III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2022-20979)
Resolución de 21 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Granada n.º 2, por la que se suspende la cancelación por caducidad de una hipoteca, por razón de no haberse cancelado la nota marginal de expedición de la certificación de dominio y cargas a efectos ejecutivos.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 12 de diciembre de 2022
Sec. III. Pág. 170156
hipoteca que se pretende cancelar consta la nota marginal de expedición de la
certificación de dominio y cargas a efectos de la ejecución hipotecaria.
El registrador de la Propiedad deniega la cancelación de la hipoteca descrita porque
se encuentra en ejecución según nota marginal del artículo 688 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil, mientras no se cancele dicha nota marginal por el Juzgado que la
ordenó practicar.
Por su parte, el recurrente refuta este defecto con base en la consideración de que si
durante el periodo contractual de amortización, se extienda la citada nota marginal, en
virtud del correspondiente mandamiento, la misma no interrumpe ningún plazo de
prescripción, operando la cancelación por caducidad conforme al artículo 82.5.º de la Ley
Hipotecaria una vez transcurrido el plazo de 21 años, contados, no desde la extensión de
la nota marginal, sino desde la fecha de amortización final del préstamo.
En concreto, el historial registral que afecta a la hipoteca que se pretende cancelar
es el siguiente:
– Por la inscripción 2.ª de hipoteca constituida a favor de «Banco de Crédito a la
Construcción» en escritura autorizada el día 1 de abril de 1969 por un plazo de quince
años.
– Nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas a efectos de
ejecución hipotecaria de fecha 10 de noviembre de 1978, no cancelada.
2. Como ha reiterado este Centro Directivo (vid., por todas, las Resoluciones de 8
de julio de 2013, 27 de octubre de 2015, 21 de mayo y 5 de junio de 2018 y 19 de junio
de 2019), la nota marginal acreditativa de haberse expedido certificación de dominio y
cargas para el procedimiento de ejecución hipotecaria ofrece unas características
propias, de modo que si bien no lleva consigo un cierre registral, sí opera como una
condición resolutoria cuyo juego determinará la cancelación de todos los asientos
practicados con posterioridad al de la hipoteca que sea base del procedimiento.
Así, la relevancia de este asiento excede con mucho de constituir una mera
publicidad noticia, alcanzando valor de notificación formal y, consecuentemente, función
sustitutiva de notificaciones individualizadas respecto de los titulares posteriores a la
misma conforme a lo dispuesto en los artículos 132.2.º y 134.1.º de la Ley Hipotecaria,
hasta el punto de que la expedición de la certificación de dominio y cargas para el
procedimiento de ejecución hipotecaria y las consiguientes notificaciones a los titulares
de cargas posteriores individualmente o a través de la extensión de la nota marginal
cuando se trata de cargas posteriores a esta última constituyen por esta razón requisito
esencial del procedimiento, suponiendo esta característica una diferencia sustancial
respecto del valor de la certificación de dominio y cargas y la expedición de nota
marginal prevista en el procedimiento ejecutivo general en relación a la anotación
preventiva de embargo ya tomada, como ha señalado esta Dirección General
(Resolución de 25 de noviembre de 2002).
La nota practicada al margen de la hipoteca es la única forma de tener conocimiento
para aquel que consulta los libros del Registro o accede con posterioridad de la apertura
de la fase ejecutiva de la garantía real constituida en fase latente, a diferencia del ámbito
de la anotación preventiva de embargo, cuya sola existencia ya advierte a quien consulta
o accede al Registro después de la muy probable e inminente ejecución y fragilidad de
su derecho.
Todo ello sin olvidar la labor interruptora de la prescripción de la acción hipotecaria
que estas notas marginales de expedición de certificación de dominio y cargas presentan
conforme a lo dispuesto por el artículo 1973 del Código Civil, impidiendo con su
constancia el juego de la cancelación de hipoteca por caducidad a que alude el último
párrafo del artículo 82 de la Ley Hipotecaria (Resolución de 8 de marzo de 2005); si bien
esto último en los términos que se examinan a continuación.
