III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2022-21638)
Resolución de 29 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Escalona, por la que se deniega la inscripción de una escritura de ejercicio unilateral de opción de compra.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 20 de diciembre de 2022

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en su día; que el título de la opción no exige la notificación del ejercicio de la misma con
una formalidad determinada; que se ha acreditado documentalmente que el requisito de
notificación fehaciente dirigida a la parte concedente, fijando fecha y Notaría para
autorizar la escritura de compraventa, se ha cumplido; que la ley únicamente exige que
la notificación se realice por conducto notarial, pero no exige que dicha notificación sea
de carácter presencial, siendo suficiente que el referido burofax sea remitido por
conducto notarial; que se han cumplido los pactos establecidos por las partes y la
notificación se ha efectuado por un medio fehaciente y por conducto notarial; que el
otorgamiento de una nueva escritura de compraventa procede dado que los cedentes de
la opción no han comparecido a ninguna de las citaciones que le han sido realizadas,
imposibilitando el cumplimiento del derecho a la transmisión de la vivienda a favor de la
optante, tal y como fue pactado.
2. Como cuestión previa, alega el recurrente la nulidad de la calificación que se
recurre dado que anteriormente había recaído una Resolución de este Centro Directivo –
14 de octubre de 2021– en la que se estimó el recurso planteado por falta de motivación
en la calificación recurrida entonces. Pero hay que tener en cuenta que ha habido otra
calificación negativa –1 de febrero de 2022–, posterior a la citada Resolución, que no fue
recurrida. Ahora, con la nueva presentación, se califica negativamente de nuevo, y se
recurre otra vez. Por otra parte, hay que recordar que, en el fundamento de Derecho
segundo de la Resolución de 14 de octubre de 2021, se afirma lo siguiente: «Esto no
obsta a que se pueda emitir una nueva nota de calificación con motivación suficiente, sin
perjuicio de la eventual responsabilidad en que pudiera incurrir el registrador por
contradecir la exigencia legal de que la calificación sea global, unitaria y motivada
(artículos 19 bis y 258 Ley Hipotecaria)». En consecuencia, la calificación negativa objeto
de este recurso no es nula y se debe entrar en el fondo del recurso.
3. En relación con el fondo del asunto debatido, la calificación, en esencia, se
motiva en que las notificaciones y el posterior ejercicio unilateral de la opción de compra
no se efectuaron conforme a los términos pactados al constituirse la opción.
Debe tenerse en cuenta que la jurisprudencia, la doctrina científica y la de este
Centro Directivo (cfr., entre otras muchas las Resoluciones de 20 de mayo de 2005 y 14
de mayo de 2019) han admitido la inscribibilidad y eficacia del pacto de ejercicio
unilateral de la opción sin necesidad de la intervención del concedente del derecho,
siempre que haya exacto cumplimiento de los requisitos pactados para la inscripción a
favor del optante.
Comienza el registrador afirmando que «la primera notificación efectuada por burofax
sí que respetó el plazo de una semana otorgado a los concedentes, y además fue la
única que fue recibida por éstos. Pero tal y como señaló la Dirección General de
Registros y del Notariado en resolución de 14 de mayo de 2019, la notificación por el
optante al concedente de que va a ejercitar unilateralmente la opción, dada su
trascendencia, ha de efectuarse en defecto de pacto por conducto notarial, no siendo
admisible el burofax si no se ha pactado expresamente».
En cuanto a la utilización del burofax, dicha Resolución puso de relieve que, si bien
este procedimiento se encuentra admitido en determinados ámbitos de la Ley de
Enjuiciamiento Civil y ha sido admitido alguna vez por esta Dirección General como
suficiente, cuando legalmente no se exige una forma determinada de notificación, por
cuanto permite dejar constancia fehaciente de la entrega de la misma (Resolución de 18
de febrero de 2013, para la citación a los acreedores en las herencias aceptadas a
beneficio de inventario), no siempre que exista una falta de determinación legal de la
forma de practicar las notificaciones y requerimientos a efectos registrales debe seguirse
esta regla, sino que, a falta de pacto, habrá de atenderse a la transcendencia de los
efectos que la misma provoca y a los criterios legales existentes para supuestos
semejantes.
Así en materia de hipotecas y derechos reales existen numerosos supuestos en que,
dada la decisiva transcendencia de la notificación, se exige que la misma se verifique por
vía notarial (artículos 202 a 204 del Reglamento Notarial) o judicial, no sólo porque se

cve: BOE-A-2022-21638
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