III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2022-20979)
Resolución de 21 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Granada n.º 2, por la que se suspende la cancelación por caducidad de una hipoteca, por razón de no haberse cancelado la nota marginal de expedición de la certificación de dominio y cargas a efectos ejecutivos.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 12 de diciembre de 2022
Sec. III. Pág. 170158
inscripción de hipoteca a cuyo margen se practica deben diferenciarse dos hipótesis
diferentes, a saber:
– primera, que la nota marginal se expida después de que conste registralmente el
vencimiento de la obligación garantizada por la hipoteca, circunstancia que de modo más
común se producirá por el transcurso del plazo por el que se constituyó el préstamo. En
este caso, la nota marginal de expedición de certificación de cargas interrumpe la
prescripción de la acción ya nacida de acuerdo con el artículo 1973 del Código Civil y
vuelve a iniciarse el cómputo del plazo legal, de modo que hasta que transcurran veintiún
años contados desde la fecha en que la nota se extendió (vid. Resoluciones de este
Centro Directivo de 4 de junio de 2005 y 24 de septiembre de 2011) sin que medie otro
asiento que otra circunstancia acredite, no podrá procederse a cancelar por caducidad el
asiento de inscripción de hipoteca a que se refiere la nota marginal.
– segunda, que no habiendo llegado el día en que la prestación cuyo cumplimiento
se garantiza deba ser satisfecha en su totalidad según Registro, esto es, básicamente,
durante el período contractual de amortización, se extienda en virtud del correspondiente
mandamiento la nota al margen de la inscripción de hipoteca acreditativa de haberse
expedido certificación de dominio y cargas para procedimiento de ejecución hipotecaria.
En este supuesto, nada interrumpe la nota marginal porque ningún plazo de prescripción
habrá nacido previamente –al menos desde la perspectiva registral–, y, no determinando
la extensión de la nota marginal según lo expuesto ninguna fecha especial en relación
con el plazo de prescripción, no podrá cancelarse por caducidad conforme al artículo 82,
párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria la inscripción de hipoteca hasta que transcurra el
plazo de veinte años que para la prescripción de la acción hipotecaria establecen los
artículos 1964 del Código Civil y 128 de la Ley Hipotecaria más un año más, contados no
desde la extensión de la nota marginal sino desde la fecha de amortización final del
préstamo.
5. Esta es la clara doctrina de esta Dirección General, que se reitera una vez más
para evitar equívocos como el que plantea el registrador.
Una cosa es que una Resolución, del tipo que sea, reitere en sus fundamentos de
Derecho la doctrina general que emana de unas normas jurídicas, en este caso los
artículos 131 de la Ley Hipotecaria y 688.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, como hace
esta misma Resolución en sus fundamentos de Derecho segundo y tercero; y otra que
una interpretación sistemática del ordenamiento jurídico permita admitir motivadamente
excepciones a esa regla general, que es lo que ocurre en el presente supuesto y en los
recogidos en las otras Resoluciones citadas.
Ninguna de las Resoluciones que cita el registrador en su nota de calificación
determinan, como defiende, que aunque hayan transcurrido 21 años ininterrumpidos, ya
sea desde el vencimiento de la obligación garantizada, ya sea desde la fecha de la nota
marginal de expedición de certificación de cargas, si esta última nota marginal no está
debidamente cancelada, no cabe cancelar por caducidad la hipoteca a que la nota
marginal se refiere como hipoteca objeto de ejecución. Así, en aquellos supuestos en
que se rechaza la cancelación por caducidad, lo es bien porque la nota marginal era de
fecha posterior al vencimiento de la obligación y no habían transcurrido los 21 años
desde su fecha, o bien porque siendo anterior a dicho vencimiento, no habían
transcurrido los 21 años desde que tuvo lugar éste.
La Resolución de 19 de junio de 2019, tampoco altera la doctrina expuesta porque si
bien es cierto que rechaza la cancelación por caducidad de la hipoteca a que se refiere,
lo hace por entender que aunque la nota marginal –de fecha posterior al vencimiento de
la obligación– se encuentre cancelada, la interrupción de la prescripción ya se ha
producido y, en consecuencia, solo es posible cancelar la hipoteca por caducidad
transcurridos 21 años desde la fecha de la nota marginal –hipótesis primera–,
circunstancia que no concurría.
