BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 20 de diciembre de 2022

Sec. III. Pág. 178319

de la Dirección General de Registros y Notariados, actualmente Dirección General
Seguridad Jurídica y Fe Pública.
Manifiesta dicha Sentencia que la comunicación del ejercicio de la opción de compra,
que tiene naturaleza receptiva, (es decir que no basta el envío, sino que se ha de
concretar la recepción de la comunicación del ejercicio), se ha de realizar dentro del
plazo concedido al efecto, sin que sea requisito necesario que la formalización de la
compraventa se realice dentro del plazo del ejercicio del derecho de opción.
Es evidente que el Sr. Registrador no puede obviar que las notificaciones realizadas
por esta parte a los cedentes de la opción sobre el deseo del ejercicio de la opción de
compra, es reiterada, extensa y notificada de todas las maneras posibles,
La aplicación de la citada doctrina posibilitaría, incluso actualmente, para otorgar una
nueva escritura de compraventa, pero que la misma no procedería, dado que los
cedentes de la opción no han comparecido a ninguna de las citaciones que le han sido
realizadas, imposibilitando el cumplimiento del derecho de mi representada a la
transmisión de la vivienda a su favor, tal y como fue pactado.
Recordemos que el Registro no tiene naturaleza constitutiva, por lo que el
otorgamiento de los títulos previos, cumpliendo lo dispuesto por las partes, (notificación
previa del ejercicio) y la ejecución unilateral de la compraventa, dado que la
interpretación contraria dejaría, como pretende el Sr. Registrador con sus nuevas y
variopintas resoluciones, dejar al arbitrio de los cedentes de la opción, el cumplimiento
de los contratos y en este caso, del contrato de opción.
Sirva a modo de recordatorio la absoluta maquinación de los cedentes de la opción
dando como domicilio uno diferente al cual residían.
El artículo 1256 del Código Civil, determina que «La validez y el cumplimiento de los
contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes».
Es decir, que el incumplimiento sistemático y obstructivo de los cedentes de la
opción, de los pactos y condiciones de la opción de compra, no es óbice para que la
misma no se pueda ejecutar, por lo que mal puede el Sr. Registrador suspender la
inscripción de un título por dicho motivo.
O no es esa la condición establecida? Si la misma tiene que ver con el cumplimiento
por los cedentes de la opción de una formalización concreta, asistencia a la firma,
ratificación de la opción, aceptación de la compraventa, todo ello devendría nulo, tal y
como establece el precitado artículo 1256.
Podría disertarse hasta la saciedad sobre la aplicación de dicho artículo, por si fuera
necesario, a criterio del Registrador, la actuación de los cedentes de la opción, pero dado
que esta parte está elucubrando, evitarnos a todos la pérdida de tiempo de algo
absolutamente manido a nivel Jurisprudencia».
IV
Mediante escrito, de fecha 4 de octubre de 2022, el registrador de la Propiedad
emitió informe y elevó el expediente a este Centro Directivo. Notificada la interposición
del recurso al notario autorizante del título calificado, no se han presentado alegaciones.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1255, 1256, 1261, 1281 y siguientes y 1504 del Código Civil; 9,
19 bis y 258 Ley Hipotecaria; 2 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, de subrogación y
modificación de préstamos hipotecarios; 581.2 y 686.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil;
14, 51, 54, 238 y 239 del Reglamento Hipotecario; 201, 202, 203 y 204 del Reglamento
Notarial; 32 del Real Decreto 1829/1999, de 3 de diciembre, por el que se aprueba el
Reglamento por el que se regula la prestación de los servicios postales, en desarrollo de
lo establecido en la Ley 24/1998, de 13 de julio, del Servicio Postal Universal y de
Liberalización de los Servicios Postales; las Sentencias del Tribunal Constitucional
número 76/2006, de 13 de marzo, y 158/2007, de 2 de julio; las Sentencias de la Sala de

cve: BOE-A-2022-21638
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Núm. 304