III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2022-20994)
Resolución de 24 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Purchena, por la que se deniega la expedición de la certificación registral inicial en la tramitación de un expediente del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, para la rectificación de una finca registral.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 12 de diciembre de 2022
Sec. III. Pág. 170308
procedimientos generales para su inscripción, debiendo ser objeto de calificación por el
Registrador la existencia o no de dudas sobre la identidad de la finca.
Dicha ley además parte de la posible inexactitud de la cartografía catastral, como se
desprende de la posibilidad de utilizar una georreferenciación alternativa a la catastral,
alegando dicho error o inexactitud catastral.
Pero, al exigirse la coincidencia entre la descripción del título inmatriculador y la de la
certificación catastral descriptiva y gráfica, si esta es inexacta, esa inexactitud puede
arrastrarse al contenido de un asiento registral, que ha de ser tendencialmente exacto.
8. En el presente supuesto de hecho dicho error consiste, según el recurrente, en la
no inclusión de una parte de su finca, que el Catastro asigna a una parcela colindante,
razón por la cual aporta una georreferenciación alternativa para tratar de subsanar esa
inexactitud, por lo que no hay ningún acto de modificación de entidad hipotecaria, sino
más bien la fijación exacta del límite georreferenciado entre dos fincas registrales.
Por ello, entiende que debió emitirse la certificación sin perjuicio de las advertencias
que procedan sobre la eventual calificación negativa para dar lugar a subsanaciones o al
menos dar la posibilidad a los interesados para disipar sus dudas, antes de cerrar el
expediente e incluso para poder fundamentar con mayor claridad la denegación,
teniendo en cuenta que el colindante de la finca objeto de rectificación compareció ante
la notaría el 20 de julio de 2022 manifestando su no oposición a la rectificación
pretendida y confirmando la pertenencia del terreno discutido a la finca registral cuya
rectificación se solicitaba, pues incluso dicho terreno está delimitado por un muro de
bloques, desde hace más de 15 años. Además, dicha comparecencia debió ser
considerada, al menos, como relevante, sin que la misma haya sido valorada por la
Registradora, cuando es esencial, por ser la única parcela con la que linda por todos los
vientos, salvo la carretera comarcal, la finca registral 5.801 del Albanchez, teniendo esta
finca colindante una cabida de 19.968 metros cuadrados, respecto de los cuales los 208
metros cuadrados de suelo rural pretendidos apenas representan 1% de parcela
colindante y en una zona además colindante a la carretera con acceso rodado y muy
escarpada.
9. Para resolver el presente recurso debe recordarse de nuevo la reiterada doctrina
de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de este Centro directivo,
formulada en Resoluciones como la de 8 de junio de 2016, por la que es la expedición de
la certificación registral inicial el momento procedimental oportuno para que el
Registrador pueda plantear dudas acerca de la nueva descripción de la finca, teniendo
en cuenta que tales dudas no pueden estar basadas en las diferencias que la nueva
descripción presente respecto de la descripción registral.
Estas solo podrán basarse, como declaró la Resolución de 10 de noviembre
de 2.017, en la coincidencia, en todo o en parte, de la representación gráfica de la finca
con otra base gráfica inscrita o con el dominio público; la posible invasión de fincas
colindantes inmatriculadas; o la pretensión de encubrir un negocio traslativo u
operaciones de modificación de entidad hipotecaria.
Pero, como declararon las Resoluciones de 27 de octubre y 21 de noviembre
de 2017, 22 de febrero y 20 de junio de 2018, 17 de octubre de 2019 y 30 de julio
de 2021, las dudas del Registrador expresadas al inicio del procedimiento no impiden la
continuación del expediente, pues el acta de cierre del expediente puede llevar al
Registrador a la conclusión de que se han solventado las dudas que inicialmente tenía.
Por su parte, la Resolución de 13 de octubre de 2021 declara que, si las dudas
expuestas por el Registrador al inicio del expediente no están debidamente fundadas,
tiene que expedir la certificación, exponiendo en ella los indicios que le hacen dudar de
la identidad de la finca, permitiendo así la continuación del procedimiento con la práctica
de las diligencias correspondientes, para al final del procedimiento, valorar si sus dudas
se han solventado.