De acuerdo con todo lo expuesto, en el caso de este expediente, constituida la
hipoteca inscrita en garantía de un préstamo por plazo que vencía el día 1 de abril
cve: BOE-A-2022-20979
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 297
Lunes 12 de diciembre de 2022
Sec. III. Pág. 170158
inscripción de hipoteca a cuyo margen se practica deben diferenciarse dos hipótesis
diferentes, a saber:
– primera, que la nota marginal se expida después de que conste registralmente el
vencimiento de la obligación garantizada por la hipoteca, circunstancia que de modo más
común se producirá por el transcurso del plazo por el que se constituyó el préstamo. En
este caso, la nota marginal de expedición de certificación de cargas interrumpe la
prescripción de la acción ya nacida de acuerdo con el artículo 1973 del Código Civil y
vuelve a iniciarse el cómputo del plazo legal, de modo que hasta que transcurran veintiún
años contados desde la fecha en que la nota se extendió (vid. Resoluciones de este
Centro Directivo de 4 de junio de 2005 y 24 de septiembre de 2011) sin que medie otro
asiento que otra circunstancia acredite, no podrá procederse a cancelar por caducidad el
asiento de inscripción de hipoteca a que se refiere la nota marginal.
– segunda, que no habiendo llegado el día en que la prestación cuyo cumplimiento
se garantiza deba ser satisfecha en su totalidad según Registro, esto es, básicamente,
durante el período contractual de amortización, se extienda en virtud del correspondiente
mandamiento la nota al margen de la inscripción de hipoteca acreditativa de haberse
expedido certificación de dominio y cargas para procedimiento de ejecución hipotecaria.
En este supuesto, nada interrumpe la nota marginal porque ningún plazo de prescripción
habrá nacido previamente –al menos desde la perspectiva registral–, y, no determinando
la extensión de la nota marginal según lo expuesto ninguna fecha especial en relación
con el plazo de prescripción, no podrá cancelarse por caducidad conforme al artículo 82,
párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria la inscripción de hipoteca hasta que transcurra el
plazo de veinte años que para la prescripción de la acción hipotecaria establecen los
artículos 1964 del Código Civil y 128 de la Ley Hipotecaria más un año más, contados no
desde la extensión de la nota marginal sino desde la fecha de amortización final del
préstamo.
5. Esta es la clara doctrina de esta Dirección General, que se reitera una vez más
para evitar equívocos como el que plantea el registrador.
Una cosa es que una Resolución, del tipo que sea, reitere en sus fundamentos de
Derecho la doctrina general que emana de unas normas jurídicas, en este caso los
artículos 131 de la Ley Hipotecaria y 688.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, como hace
esta misma Resolución en sus fundamentos de Derecho segundo y tercero; y otra que
una interpretación sistemática del ordenamiento jurídico permita admitir motivadamente
excepciones a esa regla general, que es lo que ocurre en el presente supuesto y en los
recogidos en las otras Resoluciones citadas.
Ninguna de las Resoluciones que cita el registrador en su nota de calificación
determinan, como defiende, que aunque hayan transcurrido 21 años ininterrumpidos, ya
sea desde el vencimiento de la obligación garantizada, ya sea desde la fecha de la nota
marginal de expedición de certificación de cargas, si esta última nota marginal no está
debidamente cancelada, no cabe cancelar por caducidad la hipoteca a que la nota
marginal se refiere como hipoteca objeto de ejecución. Así, en aquellos supuestos en
que se rechaza la cancelación por caducidad, lo es bien porque la nota marginal era de
fecha posterior al vencimiento de la obligación y no habían transcurrido los 21 años
desde su fecha, o bien porque siendo anterior a dicho vencimiento, no habían
transcurrido los 21 años desde que tuvo lugar éste.
La Resolución de 19 de junio de 2019, tampoco altera la doctrina expuesta porque si
bien es cierto que rechaza la cancelación por caducidad de la hipoteca a que se refiere,
lo hace por entender que aunque la nota marginal –de fecha posterior al vencimiento de
la obligación– se encuentre cancelada, la interrupción de la prescripción ya se ha
producido y, en consecuencia, solo es posible cancelar la hipoteca por caducidad
transcurridos 21 años desde la fecha de la nota marginal –hipótesis primera–,
circunstancia que no concurría.
De acuerdo con todo lo expuesto, en el caso de este expediente, constituida la
hipoteca inscrita en garantía de un préstamo por plazo que vencía el día 1 de abril
cve: BOE-A-2022-20979
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 297
