III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2022-22423)
Resolución de 12 de diciembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Astorga, por la que se suspende el inicio del procedimiento de doble inmatriculación respecto de unas fincas registrales.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 26 de diciembre de 2022
Sec. III. Pág. 183318
el Registro de la Propiedad, por lo que no puede verificarse la autenticidad de la misma.
Hace referencia al principio de titulación pública (artículo 3 de la Ley Hipotecaria) y a la
doctrina de este Centro Directivo según la cual el documento a presentar ha de ser la
copia auténtica, certificación o testimonio correspondiente expedido por quien se halle
facultado para ello con las formas y solemnidades previstos en las leyes, requisitos que
no cumplen las meras fotocopias, que no son sino reproducciones fotográficas.
– El segundo, que examinada la descripción de las tres fincas, según resulta de los
folios registrales y las representaciones gráficas de las mismas, no puede llegarse a la
conclusión de que se trate de la misma finca, ya que tanto la superficie como los linderos
no resultan coincidentes.
2. En cuanto al primero de los defectos, conforme a lo dispuesto en los
artículos 103 de la Ley Hipotecaria y 166.11.ª y 193.4.ª del Reglamento Hipotecario, en
los casos en que un documento privado puede tener acceso al Registro es necesario
que las firmas de los que lo suscriben estén legitimadas notarialmente o ratificadas ante
el registrador.
Este criterio ha sido confirmado por reiteradas Resoluciones, como las de 8 de enero
de 2002, 8 de marzo de 2005, 27 de julio de 2012, 4 de julio de 2013, 3 de julio de 2017,
10 de mayo de 2018, 4 de septiembre, 25 de octubre y 29 de noviembre de 2019, 24 de
septiembre de 2020 y 12 de julio de 2022, en virtud de las cuales resulta que una
instancia privada con la que se pretenda la modificación del Registro ha de llevar la firma
legitimada notarialmente, o ser firmada en presencia del registrador, por exigencias del
principio de seguridad jurídica, que impone la necesidad de identificar con plena certeza
al firmante de la instancia.
En este caso la identidad del firmante está acreditada por el uso de una firma
electrónica avanzada o con firma electrónica cualificada, lo cual podría ser válido, según
entendió la Dirección General de los Registros y del Notariado en sus Resoluciones de 4
de julio de 2013 y 23 de enero de 2018, donde declara que «la exigencia de
identificación del instante no puede limitarse a los medios expresados (comparecencia
física o legitimación notarial), sino que debe comprender cualquier otro que cumpla
igualmente dicha finalidad ya sea realizada por medios físicos o telemáticos». Entre
estos «medios telemáticos» que pueden utilizarse como medio de identificación del
firmante se admitió la firma electrónica (cfr. artículo 3.1 de la Ley 59/2003, de 19 de
diciembre, de firma electrónica), que es el que se empleó en el caso de la Resolución
citada al remitirse la solicitud con firma digital del solicitante a la Sede Electrónica del
Colegio de Registradores (hoy artículo 3 de la Ley 6/2020, de 11 de noviembre,
reguladora de determinados aspectos de los servicios electrónicos de confianza).
Sin embargo, para que ello sea admisible la recepción de la solicitud se ha de
producir por vía telemática a través de la Sede Electrónica del Colegio de Registradores,
como sí ocurrió en el caso de la Resolución de 23 de enero de 2018, sin que se pueda
admitir si se ha recibido en papel.
El documento electrónico conserva sus propiedades en cuanto viaja por la misma
vía, pero una vez impreso en papel, pierde esas propiedades, pues no puede acreditarse
la identidad, integridad y autenticidad del mismo.
Por ello, debe cumplir los mismos requisitos previstos para este soporte en la
legislación, en particular los relativos a la identidad de quien solicita la práctica de un
asiento.
En conclusión, debe presentarse telemáticamente en el Registro, a través del portal
de presentación de documentos privados habilitado en la Sede Electrónica de los
Registradores, o si se presenta en soporte papel debe contener la firma legitimada
notarialmente, o al menos ratificada ante el registrador.
