BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 20 de diciembre de 2022

Sec. III. Pág. 178400

si lo hizo «con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho
del arrendador». Esto es, con anterioridad a la inscripción de hipoteca o a la anotación
de embargo que se ejecuta. En este último caso la persistencia del arrendamiento tras la
adjudicación de la vivienda, provocará que el arrendatario pueda, en su caso, ejercitar su
derecho de retracto contra el adjudicatario en los términos previstos en el artículo 25 de
la Ley de Arrendamientos Urbanos.
En el caso de que el arrendamiento se haya inscrito en el Registro de la Propiedad
con posterioridad a la inscripción de la hipoteca, o a la anotación preventiva del embargo
o a la inscripción derecho que provoque la resolución de la titularidad del arrendador,
puesto que el contrato de arrendamiento se extinguirá «ipso iure» conforme a lo
dispuesto en el artículo 13.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos antes transcrito, no
habrá lugar a retracto. Si el arrendamiento de vivienda no ha accedido al Registro de la
Propiedad, lógicamente no habrá lugar a derecho alguno.
4. Ha de tenerse en cuenta que la doctrina expuesta no será aplicable cuando se
trate de arrendamientos de vivienda suscritos antes de entrar en vigor (6 de junio
de 2013) la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos introducida por la Ley 4/2013,
de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de
viviendas, como ocurre en el supuesto de este recurso.
En esos casos, el artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, conforme a la
redacción vigente hasta el 6 de junio de 2013, disponía un plazo mínimo de subsistencia
para el arrendamiento de vivienda de cinco años, plazo que habría de respetarse aunque
se produjera la ejecución de la hipoteca que gravaba la finca y aunque el arrendamiento
no figurase inscrito en el Registro: «Si durante los cinco primeros años de duración del
contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto
convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa
derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho
de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el
arrendamiento hasta que se cumplan cinco años, sin perjuicio de la facultad de no
renovación prevista en el artículo 9.1. En contratos de duración pactada superior a cinco
años, si, transcurridos los cinco primeros años del mismo, el derecho del arrendador
quedara resuelto por cualquiera de las circunstancias mencionadas en el párrafo
anterior, quedará extinguido el arrendamiento. Se exceptúa el supuesto en que el
contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a
los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso,
continuará el arrendamiento por la duración pactada».
Incluso para los arrendamientos de vivienda derivados de estos contratos suscritos
antes del día 6 de junio de 2013, debe aclararse que, a partir del día 6 de junio de 2018,
es decir, una vez transcurridos los cinco años de plazo mínimo a que se refería este
precepto, quedarán extinguidos cuando se resuelva el derecho del arrendador como
consecuencia de una ejecución de hipoteca u otro procedimiento de ejecución forzosa,
siendo por tanto ya innecesario exigir la declaración arrendaticia a los efectos de los
derechos de tanteo y retracto regulados en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos
Urbanos.
5. La doctrina antes expuesta en relación con la interpretación de los artículos 7.2
y 13.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en la redacción dada por la Ley 4/2013,
de 4 de junio, se ha visto necesariamente afectada por la nueva reforma de dichos
preceptos realizada por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes
en materia de vivienda y alquiler, que ha dado lugar a la nueva redacción del artículo 13
de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en cuyo párrafo primero ahora se dispone: «Si
durante los cinco primeros años de duración del contrato, o siete años si el arrendador
fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un
retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación
forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un
derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar
en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años o siete años respectivamente, sin

cve: BOE-A-2022-21645
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 304