BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 5 de diciembre de 2022

Sec. III. Pág. 167011

quede enlazada con esas distintas obligaciones de suerte que aquélla quede
debidamente supeditada a éstas en su nacimiento, vigencia y exigibilidad» (cfr., como
confirmación de tal doctrina, las Resoluciones de 17 de marzo y 24 de abril de 2008).
Este criterio que admitió la unicidad de la hipoteca aun cuando ésta garantice
obligaciones de distinta naturaleza y sometidas a diferente régimen jurídico, si tienen
conexión causal entre sí o de dependencia de una respecto de la otra, debe aplicarse a
fortiori a un supuesto como el presente, en el que existe claramente una sola relación
obligatoria, un solo contrato de asistencia jurídica, con una única causa.
Así lo impone también la interpretación de la norma del vigente artículo 12 de la Ley
Hipotecaria que, a diferencia de lo que disponía en su redacción anterior (que se
refería –en singular– a «la obligación asegurada»), alude a la necesidad de que en la
inscripción del derecho real de hipoteca se identifiquen «las obligaciones garantizadas,
cualquiera que sea la naturaleza de éstas y su duración». Además, este precepto habrá
de ser interpretado atendiendo a la finalidad de la reforma operada por la Ley 41/2007,
de 7 de diciembre de 2007. Así, la Exposición de Motivos de esta ley, pone de relieve
que la «sentida necesidad de avanzar y flexibilizar el régimen jurídico de las hipotecas,
con requisitos y figuras jurídicas que acojan las nuevas demandas, obliga también a
todos los operadores que intervienen en el proceso formativo de los contratos y de las
garantías reales, especialmente a los Notarios y a los Registradores de la Propiedad, de
manera que como operadores jurídicos, en la redacción de los documentos y en la
práctica de los asientos, entiendan dirigida su labor en el sentido de orientar y facilitar el
acceso al Registro de los títulos autorizados por los medios legales existentes, para
lograr que la propiedad y los derechos reales sobre ella impuestos queden bajo el
amparo del régimen de publicidad y seguridad jurídica preventiva, y disfruten de sus
beneficios, de conformidad, en todo caso, con las disposiciones legales y reglamentarias
que determinan el contenido propio de la inscripción registral, los requisitos para su
extensión, y sus efectos». Por lo demás, al margen de posibilidad de garantizar con
hipoteca de máximo esas otras relaciones jurídicas que únicamente podrían ser
constituidas a favor de determinadas entidades financieras o Administraciones públicas
conforme al nuevo artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria, esa necesaria flexibilidad del
régimen de las hipotecas a la que se refiere el legislador debe conducir a una
interpretación que, sin violentar los reglas generales de nuestro sistema hipotecario,
haga posible que en un caso como el presente pueda constituirse una sola garantía y no
tantas hipotecas como obligaciones derivadas de una misma relación jurídica
suficientemente determinada quieran asegurarse, pues esta multiplicidad, además de
injustificada, sería, sin duda, económicamente desproporcionada.
En el presente supuesto, se asegura el cumplimiento de un número determinable de
obligaciones, todas derivadas del contrato de asistencia jurídica celebrado, por lo que no
existe duda alguna sobre cuáles sean las obligaciones que se garantizan, respetándose
así el principio de especialidad o determinación, interpretado con la necesaria flexibilidad
a fin de facilitar el crédito territorial. Asimismo, quedan cumplidas las exigencias
derivadas del carácter accesorio del derecho de garantía hipotecaria en tanto en cuanto
tal derecho depende en su desenvolvimiento del incumplimiento de las obligaciones
aseguradas. Y, precisamente porque todas esas obligaciones que tiene su origen en una
misma relación jurídica son de cuantía incierta, es suficiente la fijación de una cifra
máxima de responsabilidad para que se haya de considerar correctamente constituida
desde el punto de vista del referido principio de determinación o especialidad.
Además, al no tratarse del supuesto del artículo 153 de la Ley Hipotecaria, exigir un
pacto novatorio por el que las obligaciones vencidas asentadas en la cuenta quedaran
sustituidas por una única obligación de restitución del saldo deudor referido nada
añadiría desde el punto de vista de los principios de determinación y accesoriedad de la
hipoteca.
Por otra parte, la adscripción a la cobertura hipotecaria no queda al arbitrio del
acreedor, sino que se produce indefectiblemente en la forma pactada, por lo que no se
trata de la llamada hipoteca flotante.

cve: BOE-A-2022-20516
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Núm. 291