3. Así, debe tenerse en cuenta que dentro de todas las cualidades propias de la
nota marginal de expedición de certificación de cargas no se encuentra la de determinar
cve: BOE-A-2022-20979
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 297
Lunes 12 de diciembre de 2022
Sec. III. Pág. 170156
hipoteca que se pretende cancelar consta la nota marginal de expedición de la
certificación de dominio y cargas a efectos de la ejecución hipotecaria.
El registrador de la Propiedad deniega la cancelación de la hipoteca descrita porque
se encuentra en ejecución según nota marginal del artículo 688 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil, mientras no se cancele dicha nota marginal por el Juzgado que la
ordenó practicar.
Por su parte, el recurrente refuta este defecto con base en la consideración de que si
durante el periodo contractual de amortización, se extienda la citada nota marginal, en
virtud del correspondiente mandamiento, la misma no interrumpe ningún plazo de
prescripción, operando la cancelación por caducidad conforme al artículo 82.5.º de la Ley
Hipotecaria una vez transcurrido el plazo de 21 años, contados, no desde la extensión de
la nota marginal, sino desde la fecha de amortización final del préstamo.
En concreto, el historial registral que afecta a la hipoteca que se pretende cancelar
es el siguiente:
– Por la inscripción 2.ª de hipoteca constituida a favor de «Banco de Crédito a la
Construcción» en escritura autorizada el día 1 de abril de 1969 por un plazo de quince
años.
– Nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas a efectos de
ejecución hipotecaria de fecha 10 de noviembre de 1978, no cancelada.
2. Como ha reiterado este Centro Directivo (vid., por todas, las Resoluciones de 8
de julio de 2013, 27 de octubre de 2015, 21 de mayo y 5 de junio de 2018 y 19 de junio
de 2019), la nota marginal acreditativa de haberse expedido certificación de dominio y
cargas para el procedimiento de ejecución hipotecaria ofrece unas características
propias, de modo que si bien no lleva consigo un cierre registral, sí opera como una
condición resolutoria cuyo juego determinará la cancelación de todos los asientos
practicados con posterioridad al de la hipoteca que sea base del procedimiento.
Así, la relevancia de este asiento excede con mucho de constituir una mera
publicidad noticia, alcanzando valor de notificación formal y, consecuentemente, función
sustitutiva de notificaciones individualizadas respecto de los titulares posteriores a la
misma conforme a lo dispuesto en los artículos 132.2.º y 134.1.º de la Ley Hipotecaria,
hasta el punto de que la expedición de la certificación de dominio y cargas para el
procedimiento de ejecución hipotecaria y las consiguientes notificaciones a los titulares
de cargas posteriores individualmente o a través de la extensión de la nota marginal
cuando se trata de cargas posteriores a esta última constituyen por esta razón requisito
esencial del procedimiento, suponiendo esta característica una diferencia sustancial
respecto del valor de la certificación de dominio y cargas y la expedición de nota
marginal prevista en el procedimiento ejecutivo general en relación a la anotación
preventiva de embargo ya tomada, como ha señalado esta Dirección General
(Resolución de 25 de noviembre de 2002).
La nota practicada al margen de la hipoteca es la única forma de tener conocimiento
para aquel que consulta los libros del Registro o accede con posterioridad de la apertura
de la fase ejecutiva de la garantía real constituida en fase latente, a diferencia del ámbito
de la anotación preventiva de embargo, cuya sola existencia ya advierte a quien consulta
o accede al Registro después de la muy probable e inminente ejecución y fragilidad de
su derecho.
Todo ello sin olvidar la labor interruptora de la prescripción de la acción hipotecaria
que estas notas marginales de expedición de certificación de dominio y cargas presentan
conforme a lo dispuesto por el artículo 1973 del Código Civil, impidiendo con su
constancia el juego de la cancelación de hipoteca por caducidad a que alude el último
párrafo del artículo 82 de la Ley Hipotecaria (Resolución de 8 de marzo de 2005); si bien
esto último en los términos que se examinan a continuación.
3. Así, debe tenerse en cuenta que dentro de todas las cualidades propias de la
nota marginal de expedición de certificación de cargas no se encuentra la de determinar
cve: BOE-A-2022-20979
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Núm. 297
