III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2022-20994)
Resolución de 24 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Purchena, por la que se deniega la expedición de la certificación registral inicial en la tramitación de un expediente del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, para la rectificación de una finca registral.
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Página
BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 297
Lunes 12 de diciembre de 2022
Sec. III. Pág. 170301
menciona y consideramos al menos relevante esta comparecencia, la cual no ha sido ni
valorada por la Registradora para determinar la existencia o no de error de cabida o
eventuales actos con repercusión hipotecaria que menciona.
En comparecencia realizada ante el notario que tramita el expediente el 20 de julio
de 2022 el colindante propietario de la parcela catastral 270 polígono 11 Don J. S. P. con
DNI: (…) manifiesta que es titular de la citada parcela reconociendo que esa pequeña
porción de la finca objeto de inmatriculación es propiedad de los requirentes y que
incluso está delimitada por un muro de bloques desde hace más de 15 años dando su
consentimiento como colindantes a la rectificación solicitada.
En definitiva consideramos que no había motivo fundado para denegar la emisión de
la certificación, aún condicionado al ulterior calificación, no habiéndose tenido en cuenta
la posición del colindante, esencial para su aclaración, siendo además el único que linda
por
todos
los
vientos
salvo
la
carretera
comarcal.
La
parcela
catastral 04004A011002700000QJ que rodea a la finca objeto de expediente que es
rústica como la de los interesados, tiene un [sic] cabida de 19968 metros cuadrados,
los 208 metros cuadrados de suelo rural pretendidos apenas representan 1% de parcela
colindante y en una zona además colindante a la carretera con acceso rodado y además
zona muy escarpada donde orografía da razón incluso de la lógica de los metros reales
existente aún no inscritos.
Aparte se han producido actos traslativos posteriores reveladores de la existencia de
esa realidad física, así escritura de compraventa y ampliación de obra nueva pendiente
de calificación de fecha 5 de agosto de 2022 otorgada ante notario con sede en Albox
Don Antonio Sánchez Gámez con número de protocolo 688 a favor del nuevo titular de la
finca registral objeto del expediente don P. H. S., con N.I.E.: (…) En la escritura se
incluye la descripción del terreno objeto de venta no edificado con los metros ya reales
existentes, pendiente por supuesto para su inscripción de los expedientes
correspondientes, sí como la rectificación de los metros edificados ya mencionados
tampoco registrados cuando se inmatriculó la finca y cuya rectificación mediante este
título de ampliación de obra nueva también está pendiente de calificación.
Cuarto. Esta representación discrepa respetuosamente de la calificación y la
argumentación aducida por la Registradora. Fundamenta su decisión en dos puntos
fundamentales; 1.º- existencia de dudas si el aumento de superficie cuya inscripción se
solicita obedece realmente “a una previa o simultánea operación de modificación
hipotecaria” y no a un simple “error de medición”; 2.º entiende que si la finca se
inmatriculó en el año 2004 en base a una certificación catastral coincidente con el título y
su ubicación y superficie registral y catastral siguen siendo las mimas ahora respecto a
las que sirvieron de base entonces no hay motivo para alterarla con una geometría
alternativa posteriormente.
El interesado solicita su revocación en base a las siguientes razones:
Falta de motivación.
– No se han esgrimido objetivamente los motivos por los cuales no debe darse inicio
al procedimiento previsto en el art. 203 LH, más allá de mencionar de una manera
genérica la existencia de dudas que, a juicio de esta parte, no han sido debidamente
fundadas. Sospecha la Registradora la existencia de unos eventuales actos traslativos
previos y simultáneos a la rectificación solicitada, pero no justifica ni meramente indica
cuáles pudieran haber sido, generando una lógica indefensión al interesado. Tampoco se
menciona no ya un expediente de disciplina urbanística que le conste ni siquiera un
título, dato registral o documento del que se pueda inferirse acto de “modificación
hipotecaria”, cuya significación en todo caso tienen un marcado carácter cerrado al
ámbito registral o tabular cerrando la puerta a la eventual existencia de una realidad
física diferente más allá de los libros del registro.
