III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2022-20994)
Resolución de 24 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Purchena, por la que se deniega la expedición de la certificación registral inicial en la tramitación de un expediente del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, para la rectificación de una finca registral.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 12 de diciembre de 2022
Sec. III. Pág. 170302
experimentado cambios o no y cuándo. Con los visores gráficos disponibles y en el
histórico de las fotografías aéreas existentes se puede comprobar si ese trozo de terreno
bajo sospecha y que excede el polígono de la parcela catastral que sirvió de base para la
inmatriculación, y cuya georreferenciación alternativa se presenta, tiene una existencia
real visible como parte de la superficie de la finca aún no registrada y desde cuándo.
En este sentido cabe destacar que ya consta en las ortofotos aéreas como el terreno
circundante destinado a jardín cuya coordinación e inscripción ha sido denegada constan
visualmente como parte integrante de la finca registral 5801, o al menos no cabe deducir
sospechas o dudas fundadas que formare parte de otra finca distinta y no a ésta. A tal
efecto se aporta informe técnico del arquitecto técnico Don A. O. R., colegiado n.º (…)
Colegio de Arquitectos de Almería en cuyas páginas 8-11 se incluyen ortofotos de los
años 2004-2005-2006-2007-2008-2009-2010-2011-2013-2016 donde se aprecia la
extensión de superficie del terreno cuya inscripción se solicita como parte adyacente
adicional y ya integrada físicamente con los metros inscritos en la finca registrada, no
deduciendo motivos para suponer la existencia de operaciones hipotecarias y/o
supuestamente traslativas posteriores.
B) La descripción y certificación catastral que sirvió de base a la inmatriculación no
correspondía a la realidad física ya en el año 2004 y tampoco al año 2016 cuando los
interesados adquirieron su propiedad, cuya realidad física tampoco coincidía con la
registral y catastral. El hecho que una finca se inmatricule inicialmente en base a una
certificación catastral coincidente con la descripción registral no significa necesariamente
que exista correspondencia con la realidad física en el momento de la inmatriculación, y
menos aún en el año 2004 y cuando han transcurrido más de 18 años. Antes de la
reforma operada por la Ley 13/2015 de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por
Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario
no cabía inscribir en el registro representaciones gráficas georreferenciadas, por ende, la
ubicación, localización y delimitación física de las fincas se limitaban a descripciones
meramente literarias, lo cual ha conllevado a imprecisiones a la hora de determinar la
coincidencia de la representación gráfica de las fincas inmatriculadas con anterioridad a
la entrada en vigor de la mentada norma, porque era frecuente priorizar el hecho de la
inmatriculación frente a la exactitud de la misma. Es por lo que se crean, como en este
caso el expediente notarial del artículo 203 -artículo 201 LH, los instrumentos jurídicos
para lograr la rectificación y adecuar la realidad al mundo tan a menudo discordante de
los libros del Registro sin que ello suponga amparar ilegalidades si éstas en efecto se
han producido lógicamente pero tampoco hacerlos inoperantes con sospechas
enervantes no suficientemente fundadas.
Es relevante señalar que no solo la cabida del terreno sino tampoco la edificación tal
y como existe en la realidad física tanto en el año 2004 y posteriores como en la
actualidad tiene correspondencia con la descripción y metros edificados en el Registro
de la Propiedad ni en Catastro. La certificación catastral que sirvió de base para la
inmatriculación en el año 2004 tampoco fue precisa ni exacta en la determinación de los
metros edificados por ello ha tenido que ser objeto de ampliación de obra nueva en
reciente escritura de fecha 5 de agosto de 2022 otorgada ante notario con sede en Albox
Don Antonio Sánchez Gámez con número de protocolo 688 en donde se hace constar ya
desde el año 1999 la existencia de la edificación con todos los metros construidos tal y
como se encuentra en la actualidad, sin modificaciones o adiciones entre medias, en su
totalidad, y sin embargo no con todos los metros edificados reales registrados y
catastrados, ya que no se incluyó en la descripción (y sigue sin constar catastral y
registralmente pendiente de tramitación) una planta castillete, con una superficie
construida de 4 metros cuadrados sin distribución interior y desde la cual se accede a
una terraza transitable.
