III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2022-20994)
Resolución de 24 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Purchena, por la que se deniega la expedición de la certificación registral inicial en la tramitación de un expediente del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, para la rectificación de una finca registral.
12 páginas totales
Página
BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 12 de diciembre de 2022
Sec. III. Pág. 170300
La rectificación consistía sustancialmente en actualizar la superficie de la finca
registral que coincide con la catastral y adecuar ambas a la realidad física y a superficie
real de la parcela actualizada de acuerdo con representación gráfica georreferenciada
alternativa (realizada por D. J. J. L. S., Ingeniero Técnico Agrícola, colegiado con el n.º
[…] en el Colegio Oficial de Ingenieros Técnicos Agrícolas de Almería, y D. J. L. R. B.,
Ingeniero Técnico Agrícola, colegiado con el n.º 979 en el Colegio Oficial de Ingenieros
Técnicos Agrícolas de Almería según informe presentado).
Las modificaciones solicitadas eran las siguientes:
1.º Superficie: Se solicita la inscripción de un aumento de superficie no edificada
respecto a la registrada y catastrada de 208 metros cuadrados, de la siguiente forma:
Si ahora se describe en el Registro el inmueble como una casa cortijo de doble
planta en el sitio (…), del término municipal de Albanchez, construida sobre terreno de
cabida registrada de trescientos cuarenta y ocho metros cuadrados con resto no
edificado de doscientos ochenta y nueve metros cuadrados destinados a jardín situados
al fondo y a la derecha entrando de la vivienda, se pretende que la cabida total
registrada sea de cinco áreas, cincuenta y seis centiáreas (0,0556 ha.) o quinientos
cincuenta y seis metros cuadrados, y el resto del no edificado de cuatro áreas, noventa y
siete centiáreas (0,0497 ha.) o cuatrocientos noventa y siete metros cuadrados
destinados a jardín.
2.º Descripción literaria y linderos: se alteran las lindes como consecuencia del
aumento de superficie si ahora linda todo: Norte, D. S. M.; Este, J. S. P.; Sur, camino
vecinal (…); Oeste, D. S. M. y se pretende una delimitación alternativa de linderos Linda
todo: Norte, parcela 270 propiedad de D. S. M.; Este, parcela 270 propiedad de D. S. M.;
Sur, parcela 90001, camino vecinal (…) y parcela 270 propiedad de D. S. M.; Oeste, y
parcela 270 propiedad de D. S. M. y parcela 90001, camino vecinal (…).
Segundo. La Registradora de Purchena calificó negativamente el documento
presentado adoptando la siguiente resolución: (…)
Tercero. Denegación indebida de la expedición de la certificación con simultánea
calificación negativa. La Registradora acuerda no expedir la certificación para la
tramitación del expediente de rectificación resolviendo negativamente la calificación sin
mayor demora, sin conceder opción alguna para solventar las dudas suscitadas con la
continuación del expediente notarial o remisión para su calificación final y/o sin proceder
a la suspensión, en su caso, para verificar y/o solicitar la información y documentación
adicional oportuna que le permite aclarar o al menos tener la posibilidad de solventar sus
dudas recopilando todos los datos necesarios, que están pendientes de remitir con el
expediente completo.
Señala el artículo 201.1e) de la Ley Hipotecaria “Si el Registrador, a la vista de las
circunstancias concurrentes en el expediente y del contenido del historial de las fincas en
el Registro, albergare dudas fundadas sobre la posibilidad de que el expediente de
rectificación de descripción registral encubriese un negocio traslativo u operaciones de
modificación de entidad hipotecaria, procederá a suspender la inscripción solicitada
motivando las razones en que funde tales dudas”.
