BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 20 de diciembre de 2022

Sec. III. Pág. 178401

perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1. En contratos de
duración pactada superior a cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona
jurídica, si, transcurridos los cinco primeros años del mismo, o los primeros siete años si
el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedará resuelto por
cualquiera de las circunstancias mencionadas en el párrafo anterior, quedará extinguido
el arrendamiento. Se exceptúa el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya
accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la
resolución del derecho del arrendador. En este caso, continuará el arrendamiento por la
duración pactada».
6. No obstante, cuando se trata de contratos de arrendamiento para un uso distinto
del de vivienda (como es, en cuanto algunas fincas, el caso del presente expediente),
tanto antes como después de la mencionada reforma de la Ley de Arrendamientos
Urbanos, al no estar sometidos a un plazo mínimo imperativo, el arrendamiento se
extinguirá en cualquier momento en que el derecho del arrendador quede resuelto como
consecuencia de la ejecución, a menos que dicho arrendamiento constase inscrito en el
Registro con anterioridad a la hipoteca que se ejecuta (vid. artículo 29 de la Ley de
Arrendamientos Urbanos).
Por tanto, como ya señaló la Resolución de 3 de noviembre de 2021, salvo que se
hubiese inscrito el arrendamiento en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la
hipoteca o a la anotación del embargo, la ejecución forzosa derivada de la hipoteca o de
la traba determinará la extinción del derecho del arrendador y, en consecuencia, del
propio contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda, y con él sus derechos
accesorios como el derecho de retracto y, en consecuencia la necesidad de realizar de la
declaración arrendaticia respecto de la vivienda adjudicada, en los términos establecidos
en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
7. Analizando bajo esta perspectiva la purga general de cargas del artículo 134 de
la Ley Hipotecaria, que el registrador calificante alega como fundamento de Derecho de
su nota de calificación negativa, debe recordarse que dicho artículo dispone que «el
testimonio del decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas,
determinarán la inscripción de la finca o derecho a favor del adjudicatario y la
cancelación de la hipoteca que motivó la ejecución, así como la de todas las cargas,
gravámenes e inscripciones de terceros poseedores que sean posteriores a ella, sin
excepción, incluso las que se hubieran verificado con posterioridad a la nota marginal de
expedición de certificación de cargas en el correspondiente procedimiento».
El artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone que «a instancia del
adquirente, se expedirá, en su caso, mandamiento de cancelación de la anotación o
inscripción del gravamen que haya originado el remate o la adjudicación. Asimismo, el
Letrado de la Administración de Justicia mandará la cancelación de todas las
inscripciones y anotaciones posteriores, incluso las que se hubieran verificado después
de expedida la certificación prevenida en el artículo 656 (…)».
De acuerdo con estos artículos resulta que el mandamiento de cancelación de
cargas expedido en un procedimiento de ejecución hipotecaria, purga la existencia de los
derechos de cualquier clase que fueren anotados o inscritos en el historial registral de la
finca hipotecada con posterioridad a la inscripción de la hipoteca que ha dado lugar a la
adjudicación judicial, lo que, en este supuesto, debería incluir las inscripciones de los
arrendamientos enunciados, al ser posteriores a la inscripción de hipoteca y no estar
incluido entre los supuestos de excepción.
El artículo 233 del Reglamento Hipotecario dispone que «en el auto de adjudicación
de bienes a que se refiere la regla 17 del artículo 131 de la Ley, se determinarán las
inscripciones y anotaciones posteriores y las anteriores pospuestas al crédito del actor
que hayan de cancelarse, con referencia expresa al número o letra, folio y tomo donde
consten, sin que sea suficiente ordenar que se cancelen todas las posteriores a la
hipoteca del actor», y que «se exceptúan las practicadas con posterioridad a la extensión
de la nota prevenida en el párrafo cuarto de la regla cuarta del artículo citado, para cuya
cancelación bastará la referida expresión genérica».

cve: BOE-A-2022-21645
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Núm. 304