Baste esta mención simplemente para indicar la falta de coordinación entre CatastroRegistro de la Propiedad y la realidad física también en este extremo de la obra nueva
no solo en la cabida del terreno sobre el que se ha edificado, lo que nos permite concluir
cve: BOE-A-2022-20994
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 297
Lunes 12 de diciembre de 2022
Sec. III. Pág. 170302
experimentado cambios o no y cuándo. Con los visores gráficos disponibles y en el
histórico de las fotografías aéreas existentes se puede comprobar si ese trozo de terreno
bajo sospecha y que excede el polígono de la parcela catastral que sirvió de base para la
inmatriculación, y cuya georreferenciación alternativa se presenta, tiene una existencia
real visible como parte de la superficie de la finca aún no registrada y desde cuándo.
En este sentido cabe destacar que ya consta en las ortofotos aéreas como el terreno
circundante destinado a jardín cuya coordinación e inscripción ha sido denegada constan
visualmente como parte integrante de la finca registral 5801, o al menos no cabe deducir
sospechas o dudas fundadas que formare parte de otra finca distinta y no a ésta. A tal
efecto se aporta informe técnico del arquitecto técnico Don A. O. R., colegiado n.º (…)
Colegio de Arquitectos de Almería en cuyas páginas 8-11 se incluyen ortofotos de los
años 2004-2005-2006-2007-2008-2009-2010-2011-2013-2016 donde se aprecia la
extensión de superficie del terreno cuya inscripción se solicita como parte adyacente
adicional y ya integrada físicamente con los metros inscritos en la finca registrada, no
deduciendo motivos para suponer la existencia de operaciones hipotecarias y/o
supuestamente traslativas posteriores.
B) La descripción y certificación catastral que sirvió de base a la inmatriculación no
correspondía a la realidad física ya en el año 2004 y tampoco al año 2016 cuando los
interesados adquirieron su propiedad, cuya realidad física tampoco coincidía con la
registral y catastral. El hecho que una finca se inmatricule inicialmente en base a una
certificación catastral coincidente con la descripción registral no significa necesariamente
que exista correspondencia con la realidad física en el momento de la inmatriculación, y
menos aún en el año 2004 y cuando han transcurrido más de 18 años. Antes de la
reforma operada por la Ley 13/2015 de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por
Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario
no cabía inscribir en el registro representaciones gráficas georreferenciadas, por ende, la
ubicación, localización y delimitación física de las fincas se limitaban a descripciones
meramente literarias, lo cual ha conllevado a imprecisiones a la hora de determinar la
coincidencia de la representación gráfica de las fincas inmatriculadas con anterioridad a
la entrada en vigor de la mentada norma, porque era frecuente priorizar el hecho de la
inmatriculación frente a la exactitud de la misma. Es por lo que se crean, como en este
caso el expediente notarial del artículo 203 -artículo 201 LH, los instrumentos jurídicos
para lograr la rectificación y adecuar la realidad al mundo tan a menudo discordante de
los libros del Registro sin que ello suponga amparar ilegalidades si éstas en efecto se
han producido lógicamente pero tampoco hacerlos inoperantes con sospechas
enervantes no suficientemente fundadas.
Es relevante señalar que no solo la cabida del terreno sino tampoco la edificación tal
y como existe en la realidad física tanto en el año 2004 y posteriores como en la
actualidad tiene correspondencia con la descripción y metros edificados en el Registro
de la Propiedad ni en Catastro. La certificación catastral que sirvió de base para la
inmatriculación en el año 2004 tampoco fue precisa ni exacta en la determinación de los
metros edificados por ello ha tenido que ser objeto de ampliación de obra nueva en
reciente escritura de fecha 5 de agosto de 2022 otorgada ante notario con sede en Albox
Don Antonio Sánchez Gámez con número de protocolo 688 en donde se hace constar ya
desde el año 1999 la existencia de la edificación con todos los metros construidos tal y
como se encuentra en la actualidad, sin modificaciones o adiciones entre medias, en su
totalidad, y sin embargo no con todos los metros edificados reales registrados y
catastrados, ya que no se incluyó en la descripción (y sigue sin constar catastral y
registralmente pendiente de tramitación) una planta castillete, con una superficie
construida de 4 metros cuadrados sin distribución interior y desde la cual se accede a
una terraza transitable.
Baste esta mención simplemente para indicar la falta de coordinación entre CatastroRegistro de la Propiedad y la realidad física también en este extremo de la obra nueva
no solo en la cabida del terreno sobre el que se ha edificado, lo que nos permite concluir
cve: BOE-A-2022-20994
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Núm. 297