Entendemos que debió emitirse la certificación sin perjuicio de las advertencias que
procedan sobre la eventual calificación negativa para dar lugar a subsanaciones o al
menos dar posibilidad a los interesados para disipar sus dudas, o al menos intentarlo,
antes de cerrar el expediente e incluso para poder fundamentar con mayor claridad la
denegación, en la legítima calificación final si ese es su parecer. O bien podía haberse
suspendido la inscripción hasta verificar toda la documentación del expediente, teniendo
en cuenta además que el colindante único de la finca objeto de rectificación compareció
ante la notaría manifestando su no oposición a la rectificación pretendida y confirmando
la pertenencia del terreno discutido a la finca registral cuya rectificación se solicitaba,
preexistente desde hace mucho tiempo, y que la calificación negativa ni siquiera
cve: BOE-A-2022-20994
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 297
Lunes 12 de diciembre de 2022
Sec. III. Pág. 170300
La rectificación consistía sustancialmente en actualizar la superficie de la finca
registral que coincide con la catastral y adecuar ambas a la realidad física y a superficie
real de la parcela actualizada de acuerdo con representación gráfica georreferenciada
alternativa (realizada por D. J. J. L. S., Ingeniero Técnico Agrícola, colegiado con el n.º
[…] en el Colegio Oficial de Ingenieros Técnicos Agrícolas de Almería, y D. J. L. R. B.,
Ingeniero Técnico Agrícola, colegiado con el n.º 979 en el Colegio Oficial de Ingenieros
Técnicos Agrícolas de Almería según informe presentado).
Las modificaciones solicitadas eran las siguientes:
1.º Superficie: Se solicita la inscripción de un aumento de superficie no edificada
respecto a la registrada y catastrada de 208 metros cuadrados, de la siguiente forma:
Si ahora se describe en el Registro el inmueble como una casa cortijo de doble
planta en el sitio (…), del término municipal de Albanchez, construida sobre terreno de
cabida registrada de trescientos cuarenta y ocho metros cuadrados con resto no
edificado de doscientos ochenta y nueve metros cuadrados destinados a jardín situados
al fondo y a la derecha entrando de la vivienda, se pretende que la cabida total
registrada sea de cinco áreas, cincuenta y seis centiáreas (0,0556 ha.) o quinientos
cincuenta y seis metros cuadrados, y el resto del no edificado de cuatro áreas, noventa y
siete centiáreas (0,0497 ha.) o cuatrocientos noventa y siete metros cuadrados
destinados a jardín.
2.º Descripción literaria y linderos: se alteran las lindes como consecuencia del
aumento de superficie si ahora linda todo: Norte, D. S. M.; Este, J. S. P.; Sur, camino
vecinal (…); Oeste, D. S. M. y se pretende una delimitación alternativa de linderos Linda
todo: Norte, parcela 270 propiedad de D. S. M.; Este, parcela 270 propiedad de D. S. M.;
Sur, parcela 90001, camino vecinal (…) y parcela 270 propiedad de D. S. M.; Oeste, y
parcela 270 propiedad de D. S. M. y parcela 90001, camino vecinal (…).
Segundo. La Registradora de Purchena calificó negativamente el documento
presentado adoptando la siguiente resolución: (…)
Tercero. Denegación indebida de la expedición de la certificación con simultánea
calificación negativa. La Registradora acuerda no expedir la certificación para la
tramitación del expediente de rectificación resolviendo negativamente la calificación sin
mayor demora, sin conceder opción alguna para solventar las dudas suscitadas con la
continuación del expediente notarial o remisión para su calificación final y/o sin proceder
a la suspensión, en su caso, para verificar y/o solicitar la información y documentación
adicional oportuna que le permite aclarar o al menos tener la posibilidad de solventar sus
dudas recopilando todos los datos necesarios, que están pendientes de remitir con el
expediente completo.
Señala el artículo 201.1e) de la Ley Hipotecaria “Si el Registrador, a la vista de las
circunstancias concurrentes en el expediente y del contenido del historial de las fincas en
el Registro, albergare dudas fundadas sobre la posibilidad de que el expediente de
rectificación de descripción registral encubriese un negocio traslativo u operaciones de
modificación de entidad hipotecaria, procederá a suspender la inscripción solicitada
motivando las razones en que funde tales dudas”.
Entendemos que debió emitirse la certificación sin perjuicio de las advertencias que
procedan sobre la eventual calificación negativa para dar lugar a subsanaciones o al
menos dar posibilidad a los interesados para disipar sus dudas, o al menos intentarlo,
antes de cerrar el expediente e incluso para poder fundamentar con mayor claridad la
denegación, en la legítima calificación final si ese es su parecer. O bien podía haberse
suspendido la inscripción hasta verificar toda la documentación del expediente, teniendo
en cuenta además que el colindante único de la finca objeto de rectificación compareció
ante la notaría manifestando su no oposición a la rectificación pretendida y confirmando
la pertenencia del terreno discutido a la finca registral cuya rectificación se solicitaba,
preexistente desde hace mucho tiempo, y que la calificación negativa ni siquiera
cve: BOE-A-2022-20994
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Núm. 297
