BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 3 de febrero de 2023

Sec. III. Pág. 15343

forma convencional, arbitral o judicial (vid. Sentencia del Tribunal Supremo de 27
de mayo de 1988). Todos los comuneros están legitimados pasivamente ante el ejercicio
de la acción de división. Por ello, así como para pedir la partición o división se exige
capacidad y poder de disposición (cfr. artículos 406 y 1052 del Código Civil), por el
contrario es suficiente la mera capacidad de administrar para consentir la división instada
por otro comunero (cfr. artículos 406 y 1058 del Código Civil; si bien, desde el punto de
vista de la capacidad, cuando existen menores o incapacitados implicados en la
disolución de comunidad, este Centro Directivo exigió la autorización judicial, propia de
los actos de disposición de bienes inmuebles, en aquellos casos en que, habiendo varias
cosas en comunidad, se rompe la regla de posible igualdad del artículo 1061 del Código
Civil [cfr. Resolución de 26 de enero de 1998]. Pero no se consideran sujetos a
autorización los actos de adjudicación de la única finca común, aunque se compense en
efectivo al menor [cfr. Resolución de 2 de enero de 2004], o tampoco cuando, siendo
varias cosas, se forman lotes iguales [cfr. Resoluciones de 6 de abril de 1962 y 28
de junio de 2007]).
Por otra parte, desde el punto de vista de los efectos, prescindiendo de la polémica
sobre si la división de la cosa común constituye o no un acto traslativo o dispositivo, o de
mero desenvolvimiento del propio derecho originario del comunero que permite la
concreción de la cuota sobre un bien individual o una porción material de un bien
concreto (vid. Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de febrero de 1982, 12 de abril
de 2007 y 25 de febrero de 2011, y Resoluciones de 14 de diciembre de 2000, 26 de abril
de 2003, 19 de mayo y 26 de julio de 2011), lo cierto es que el adjudicatario de la cosa o
de la porción material correspondiente no puede invocar el título de esta adjudicación
como adquisición susceptible del amparo del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sino que
dicho título lo será el mismo que dio origen a la propia situación de comunidad (contrato,
legado, usucapión, etc.), ni es tampoco la división título apto para ganar la usucapión
ordinaria. Del mismo modo, subsisten tras la división las consecuencias y efectos
jurídicos que se deriven de la relación jurídica originaria que dio nacimiento al derecho
de cuota, como pueden ser las eventuales restituciones derivadas de la anulación,
resolución o rescisión del contrato por el que se adquirió dicha cuota (cfr. artículos 1303,
1124 y 1295 del Código Civil), la reversión o revocación de donaciones, (cfr. artículos 812
y 644 del Código Civil), etc.
Además, como recordaba la Resolución de este Centro Directivo de 16 de enero
de 2013, uno de los principios fundamentales de nuestro sistema hipotecario es el que
puede denominarse principio de consentimiento causal, según el cual y a diferencia del
sistema alemán, es requisito de inscripción de cualquier desplazamiento patrimonial que
exista causa de la transmisión y que sea verdadera y lícita, y además, que esté
correctamente expresada en el título, sin imprecisiones, contradicciones ni
ambigüedades, pues el registrador debe calificar la validez de los actos dispositivos
contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de éstas y de los asientos del
Registro (cfr. artículo 18.1.º de la Ley Hipotecaria), estando los asientos bajo la
salvaguardia de los tribunales (artículo 1.3.º de la Ley Hipotecaria) y teniendo los mismos
la presunción de exactitud, de existencia y pertenencia del derecho inscrito en la forma
determinada por el asiento respectivo (artículo 38 de la Ley Hipotecaria), siendo
diferentes los efectos de la inscripción según la clase de causa del negocio (cfr.
artículo 34 de la Ley Hipotecaria). Por todo ello, debe expresarse en el acta de
inscripción «el título genérico de la adquisición» (artículo 51, regla décima, del
Reglamento Hipotecario), es decir, la causa de la misma.
6. El supuesto del presente expediente se aproxima a uno de los que este Centro
Directivo ha calificado de disolución de comunidad, según lo antes expresado («d) En
una comunidad sobre un solo bien, los titulares de algunas de las cuotas, pero no de
todas, entre ellos se adjudican las cuotas de que son titulares, recibiéndolas uno o varios
de ellos que compensan en metálico a los demás»). Lo que ocurre es que existe una
diferencia que debe considerarse determinante, toda vez que en este caso el acuerdo de
disolución no es tomado por todos los copropietarios sino sólo por algunos. Por ello,

cve: BOE-A-2023-2887
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Núm. 29