– La Registradora tiene a su disposición herramientas telemáticas suficientes
incluida la cartografía catastral para estudiar la representación gráfica del terreno
controvertido y verificar si la realidad física cuya coordinación se pretende ha
cve: BOE-A-2022-20994
Verificable en https://www.boe.es
A)
Núm. 297
Lunes 12 de diciembre de 2022
Sec. III. Pág. 170301
menciona y consideramos al menos relevante esta comparecencia, la cual no ha sido ni
valorada por la Registradora para determinar la existencia o no de error de cabida o
eventuales actos con repercusión hipotecaria que menciona.
En comparecencia realizada ante el notario que tramita el expediente el 20 de julio
de 2022 el colindante propietario de la parcela catastral 270 polígono 11 Don J. S. P. con
DNI: (…) manifiesta que es titular de la citada parcela reconociendo que esa pequeña
porción de la finca objeto de inmatriculación es propiedad de los requirentes y que
incluso está delimitada por un muro de bloques desde hace más de 15 años dando su
consentimiento como colindantes a la rectificación solicitada.
En definitiva consideramos que no había motivo fundado para denegar la emisión de
la certificación, aún condicionado al ulterior calificación, no habiéndose tenido en cuenta
la posición del colindante, esencial para su aclaración, siendo además el único que linda
por
todos
los
vientos
salvo
la
carretera
comarcal.
La
parcela
catastral 04004A011002700000QJ que rodea a la finca objeto de expediente que es
rústica como la de los interesados, tiene un [sic] cabida de 19968 metros cuadrados,
los 208 metros cuadrados de suelo rural pretendidos apenas representan 1% de parcela
colindante y en una zona además colindante a la carretera con acceso rodado y además
zona muy escarpada donde orografía da razón incluso de la lógica de los metros reales
existente aún no inscritos.
Aparte se han producido actos traslativos posteriores reveladores de la existencia de
esa realidad física, así escritura de compraventa y ampliación de obra nueva pendiente
de calificación de fecha 5 de agosto de 2022 otorgada ante notario con sede en Albox
Don Antonio Sánchez Gámez con número de protocolo 688 a favor del nuevo titular de la
finca registral objeto del expediente don P. H. S., con N.I.E.: (…) En la escritura se
incluye la descripción del terreno objeto de venta no edificado con los metros ya reales
existentes, pendiente por supuesto para su inscripción de los expedientes
correspondientes, sí como la rectificación de los metros edificados ya mencionados
tampoco registrados cuando se inmatriculó la finca y cuya rectificación mediante este
título de ampliación de obra nueva también está pendiente de calificación.
Cuarto. Esta representación discrepa respetuosamente de la calificación y la
argumentación aducida por la Registradora. Fundamenta su decisión en dos puntos
fundamentales; 1.º- existencia de dudas si el aumento de superficie cuya inscripción se
solicita obedece realmente “a una previa o simultánea operación de modificación
hipotecaria” y no a un simple “error de medición”; 2.º entiende que si la finca se
inmatriculó en el año 2004 en base a una certificación catastral coincidente con el título y
su ubicación y superficie registral y catastral siguen siendo las mimas ahora respecto a
las que sirvieron de base entonces no hay motivo para alterarla con una geometría
alternativa posteriormente.
El interesado solicita su revocación en base a las siguientes razones:
Falta de motivación.
– No se han esgrimido objetivamente los motivos por los cuales no debe darse inicio
al procedimiento previsto en el art. 203 LH, más allá de mencionar de una manera
genérica la existencia de dudas que, a juicio de esta parte, no han sido debidamente
fundadas. Sospecha la Registradora la existencia de unos eventuales actos traslativos
previos y simultáneos a la rectificación solicitada, pero no justifica ni meramente indica
cuáles pudieran haber sido, generando una lógica indefensión al interesado. Tampoco se
menciona no ya un expediente de disciplina urbanística que le conste ni siquiera un
título, dato registral o documento del que se pueda inferirse acto de “modificación
hipotecaria”, cuya significación en todo caso tienen un marcado carácter cerrado al
ámbito registral o tabular cerrando la puerta a la eventual existencia de una realidad
física diferente más allá de los libros del registro.
– La Registradora tiene a su disposición herramientas telemáticas suficientes
incluida la cartografía catastral para estudiar la representación gráfica del terreno
controvertido y verificar si la realidad física cuya coordinación se pretende ha
cve: BOE-A-2022-20994
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