III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2022-21645)
Resolución de 1 de diciembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de propiedad de Logroño n.º 2, por la que no se practica la cancelación de una inscripción de arrendamiento urbano sobre 31 fincas registrales, que han sido objeto de una ejecución hipotecaria.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 304
Martes 20 de diciembre de 2022
Sec. III. Pág. 178395
añade, “como señala el primer inciso del artículo 131 de la Ley Hipotecaria, esta eficacia
cancelatoria alcanza también a las anotaciones preventivas de demanda de nulidad de la
propia hipoteca o cualesquiera otras que no se basen en alguno de los supuestos que
puedan determinar la suspensión de la ejecución, siempre que sean posteriores a la nota
marginal de expedición de certificación de cargas”.
Y después de analizar la normativa sobre arrendamientos rústicos, concluye la
Resolución de 20 de junio de 2017 que “por todo ello, los arrendamientos rústicos
inscritos después de una hipoteca, no pueden constituir una excepción al principio
general de purga de titularidades y cargas posteriores, que constituye uno de los pilares
esenciales del derecho real de hipoteca. En consecuencia, el defecto recogido en la nota
ha de ser revocado y debe precederse a la cancelación de la inscripción décimo tercera
de arrendamiento”.
En nuestro caso el tipo de arrendamiento es urbano, no rústico, pero como veremos
en la siguiente alegación, si se analiza su normativa, no se puede llegar a una conclusión
distinta a la alcanzada por la Dirección General de los Registros y del Notariado, sino
todo lo contrario, aún hay más razones para proceder a la cancelación de las
inscripciones de arrendamiento, al haber quedado dicho arrendamiento extinguido por el
Decreto de adjudicación de la ejecución hipotecaria.
Y no es en absoluto necesario que el mandamiento de cancelación de cargas que
libre y dirija al Registro de la Propiedad el Juzgado de Primera Instancia que ha
sustanciado la ejecución hipotecaria diga de forma expresa y enumere las cargas que
hay que cancelar, puesto que el art. 134 de la LH es claro también al respecto: deben
cancelarse “todas las cargas, gravámenes e inscripciones de terceros poseedores que
sean posteriores a ella (a la hipoteca), sin excepción, incluso las que se hubieran
verificado con posterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas
en el correspondiente procedimiento”
Y decimos lo anterior porque, en efecto, en el mandamiento de cancelación librado
por el Juzgado de Primera Instancia n.º 3 de Logroño, que reproduce el tenor literal del
Decreto de adjudicación de fecha 27 de mayo de 2021, y del Decreto de fecha 25 de julio
de 2021, que rectifica el anterior, no dice de forma expresa que las inscripciones de
arrendamiento deban cancelarse, si bien sí ordena de forma expresa que se cancelen
otras cargas posteriores (puntos 10 y 11 del Decreto de adjudicación).
Consideramos, como cedíamos [sic], que dicha omisión es irrelevante dada la
redacción, clarísima, del art. 134 de la LH, de modo que, incluso si el Decreto de
adjudicación no hubiera hecho mención a ninguna carga en concreto, se hubieran tenido
que cancelar todas ellas, sin distinción ni excepción, como reza el citado artículo de
la LH.
La extinción del contrato de arrendamiento.
A mayor abundamiento, los arrendamientos cuya cancelación ha suspendido el
Registro de la Propiedad n.º 2 de Logroño quedaron extinguidos de forma automática
tras la enajenación forzosa de las fincas en el seno de la ejecución hipotecaria, y ello de
acuerdo con lo dispuesto en el artículo 13.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de
Arrendamientos Urbanos.
La redacción de dicho artículo 13.1 de la LAU vigente el 24 de agosto de 2012, fecha
en la que, según se desprende de la propia inscripción registral, se concertó el
arrendamiento, disponía que:
“Si durante los cinco primeros años de duración del contrato el derecho del
arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de
una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución
hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el
arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se
cumplan cinco años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el
artículo 9.1.
cve: BOE-A-2022-21645
Verificable en https://www.boe.es
Tercero.
