III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2022-20982)
Resolución de 21 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Torrelodones, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica de finca.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 12 de diciembre de 2022
Sec. III. Pág. 170183
En el presente caso, la discusión objeto del debate se centra en si la superficie
de 1.083,74 metros cuadrados que se pretende inscribir, frente a los 1.017 metros
cuadrados que figuran inscritos, supone una alteración de la realidad física amparada
por el folio registral al inscribir una finca, que procede de segregación, inscrita en el
año 1977.
Comprobado el plano de la urbanización y la cartografía catastral, no se aprecian
diferencias entre los linderos y la geometría de las mismas, por lo que la superficie a
consignar registralmente ahora se refiere a la misma realidad físico-jurídica amparada
por el asiento registral, cuando se practicó.
Ciertamente, la finca registral 3.541 de Torrelodones, propiedad de los colindantes
opositores notificados, tiene una superficie superior en el Registro (1.008 metros
cuadrados), que la que resulta de la parcela catastral correspondiente con esa finca
registral (962 metros cuadrados), siendo esta la principal razón de su oposición, pues los
opositores entienden que ellos prestaron el consentimiento para comprar los 1.008
metros cuadrados, manifestando haber realizado una medición real para justificar
esos 1.008 metros cuadrados, pero sin determinar el método de medición ni acompañar
un informe de técnico en el que se base las diferencias que alega.
Al respecto, debe recordarse la doctrina de la Resolución de esta Dirección General
de 30 de enero de 2019, cuando declara que no es motivo suficiente para rechazar la
inscripción de la representación gráfica georreferenciada el hecho de que el colindante
se limite a alegar que su finca vería con ello disminuida su cabida, si tal afirmación no
aparece respaldada por informe técnico o prueba documental que, sin ser en sí misma
exigible, pudiera servir de soporte a las alegaciones efectuadas, acreditando la efectiva
ubicación y eventual invasión de la finca. Por su parte, la Resolución de 1 de diciembre
de 2021 declaró que no es razonable entender que la mera oposición que no esté
debidamente fundamentada (aportando una prueba escrita del derecho de quien formula
la oposición) pueda hacer derivar el procedimiento a la jurisdicción contenciosa. De ser
así, se desvirtuaría la propia esencia del expediente, según se ha concebido en el marco
de la reforma de la jurisdicción voluntaria.
Por tanto, en el presente caso la petición de inscripción de la superficie de 1.083,74
metros cuadrados no supone una alteración de la realidad física amparada en su día por
el asiento registral, sino que supone la medición que debió hacerse constar en 1977,
cuando se inscribió la segregación de la finca 3.422 de Torrelodones.
Hay que recordar la reiterada doctrina de esta Dirección General, formulada en
Resoluciones como las de 13 de enero de 2021 o 13 de julio de 2022 por la que, dado
que con anterioridad a la Ley 13/2015 se permitía el acceso al Registro de fincas sin que
fuera exigible la inscripción de su representación gráfica georrefenciada, su ubicación,
localización y delimitación física se limitaba a una descripción meramente literaria, que
hoy puede conllevar cierta imprecisión a la hora de determinar la coincidencia de la
representación gráfica aportada con fincas inmatriculadas con anterioridad a dicha
norma.
Por lo que, vistas estas consideraciones, las alegaciones del colindante opositor
notificado no tienen entidad suficiente para impedir la inscripción de la
georreferenciación, pues los linderos no se alteran, sino que siguen siendo los mismos,
según Registro y Catastro: al norte la calle M., al sur la parcela 59, al este la parcela dos,
finca registral 3.451, y al oeste calle M.
Tampoco se altera la geometría de la finca que resulta del Plano de la Urbanización y
del Catastro. Únicamente varía la superficie, al haberse utilizado la técnica de la
georreferenciación, más exacta. El hecho de que el plano de la urbanización y el
Registro expresen una superficie de 1.017 metros cuadrados, no es suficiente para
impedir la inscripción de la rectificación de la superficie, pues esta diferencia, que está
dentro del margen de tolerancia del 10% a que se refiere el artículo 9 de la Ley
Hipotecaria, puede haberse producido a la hora de trasladar la geometría de un plano no
georreferenciado del año 1977 a una cartografía georreferenciada actual. Lo que
realmente podría impedir la inscripción de esa superficie es la alteración de la realidad
cve: BOE-A-2022-20982
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 297
Lunes 12 de diciembre de 2022
Sec. III. Pág. 170183
En el presente caso, la discusión objeto del debate se centra en si la superficie
de 1.083,74 metros cuadrados que se pretende inscribir, frente a los 1.017 metros
cuadrados que figuran inscritos, supone una alteración de la realidad física amparada
por el folio registral al inscribir una finca, que procede de segregación, inscrita en el
año 1977.
