BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 20 de diciembre de 2022

Sec. III. Pág. 178324

trata de procedimientos que permiten dejar constancia de la entrega sino, también,
porque acreditan el contenido de la notificación y la identidad del emitente, y posibilitan la
adecuada oposición del receptor. Entre esos supuestos se puede citar el del
artículo 1504 del Código Civil en cuanto al requerimiento al comprador con precio
aplazado para la resolución de la venta (Resolución de 10 de julio de 2013). Y, en
materia de hipotecas: a) el artículo 2 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, de subrogación y
modificación de préstamos hipotecarios, que se refiere a la «notificación por conducto
notarial» por parte de la entidad acreedora subrogante a la entidad acreedora primitiva
de la oferta vinculante y de su decisión de subrogarse en la hipoteca y del requerimiento
para que entregue el certificado del importe debido; b) el requerimiento de pago al
deudor, previo a la ejecución hipotecaria, a que se refiere el artículo 686.2 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil en relación con el artículo 581.2 del mismo cuerpo legal, y c) para
hacer constar en el Registro el cumplimiento de las condiciones suspensivas o
resolutorias que afectaran a la obligación asegurada, o que se han contraído las
obligaciones futuras garantizadas, es necesario la presentación de documento público
que así lo acredite o solicitud firmada por ambas partes con firmas legitimadas
(artículos 238 y 239 del Reglamento Hipotecario).
Y concluyó este Centro Directivo en la citada Resolución de 14 de mayo de 2019
que, si a todo ello se añade que en el concreto supuesto analizado el burofax ni siquiera
llegó a ser entregado (lo que determina que se considere no realizada la notificación en
los supuestos de envío por correo certificado con acuse recibo), y la regla general del
sistema registral español de exigencia de titulación pública de los documentos que
puedan ocasionar asientos registrales recogido en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, y
dado que la notificación que tiene lugar en tal supuesto concreto produce el efecto de
posibilitar el ejercicio unilateral de una opción de compra, transmitiéndose el dominio sin
que preste directamente su consentimiento el titular registral del mismo, se entiende que
la misma debe realizarse por medio de acta notarial y de acuerdo con las normas que
específicamente la regulan.
Ciertamente, en el supuesto del presente recurso el pacto de ejercicio unilateral de la
opción de compra es idéntico al del caso de la citada Resolución, con la única diferencia
de que en el ahora analizado la notificación fue recibida por sus destinatarios. Pero, debe
estimarse determinante el hecho de que en el referido pacto se exija que, para su
inscripción, la escritura de ejercicio unilateral de la opción se acompañe de «acta de
notificación o requerimiento», y, por tanto, dicha acta debe ajustarse a lo establecido en
los artículos 202 a 204 del Reglamento Notarial.
Cabe traer a colación la doctrina de este Centro Directivo (vid., por todas, la citada
Resolución de 10 de julio de 2013), según la cual –a efectos de lo establecido en el
artículo 1504 del Código Civil–, a la vista de los artículos 202 y 203 del Reglamento
Notarial, habría de concluirse que siempre que se cumplan los procedimientos
establecidos en el primer precepto, ya se haga la entrega de la documentación objeto de
notificación personalmente o a través del Servicio de Correos –bien por carta certificada
con aviso de recibo o burofax con certificación de recepción por ser este medio
equivalente a aquél–, ya se constate la negativa a la recepción, o en su caso (si en el
domicilio que corresponda no hay persona idónea para recibirla) se lleven a cabo los dos
intentos infructuosos de entrega de la cédula de notificación (uno de ellos por el notario
de forma personal), ha de tenerse por efectuada la notificación. Es decir, con carácter
general basta con asegurar la posibilidad razonable de que el notificado pueda
informarse y conocer el contenido de lo que haya de comunicársele, sin que se exija o se
imponga el resultado de que tenga un conocimiento efectivo. Y sin que sea suficiente, a
los mismos efectos, el simple envío a través de notario de un documento, por correo
certificado (del que se deja constancia en el acta, tal y como ocurre en el supuesto que
regula el artículo 201 del Reglamento Notarial), pues no constituye en sentido propio una
notificación notarial si no se cumplen todos los requisitos apuntados que se establecen
en citado artículo 202.

cve: BOE-A-2022-21638
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Núm. 304