Núm. 304
Martes 20 de diciembre de 2022
Sec. III. Pág. 178395
añade, “como señala el primer inciso del artículo 131 de la Ley Hipotecaria, esta eficacia
cancelatoria alcanza también a las anotaciones preventivas de demanda de nulidad de la
propia hipoteca o cualesquiera otras que no se basen en alguno de los supuestos que
puedan determinar la suspensión de la ejecución, siempre que sean posteriores a la nota
marginal de expedición de certificación de cargas”.
Y después de analizar la normativa sobre arrendamientos rústicos, concluye la
Resolución de 20 de junio de 2017 que “por todo ello, los arrendamientos rústicos
inscritos después de una hipoteca, no pueden constituir una excepción al principio
general de purga de titularidades y cargas posteriores, que constituye uno de los pilares
esenciales del derecho real de hipoteca. En consecuencia, el defecto recogido en la nota
ha de ser revocado y debe precederse a la cancelación de la inscripción décimo tercera
de arrendamiento”.
En nuestro caso el tipo de arrendamiento es urbano, no rústico, pero como veremos
en la siguiente alegación, si se analiza su normativa, no se puede llegar a una conclusión
distinta a la alcanzada por la Dirección General de los Registros y del Notariado, sino
todo lo contrario, aún hay más razones para proceder a la cancelación de las
inscripciones de arrendamiento, al haber quedado dicho arrendamiento extinguido por el
Decreto de adjudicación de la ejecución hipotecaria.
Y no es en absoluto necesario que el mandamiento de cancelación de cargas que
libre y dirija al Registro de la Propiedad el Juzgado de Primera Instancia que ha
sustanciado la ejecución hipotecaria diga de forma expresa y enumere las cargas que
hay que cancelar, puesto que el art. 134 de la LH es claro también al respecto: deben
cancelarse “todas las cargas, gravámenes e inscripciones de terceros poseedores que
sean posteriores a ella (a la hipoteca), sin excepción, incluso las que se hubieran
verificado con posterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas
en el correspondiente procedimiento”
Y decimos lo anterior porque, en efecto, en el mandamiento de cancelación librado
por el Juzgado de Primera Instancia n.º 3 de Logroño, que reproduce el tenor literal del
Decreto de adjudicación de fecha 27 de mayo de 2021, y del Decreto de fecha 25 de julio
de 2021, que rectifica el anterior, no dice de forma expresa que las inscripciones de
arrendamiento deban cancelarse, si bien sí ordena de forma expresa que se cancelen
otras cargas posteriores (puntos 10 y 11 del Decreto de adjudicación).
Consideramos, como cedíamos [sic], que dicha omisión es irrelevante dada la
redacción, clarísima, del art. 134 de la LH, de modo que, incluso si el Decreto de
adjudicación no hubiera hecho mención a ninguna carga en concreto, se hubieran tenido
que cancelar todas ellas, sin distinción ni excepción, como reza el citado artículo de
la LH.
La extinción del contrato de arrendamiento.
A mayor abundamiento, los arrendamientos cuya cancelación ha suspendido el
Registro de la Propiedad n.º 2 de Logroño quedaron extinguidos de forma automática
tras la enajenación forzosa de las fincas en el seno de la ejecución hipotecaria, y ello de
acuerdo con lo dispuesto en el artículo 13.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de
Arrendamientos Urbanos.
La redacción de dicho artículo 13.1 de la LAU vigente el 24 de agosto de 2012, fecha
en la que, según se desprende de la propia inscripción registral, se concertó el
arrendamiento, disponía que:
“Si durante los cinco primeros años de duración del contrato el derecho del
arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de
una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución
hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el
arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se
cumplan cinco años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el
artículo 9.1.
cve: BOE-A-2022-21645
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Tercero.