Comprobado el plano de la urbanización y la cartografía catastral, no se aprecian
diferencias entre los linderos y la geometría de las mismas, por lo que la superficie a
consignar registralmente ahora se refiere a la misma realidad físico-jurídica amparada
por el asiento registral, cuando se practicó.
Ciertamente, la finca registral 3.541 de Torrelodones, propiedad de los colindantes
opositores notificados, tiene una superficie superior en el Registro (1.008 metros
cuadrados), que la que resulta de la parcela catastral correspondiente con esa finca
registral (962 metros cuadrados), siendo esta la principal razón de su oposición, pues los
opositores entienden que ellos prestaron el consentimiento para comprar los 1.008
metros cuadrados, manifestando haber realizado una medición real para justificar
esos 1.008 metros cuadrados, pero sin determinar el método de medición ni acompañar
un informe de técnico en el que se base las diferencias que alega.
Al respecto, debe recordarse la doctrina de la Resolución de esta Dirección General
de 30 de enero de 2019, cuando declara que no es motivo suficiente para rechazar la
inscripción de la representación gráfica georreferenciada el hecho de que el colindante
se limite a alegar que su finca vería con ello disminuida su cabida, si tal afirmación no
aparece respaldada por informe técnico o prueba documental que, sin ser en sí misma
exigible, pudiera servir de soporte a las alegaciones efectuadas, acreditando la efectiva
ubicación y eventual invasión de la finca. Por su parte, la Resolución de 1 de diciembre
de 2021 declaró que no es razonable entender que la mera oposición que no esté
debidamente fundamentada (aportando una prueba escrita del derecho de quien formula
la oposición) pueda hacer derivar el procedimiento a la jurisdicción contenciosa. De ser
así, se desvirtuaría la propia esencia del expediente, según se ha concebido en el marco
de la reforma de la jurisdicción voluntaria.
Por tanto, en el presente caso la petición de inscripción de la superficie de 1.083,74
metros cuadrados no supone una alteración de la realidad física amparada en su día por
el asiento registral, sino que supone la medición que debió hacerse constar en 1977,
cuando se inscribió la segregación de la finca 3.422 de Torrelodones.
Hay que recordar la reiterada doctrina de esta Dirección General, formulada en
Resoluciones como las de 13 de enero de 2021 o 13 de julio de 2022 por la que, dado
que con anterioridad a la Ley 13/2015 se permitía el acceso al Registro de fincas sin que
fuera exigible la inscripción de su representación gráfica georrefenciada, su ubicación,
localización y delimitación física se limitaba a una descripción meramente literaria, que
hoy puede conllevar cierta imprecisión a la hora de determinar la coincidencia de la
representación gráfica aportada con fincas inmatriculadas con anterioridad a dicha
norma.
Por lo que, vistas estas consideraciones, las alegaciones del colindante opositor
notificado no tienen entidad suficiente para impedir la inscripción de la
georreferenciación, pues los linderos no se alteran, sino que siguen siendo los mismos,
según Registro y Catastro: al norte la calle M., al sur la parcela 59, al este la parcela dos,
finca registral 3.451, y al oeste calle M.
Tampoco se altera la geometría de la finca que resulta del Plano de la Urbanización y
del Catastro. Únicamente varía la superficie, al haberse utilizado la técnica de la
georreferenciación, más exacta. El hecho de que el plano de la urbanización y el
Registro expresen una superficie de 1.017 metros cuadrados, no es suficiente para
impedir la inscripción de la rectificación de la superficie, pues esta diferencia, que está
dentro del margen de tolerancia del 10% a que se refiere el artículo 9 de la Ley
Hipotecaria, puede haberse producido a la hora de trasladar la geometría de un plano no
georreferenciado del año 1977 a una cartografía georreferenciada actual. Lo que
realmente podría impedir la inscripción de esa superficie es la alteración de la realidad
cve: BOE-A-2022-20982
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