BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 12 de diciembre de 2022

Sec. III. Pág. 170292

era necesario ordenar nuevas prórrogas y que no cabe su cancelación por caducidad.
Por el contrario, si la prórroga se ha decretado expresamente y presentado en el
Registro con posterioridad a la Ley de Enjuiciamiento Civil, por cuatro años, podrá
cancelarse por caducidad cuando transcurra el plazo de prórroga sin que se haya vuelto
a prorrogar. Criterio que ha sido confirmado en numerosas Resoluciones de este Centro
Directivo (cfr. Resoluciones citadas en los «Vistos»), dándose ahora por reproducidas,
sin que proceda ahora recogerlas de nuevo en toda su extensión.
En conclusión, de los antecedentes fácticos expuestos resulta, tal y como indica la
nota de calificación, que la anotación fue objeto de prórroga con anterioridad a la entrada
en vigor de la nueva redacción del artículo 86 de la Ley Hipotecaria, por lo que queda
sometida a prórroga indefinida en los términos del artículo 199.2.º del Reglamento
Hipotecario, de manera que no cabe la cancelación por caducidad de la misma, sin
perjuicio de que, una vez transcurridos seis meses, computados desde la emisión de la
resolución judicial firme en el proceso en que la anotación preventiva y su prórroga
fueron decretadas, se pueda solicitar su cancelación.
3. Ahora bien, en el presente caso la interesada solicita de forma expresa la
aplicación de lo previsto en el apartado 1 del artículo 210 de la Ley Hipotecaria, regla
octava, cuando establece: «Las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias y
cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, cuando no conste en el
Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada,
podrán igualmente cancelarse a instancia de cualquier interesado cuando hayan
transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación
de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento
relativo a la titularidad de la propia garantía».
Como se afirmó en la Resolución de este Centro Directivo de 22 de noviembre
de 2019, entre otras, al tratarse el embargo de una traba de bienes para garantizar el
pago de una obligación y tener eficacia real a través de la anotación de embargo, le
resulta de aplicación este precepto.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha afirmado que «para comprender cuál sea
la eficacia de la anotación preventiva de un embargo, es preciso tener en cuenta que el
embargo es la afectación de unos bienes concretos y determinados a un proceso, con la
finalidad de proporcionar al juez los medios necesarios para llevar a normal término una
ejecución procesal, y que origina un derecho de análogas características al real, ya que
recae inmediatamente sobre una cosa y se puede hacer valer frente a todos. Es decir,
concurren en él las dos facultades esenciales del derecho real, a saber: el 'ius
persequendi', que autoriza a hacerse con el bien, aunque su titularidad haya variado con
posterioridad al embargo mismo, y el 'ius prioritatis', que garantiza al primer embargante
la preferencia jurídica en la satisfacción de su derecho. Es por tanto un verdadero
derecho de realización de valor, en funciones de garantía del cumplimiento de una
obligación, que necesita, para desarrollar toda su eficacia real, que se haga constar en el
Registro de la Propiedad, mediante la correspondiente anotación preventiva, que viene a
complementarlo» (cfr. Sentencias del Tribunal Supremo de 30 de noviembre de 2004
y 14 y 21 de junio y 3 de diciembre de 2007).
En este sentido, es doctrina reiterada de este Centro Directivo que el embargo es un
acto procesal de trascendencia jurídico-real, pero cuyo objetivo no es la de constituir una
garantía directa y exclusiva en favor del crédito que lo motiva, sino el aseguramiento del
buen fin de la ejecución en curso mediante la afección «erga omnes» del bien trabado al
procedimiento en el que se decreta, sin prejuzgar el modo de reparto del precio obtenido
en la venta de aquél (cfr. Resolución 19 de diciembre de 2017). Por medio de la
anotación preventiva de embargo, lo que accede al Registro no es el crédito que motivó
el embargo, sino el embargo mismo, la medida cautelar y tiene por objeto preservar el
buen fin de la ejecución, impidiendo que adquirentes posteriores al embargo puedan
hallarse protegidos por la fe pública registral cuando la adjudicación se realice (cfr.
Resolución 11 de septiembre de 2006). Es por ello, que la anotación de embargo no es
constitutiva ni supone la afección de un bien al pago de un determinado crédito, sino que

cve: BOE-A-2022-20992
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 297