3. En el supuesto de este expediente la solicitud firmada electrónicamente fue
objeto de presentación en el Registro de la Propiedad y solo después, cuando se expide
la nota de calificación se señala que no puede verificarse la validez del documento
invocado el artículo 3 de la Ley Hipotecaria.
cve: BOE-A-2022-22423
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 309
Lunes 26 de diciembre de 2022
Sec. III. Pág. 183318
el Registro de la Propiedad, por lo que no puede verificarse la autenticidad de la misma.
Hace referencia al principio de titulación pública (artículo 3 de la Ley Hipotecaria) y a la
doctrina de este Centro Directivo según la cual el documento a presentar ha de ser la
copia auténtica, certificación o testimonio correspondiente expedido por quien se halle
facultado para ello con las formas y solemnidades previstos en las leyes, requisitos que
no cumplen las meras fotocopias, que no son sino reproducciones fotográficas.
– El segundo, que examinada la descripción de las tres fincas, según resulta de los
folios registrales y las representaciones gráficas de las mismas, no puede llegarse a la
conclusión de que se trate de la misma finca, ya que tanto la superficie como los linderos
no resultan coincidentes.
2. En cuanto al primero de los defectos, conforme a lo dispuesto en los
artículos 103 de la Ley Hipotecaria y 166.11.ª y 193.4.ª del Reglamento Hipotecario, en
los casos en que un documento privado puede tener acceso al Registro es necesario
que las firmas de los que lo suscriben estén legitimadas notarialmente o ratificadas ante
el registrador.
Este criterio ha sido confirmado por reiteradas Resoluciones, como las de 8 de enero
de 2002, 8 de marzo de 2005, 27 de julio de 2012, 4 de julio de 2013, 3 de julio de 2017,
10 de mayo de 2018, 4 de septiembre, 25 de octubre y 29 de noviembre de 2019, 24 de
septiembre de 2020 y 12 de julio de 2022, en virtud de las cuales resulta que una
instancia privada con la que se pretenda la modificación del Registro ha de llevar la firma
legitimada notarialmente, o ser firmada en presencia del registrador, por exigencias del
principio de seguridad jurídica, que impone la necesidad de identificar con plena certeza
al firmante de la instancia.
En este caso la identidad del firmante está acreditada por el uso de una firma
electrónica avanzada o con firma electrónica cualificada, lo cual podría ser válido, según
entendió la Dirección General de los Registros y del Notariado en sus Resoluciones de 4
de julio de 2013 y 23 de enero de 2018, donde declara que «la exigencia de
identificación del instante no puede limitarse a los medios expresados (comparecencia
física o legitimación notarial), sino que debe comprender cualquier otro que cumpla
igualmente dicha finalidad ya sea realizada por medios físicos o telemáticos». Entre
estos «medios telemáticos» que pueden utilizarse como medio de identificación del
firmante se admitió la firma electrónica (cfr. artículo 3.1 de la Ley 59/2003, de 19 de
diciembre, de firma electrónica), que es el que se empleó en el caso de la Resolución
citada al remitirse la solicitud con firma digital del solicitante a la Sede Electrónica del
Colegio de Registradores (hoy artículo 3 de la Ley 6/2020, de 11 de noviembre,
reguladora de determinados aspectos de los servicios electrónicos de confianza).
Sin embargo, para que ello sea admisible la recepción de la solicitud se ha de
producir por vía telemática a través de la Sede Electrónica del Colegio de Registradores,
como sí ocurrió en el caso de la Resolución de 23 de enero de 2018, sin que se pueda
admitir si se ha recibido en papel.
El documento electrónico conserva sus propiedades en cuanto viaja por la misma
vía, pero una vez impreso en papel, pierde esas propiedades, pues no puede acreditarse
la identidad, integridad y autenticidad del mismo.
Por ello, debe cumplir los mismos requisitos previstos para este soporte en la
legislación, en particular los relativos a la identidad de quien solicita la práctica de un
asiento.
En conclusión, debe presentarse telemáticamente en el Registro, a través del portal
de presentación de documentos privados habilitado en la Sede Electrónica de los
Registradores, o si se presenta en soporte papel debe contener la firma legitimada
notarialmente, o al menos ratificada ante el registrador.
3. En el supuesto de este expediente la solicitud firmada electrónicamente fue
objeto de presentación en el Registro de la Propiedad y solo después, cuando se expide
la nota de calificación se señala que no puede verificarse la validez del documento
invocado el artículo 3 de la Ley Hipotecaria.
cve: BOE-A-2022-22423
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 309
