BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 297

Lunes 12 de diciembre de 2022

Sec. III. Pág. 170251

de territorio colindante adicional de la que figura inmatriculada, lo que se hizo constar
mediante la oportuna advertencia en la certificación expedida en la tramitación del
expediente notarial de rectificación de descripción que se documenta y es objeto de
calificación.

1) Como resulta de la resolución de la Dirección General de los Registros y del
Notariado de 17 de noviembre de 2015, a partir de la entrada en vigor de la reforma
operada en la Ley Hipotecaria por la Ley 13/2015, de 24 de junio, la constatación
registral de los excesos de cabida se realizará por los siguientes medios y
procedimientos: “Los que solo persiguen y solo permiten inscribir una rectificación de la
superficie contenida en la descripción literaria, pero sin simultánea inscripción de la
representación gráfica de la finca, como ocurre con los supuestos regulados en el
artículo 201.3, letra a, y letra b de la Ley Hipotecaria, que están limitados,
cuantitativamente, a rectificaciones de superficie que no excedan del 10% o del 5%,
respectivamente, de la cabida inscrita, y que no están dotados de ninguna tramitación
previa con posible intervención de colindantes y terceros, sino solo de notificación
registral tras la inscripción ‘a los titulares registrales de las fincas colindantes’. El
supuesto que persigue y permite inscribir rectificaciones superficiales no superiores
al 10% de la cabida inscrita, pero con simultánea inscripción de la representación
geográfica de la finca. Este concreto supuesto está regulado, con carácter general, en el
artículo 9, letra b), de la Ley Hipotecaria, cuando tras aludir al límite máximo del 10%,
prevé que ’una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su
cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que
previamente constare en la descripción literaria’. Este concreto supuesto tampoco está
dotado de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros,
si bien, como señala el artículo citado, ‘el Registrador notificará el hecho de haberse
practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos, salvo que del título
presentado o de los trámites del artículo 199 ya constare su notificación’. Adviértase que
el caso de rectificaciones superficiales no superiores al 10% y basadas en certificación
catastral descriptiva y gráfica puede acogerse tanto a la regulación y efectos del
artículo 201.3, letra a, como a la del artículo 9, letra b. Y, finalmente, los que persiguen y
potencialmente permiten inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza
(tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto
diferencias inferiores como superiores al 10% de la superficie previamente inscrita) y
además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de
coordenadas de sus vértices –pues no en vano, como señala el artículo 199, es la
delimitación georreferenciada de la finca la que determina y acredita su superficie y
linderos, y no a la inversa–. Así ocurre con el procedimiento regulado en el artículo 199 y
con el regulado en el artículo 201.1, que a su vez remite al artículo 203, de la Ley
Hipotecaria. Ambos procedimientos, especialmente cualificados, sí que incluyen entre
sus trámites una serie de garantías de tutela efectiva de los intereses de terceros
afectados y todo ello con carácter previo a la eventual práctica de la inscripción registral
que en su caso proceda, tales como las preceptivas notificaciones a colindantes y demás
interesados, publicaciones de edictos en el ‘Boletín Oficial del Estado’, publicación de
alertas geográficas registrales, y la concesión de plazo para que los interesados puedan
comparecer y alegar en defensa de sus intereses ante el funcionario público –registrador
o notario, según el caso– competente para su tramitación. Y es precisamente por virtud
de su mayor complejidad de tramitación y mayores garantías para colindantes y terceros
en general por lo que su ámbito de aplicación y efectos es justificadamente mucho más
amplio que el de los otros supuestos concretos admitidos por la ley y enunciados en los
dos primeros grupos antes aludidos”.
En la escritura calificada, del contraste entre la descripción literaria de la finca y la
representación gráfica aportada consistente en certificación catastral descriptiva y
gráfica, impide apreciar esa correspondencia, pues la cabida inscrita y la superficie que

cve: BOE-A-2022-20990
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