BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 20 de diciembre de 2022

Sec. III. Pág. 178396

En contratos de duración pactada superior a cinco años, si, transcurridos los cinco
primeros años del mismo, el derecho del arrendador quedara resuelto por cualquiera de
las circunstancias mencionadas en el párrafo anterior, quedará extinguido el
arrendamiento. Se exceptúa el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya
accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la
resolución del derecho del arrendador. En este caso, continuará el arrendamiento por la
duración pactada.”
Al respecto se pronuncia la Resolución de 24 de marzo de 2017 (…) al resolver el
recurso interpuesto contra la calificación negativa del registrador de la propiedad de
Málaga n.º 9, por la que se suspende la inscripción de un decreto de adjudicación
dictado en el seno de un procedimiento de ejecución hipotecaria por falta de notificación
al arrendatario a fin de ejercitar el derecho de retracto, afirmando que “enajenada
judicialmente la finca, el derecho del arrendador queda extinguido y con él el contrato de
arrendamiento y sus accesorios como el derecho de retracto, y deviene innecesario
realizar notificación alguna expresa y especial”.
También la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de
fecha 3 de noviembre de 2021 (…) que resuelve el recurso interpuesto contra la nota de
calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 29, por la que se deniega
igualmente la inscripción de un testimonio de auto de adjudicación y mandamiento de
cancelación de cargas, si bien referida a un arrendamiento para uso distinto al de
vivienda y al derecho de retracto del arrendatario, afirma que:
“(…) habrá que distinguir si el contrato de arrendamiento tuvo o no acceso al
Registro de la Propiedad y si lo hizo ‘con anterioridad a los derechos determinantes de la
resolución del derecho del arrendador’. Esto es, con anterioridad a la hipoteca o
embargo que se ejecuta. En este último caso la persistencia del arrendamiento tras la
adjudicación de la vivienda, provocará que el arrendatario pueda, en su caso, ejercitar su
derecho de retracto contra el adjudicatario en los términos previstos en el artículo 25.
En el caso de que el arrendamiento se haya inscrito en el Registro de la Propiedad
con posterioridad a la inscripción de la hipoteca, o a la anotación preventiva del embargo
o a la inscripción derecho que provoque la resolución de la titularidad del arrendador,
puesto que el contrato de arrendamiento se extinguirá «ipso iure» conforme a lo
dispuesto en el artículo 13.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos antes transcrito, no
habrá lugar a retracto.”
Siendo el contrato de arrendamiento inscrito posterior y no anterior a la hipoteca, y
transcurridos desde el 24 de agosto de 2012 más de cinco años de su duración cuando
el 27 de mayo de 2021 el Juzgado de Primera Instancia n.º 3 de Logroño dictó el Decreto
de adjudicación de las fincas a favor de Aragón Acquisitions, SL, aquél quedó extinguido
de forma automática.
No hay que olvidar en este punto que cuando las partes formalizaron el contrato de
arrendamiento sobre las fincas, ya constaba inscrita la hipoteca, por lo que lo hicieron
sabiendo que la titularidad de las mismas estaba afectada por un derecho real que podía
provocar la pérdida del dominio en caso de ejecución hipotecaria.
Cuarto. Cancelación de los arrendamientos en virtud del Real Decreto 297/1996
de 23 de febrero, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos de
arrendamientos urbanos.
Pero aún hay más, y es que el artículo 7 del Real Decreto 297/1996, de 23 de
febrero, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos de
arrendamientos urbanos, dispone que:
“1. Conforme a lo dispuesto en el artículo 353, apartado 3, del Reglamento
Hipotecario, se cancelarán de oficio por el Registrador de la Propiedad las inscripciones
de los arrendamientos urbanos de duración inferior a cinco años, cuando hayan

cve: BOE-A-2022-21645
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Núm. 304