También en el ámbito del expediente del artículo 199, las Resoluciones de este
Centro Directivo de 8 de octubre y 23 de diciembre de 2020 declararon que si el
Registrador, a la vista de la solicitud de iniciación del expediente, tiene dudas sobre, por
cve: BOE-A-2022-20994
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 297
Lunes 12 de diciembre de 2022
Sec. III. Pág. 170308
procedimientos generales para su inscripción, debiendo ser objeto de calificación por el
Registrador la existencia o no de dudas sobre la identidad de la finca.
Dicha ley además parte de la posible inexactitud de la cartografía catastral, como se
desprende de la posibilidad de utilizar una georreferenciación alternativa a la catastral,
alegando dicho error o inexactitud catastral.
Pero, al exigirse la coincidencia entre la descripción del título inmatriculador y la de la
certificación catastral descriptiva y gráfica, si esta es inexacta, esa inexactitud puede
arrastrarse al contenido de un asiento registral, que ha de ser tendencialmente exacto.
8. En el presente supuesto de hecho dicho error consiste, según el recurrente, en la
no inclusión de una parte de su finca, que el Catastro asigna a una parcela colindante,
razón por la cual aporta una georreferenciación alternativa para tratar de subsanar esa
inexactitud, por lo que no hay ningún acto de modificación de entidad hipotecaria, sino
más bien la fijación exacta del límite georreferenciado entre dos fincas registrales.
Por ello, entiende que debió emitirse la certificación sin perjuicio de las advertencias
que procedan sobre la eventual calificación negativa para dar lugar a subsanaciones o al
menos dar la posibilidad a los interesados para disipar sus dudas, antes de cerrar el
expediente e incluso para poder fundamentar con mayor claridad la denegación,
teniendo en cuenta que el colindante de la finca objeto de rectificación compareció ante
la notaría el 20 de julio de 2022 manifestando su no oposición a la rectificación
pretendida y confirmando la pertenencia del terreno discutido a la finca registral cuya
rectificación se solicitaba, pues incluso dicho terreno está delimitado por un muro de
bloques, desde hace más de 15 años. Además, dicha comparecencia debió ser
considerada, al menos, como relevante, sin que la misma haya sido valorada por la
Registradora, cuando es esencial, por ser la única parcela con la que linda por todos los
vientos, salvo la carretera comarcal, la finca registral 5.801 del Albanchez, teniendo esta
finca colindante una cabida de 19.968 metros cuadrados, respecto de los cuales los 208
metros cuadrados de suelo rural pretendidos apenas representan 1% de parcela
colindante y en una zona además colindante a la carretera con acceso rodado y muy
escarpada.
9. Para resolver el presente recurso debe recordarse de nuevo la reiterada doctrina
de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de este Centro directivo,
formulada en Resoluciones como la de 8 de junio de 2016, por la que es la expedición de
la certificación registral inicial el momento procedimental oportuno para que el
Registrador pueda plantear dudas acerca de la nueva descripción de la finca, teniendo
en cuenta que tales dudas no pueden estar basadas en las diferencias que la nueva
descripción presente respecto de la descripción registral.
Estas solo podrán basarse, como declaró la Resolución de 10 de noviembre
de 2.017, en la coincidencia, en todo o en parte, de la representación gráfica de la finca
con otra base gráfica inscrita o con el dominio público; la posible invasión de fincas
colindantes inmatriculadas; o la pretensión de encubrir un negocio traslativo u
operaciones de modificación de entidad hipotecaria.
Pero, como declararon las Resoluciones de 27 de octubre y 21 de noviembre
de 2017, 22 de febrero y 20 de junio de 2018, 17 de octubre de 2019 y 30 de julio
de 2021, las dudas del Registrador expresadas al inicio del procedimiento no impiden la
continuación del expediente, pues el acta de cierre del expediente puede llevar al
Registrador a la conclusión de que se han solventado las dudas que inicialmente tenía.
Por su parte, la Resolución de 13 de octubre de 2021 declara que, si las dudas
expuestas por el Registrador al inicio del expediente no están debidamente fundadas,
tiene que expedir la certificación, exponiendo en ella los indicios que le hacen dudar de
la identidad de la finca, permitiendo así la continuación del procedimiento con la práctica
de las diligencias correspondientes, para al final del procedimiento, valorar si sus dudas
se han solventado.
También en el ámbito del expediente del artículo 199, las Resoluciones de este
Centro Directivo de 8 de octubre y 23 de diciembre de 2020 declararon que si el
Registrador, a la vista de la solicitud de iniciación del expediente, tiene dudas sobre, por
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