular beneficiario (cfr.
Resolución de 2 de febrero de 1960), y también por su adjudicación a uno que compensa
el derecho de los demás. Y en este sentido la extinción de la comunidad o es total o no
es tal.
Sin embargo, esta última afirmación, a su vez, ha sido matizada, o aclarada en
cuanto a su alcance, posteriormente por este Centro Directivo en sus Resoluciones de 4
de abril de 2016 y 2 de noviembre de 2018, afirmando lo siguiente:
«A la vista de esta doctrina, si el acto no produce la disminución de miembros de la
comunidad, sino simplemente la alteración de las cuotas de los mismos, no cabrá
calificarlo de acto de disolución, porque no existirán elementos suficientes para
distinguirlo de la simple transmisión de cuotas. Sin embargo, todo acto, aunque no
implique reducción de los miembros de la comunidad, por propia naturaleza, puede
entenderse encaminado al cese final de la situación de comunidad y, aunque no se logre
dicho efecto totalmente, si el acto tiende naturalmente a dicho resultado, podrá ser
calificado de disolución.
Así pues, entre los supuestos de disolución, podemos considerar como ejemplos los
siguientes:
a) En una comunidad que comprende varios bienes, los partícipes adjudican uno o
varios bienes a alguno de ellos, en propiedad exclusiva, en pago de sus derechos en la
comunidad, subsistiendo la comunidad entre los restantes partícipes no adjudicatarios
sobre el resto de los bienes no adjudicados, con reajuste de las cuotas entre estos
últimos. Sería un caso similar al que en el ámbito de la partición hereditaria recoge el
artículo 80.1.c del Reglamento Hipotecario;
b) En una comunidad de bienes integrada por varias fincas, se forman lotes que se
adjudican a grupos de partícipes diferenciados, recibiendo dichos grupos de
adjudicatarios los lotes en comunidad proindiviso;
c) En una comunidad sobre un bien indivisible, material o económicamente, los
copropietarios acuerdan adjudicarlo en proindiviso a varios de ellos, que compensan en
metálico a los no adjudicatarios, y
d) En una comunidad sobre un solo bien, los titulares de algunas de las cuotas,
pero no de todas, entre ellos se adjudican las cuotas de que son titulares, recibiéndolas
uno o varios de ellos que compensan en metálico a los demás».
5. En el caso de la división de la cosa común, y en virtud del ejercicio de la facultad
de pedir la división, por uno o varios comuneros, «todos» los demás, sin exclusión,
quedan compelidos a pasar por la división –como acto obligado–, sea ésta acordada de

cve: BOE-A-2023-2887
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