BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 20 de diciembre de 2022

Sec. III. Pág. 178315

ejercicio de esta opción de compra se notificará notarialmente al concedente de la opción
en su expresado domicilio»; pero las mismas no constituyen citaciones con el contenido
necesario para el ejercicio de la opción conforme a lo pactado por las partes –
«notificación fehaciente dirigida a la parte concedente, dentro del plazo, en la que se
fijará día, hora y notaría, para autorizar la escritura de compraventa»–. Por tanto, su
realización no convalida los errores cometidos en las citaciones previas al otorgamiento
de la escritura, ni determina que la opción pueda entenderse ejercitada correctamente
dentro de plazo.
En consecuencia, dado que no se ha ejercitado correctamente el derecho de opción
dentro de plazo, debido a los vicios que afectan a las citaciones efectuadas, no puede
sino concluirse que la opción ha caducado, no siendo ya posible su ejercicio, que tendría
carácter extemporáneo.
3. Sin perjuicio de lo anterior, aun para el caso de que se admitiera la citación
efectuada para ratificar la escritura de ejercicio unilateral de la opción como medio para
subsanar los defectos cometidos en las citaciones previas, y por tanto se admitiera la
escritura de ejercicio unilateral previamente otorgada, se observan los defectos
siguientes:
a) No se acredita que los concedentes de la opción no hayan comparecido en
notaría el día en el que estaban convocados para la ratificación de la escritura otorgada
unilateralmente. En la escritura de constitución de la opción de compra se pactó la
posibilidad de ejercicio unilateral de la opción «para el caso que la parte concedente/
vendedora no atendiere a la notificación referida en el plazo de una semana o no
compareciere ante el notario designado, o lo hiciese sin la documentación necesaria –
cédula de habitabilidad, certificación energética– o no firmase la escritura por cualquier
otro motivo». Por tanto, y partiendo de la necesidad antes referida de que el ejercicio
unilateral de la opción por parte del optante se ajuste estrictamente a lo pactado con el
concedente, para que pueda entenderse como válida la escritura otorgada
unilateralmente es necesario acreditar que los propietarios no atendieron la notificación
efectuada, tal y como resulta de los términos en que se constituyó la opción, y como se
realizó respecto de las notificaciones efectuadas anteriormente –las cuales no obstante
adolecían de otros defectos que se indicaron en la calificación previa de uno de febrero
en la parte transcrita anteriormente–. Además, en el presente supuesto se da la
circunstancia de que en la fecha en la que estaban citados los concedentes no se otorgó
escritura alguna en la que se pueda hacer referencia a la falta de comparecencia de los
concedentes citados, sino que la convocatoria era para ratificar la escritura de
compraventa otorgada previamente de forma unilateral. Del acta aportada no resulta la
falta de comparecencia de los interesados, que no puede en modo alguno presumirse,
sino que debe acreditarse, ya que si los concedentes de la opción comparecieron en la
fecha y notaría indicados en la notificación no puede inscribirse la escritura de
compraventa otorgada de forma unilateral, sino que debe aportarse la oportuna escritura
de ratificación.
b) No se acredita que la «convalidación» de la escritura de compraventa
previamente otorgada se haya notificado a los concedentes. Al constituirse la opción de
compra se estableció que «el otorgamiento de la escritura de compraventa en ejercicio
de esta opción de compra se notificará notarialmente al concedente de la opción en su
expresado domicilio». Aun cuando tal y como se ha indicado en el apartado anterior en
este caso no ha existido propiamente un nuevo otorgamiento de la escritura de
compraventa, sino que la nueva notificación y la falta de comparecencia de los
otorgantes habría tenido por efecto «convalidar» los errores en las notificaciones previas
al otorgamiento unilateral de la escritura previamente otorgada, el fundamento de la
notificación prevista al constituirse la opción se mantiene, si bien en este caso lo que
debería notificarse a los concedentes es que dada su no comparecencia ha quedado
confirmada la escritura otorgada previamente de forma unilateral. Asimismo, tal
notificación se ajusta estrictamente a los términos pactados con los concedentes, lo que

cve: BOE-A-2022-21638
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Núm. 304