III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2022-20512)
Resolución de 16 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Alzira n.º 2, por la que se deniega la práctica de una anotación preventiva de demanda sobre una finca registral.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 5 de diciembre de 2022
Sec. III. Pág. 166974
En este sentido, la anotación preventiva de demanda sirve para ampliar el concepto
de causahabiente, incluyéndose necesariamente en este concepto a todos aquellos
adquirentes cuyo título adquisitivo sea posterior a la fecha de la anotación preventiva (o
mejor dicho a la fecha de su asiento de presentación (Cfr. Sentencia del Tribunal
Supremo de 18 de noviembre de 1993), por cuanto no pueden alegar desconocimiento
del proceso litigioso en el momento de su adquisición, ya que la publicidad registral,
derivada de la anotación de demanda, presume su conocimiento.
Respecto de los adquirentes en virtud de título de fecha anterior al de la anotación de
demanda, admitido por nuestro Código Civil el carácter de meramente rescindibles, y por
lo tanto inicialmente válidos (Cfr. Art. 1290 y 1291.5.º), de los contratos que se refieran a
cosas litigiosas, cuando hubiesen sido celebrados sin conocimiento y aprobación de las
partes litigantes o de la Autoridad Judicial, la situación de los terceros adquirentes,
lógicamente puede ser diferente, debiéndose destacar que conforme al artículo 1295 del
Código Civil “no tendrá lugar la rescisión cuando las cosas, objeto del contrato, se
hallaren legalmente en poder de terceras personas que no hubiesen procedido de mala
fe”. Y, con mayor razón la situación de estos terceros puede ser diferente si su título
adquisitivo es anterior a la presentación de la demanda (Cfr. Sentencias del Tribunal
Supremo de 25 de enero de 1913 y 15 de febrero de 1965).
En estos casos la función de la anotación de demanda es evitar perjuicio al anotante,
pero sin incidir en la situación del derecho material: deberá determinarse la preferencia
entre el demandante y el adquirente anterior a la anotación de demanda de acuerdo con
las normas sustantivas, toda vez que como ya se dijera en la Exposición de Motivos de
la Ley Hipotecaria de 1861 la anotación no transforma la naturaleza del derecho
ejercitado ni, en consecuencia, convierte en real la pretensión meramente personal (Cfr.
Resolución 4 de julio de 1919).
Es por ello que esta parte interesa que con estimación del presente recurso de
proceda a la anotación preventiva de la demanda adoptada en los autos de medidas
cautelares previas 138/2022 del Juzgado de 1 a Instancia 5 de Alzira de fecha 28 de
febrero de 2022 siendo anterior a la transmisión llevada a cabo por Barber Caballero SL
cuando era ya conocedor de la presentación de la demanda (se adjunta documental
acreditativa al efecto) y sin perjuicio de decidir en el derecho material que la misma
supone frente a terceros adquirentes.»
IV
La registradora de la Propiedad emitió informe en defensa de su nota de calificación
por escrito de fecha 12 de septiembre de 2022, ratificándola en cuanto al defecto
apuntado, y elevó el expediente a este Centro Directivo. Dado traslado del recurso
interpuesto al Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 5 de Alzira mediante
escrito de fecha 2 de septiembre de 2022, conforme a lo dispuesto en el artículo 327 de
la Ley Hipotecaria para que, en su caso, realizase las alegaciones que considerase
pertinentes, transcurrido el plazo legalmente previsto, dicho requerimiento no ha sido
atendido.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 24 de la Constitución Española; 2, 3, 18, 20, 38, 40, 82, 199, 201,
202, 325, 326 y 327 de la Ley Hipotecaria; 100 del Reglamento Hipotecario; las
Sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 28 de junio y 21 de octubre
de 2013, relativas al alcance de la calificación; las Resoluciones de la Dirección General
de los Registros y del Notariado de 27 de noviembre de 2002, 7 y 8 de abril de 2003, 23
de marzo y 22 de junio de 2007, 29 de mayo y 26 de agosto de 2008, 6 de junio y 11 de
julio de 2009, 8 de noviembre de 2010, 2 de septiembre de 2011, 11 de mayo de 2012,
28 de enero, 27 de mayo y 12 de julio de 2013, 29 de enero, 8 de mayo y 2 de octubre
de 2014, 29 de enero, 11 de febrero, 5 de marzo, 16 y 29 de abril, 21 de mayo, 17 de
cve: BOE-A-2022-20512
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 291
Lunes 5 de diciembre de 2022
Sec. III. Pág. 166974
En este sentido, la anotación preventiva de demanda sirve para ampliar el concepto
de causahabiente, incluyéndose necesariamente en este concepto a todos aquellos
adquirentes cuyo título adquisitivo sea posterior a la fecha de la anotación preventiva (o
mejor dicho a la fecha de su asiento de presentación (Cfr. Sentencia del Tribunal
Supremo de 18 de noviembre de 1993), por cuanto no pueden alegar desconocimiento
del proceso litigioso en el momento de su adquisición, ya que la publicidad registral,
derivada de la anotación de demanda, presume su conocimiento.
Respecto de los adquirentes en virtud de título de fecha anterior al de la anotación de
demanda, admitido por nuestro Código Civil el carácter de meramente rescindibles, y por
lo tanto inicialmente válidos (Cfr. Art. 1290 y 1291.5.º), de los contratos que se refieran a
cosas litigiosas, cuando hubiesen sido celebrados sin conocimiento y aprobación de las
partes litigantes o de la Autoridad Judicial, la situación de los terceros adquirentes,
lógicamente puede ser diferente, debiéndose destacar que conforme al artículo 1295 del
Código Civil “no tendrá lugar la rescisión cuando las cosas, objeto del contrato, se
hallaren legalmente en poder de terceras personas que no hubiesen procedido de mala
fe”. Y, con mayor razón la situación de estos terceros puede ser diferente si su título
adquisitivo es anterior a la presentación de la demanda (Cfr. Sentencias del Tribunal
Supremo de 25 de enero de 1913 y 15 de febrero de 1965).
En estos casos la función de la anotación de demanda es evitar perjuicio al anotante,
pero sin incidir en la situación del derecho material: deberá determinarse la preferencia
entre el demandante y el adquirente anterior a la anotación de demanda de acuerdo con
las normas sustantivas, toda vez que como ya se dijera en la Exposición de Motivos de
la Ley Hipotecaria de 1861 la anotación no transforma la naturaleza del derecho
ejercitado ni, en consecuencia, convierte en real la pretensión meramente personal (Cfr.
Resolución 4 de julio de 1919).
Es por ello que esta parte interesa que con estimación del presente recurso de
proceda a la anotación preventiva de la demanda adoptada en los autos de medidas
cautelares previas 138/2022 del Juzgado de 1 a Instancia 5 de Alzira de fecha 28 de
febrero de 2022 siendo anterior a la transmisión llevada a cabo por Barber Caballero SL
cuando era ya conocedor de la presentación de la demanda (se adjunta documental
acreditativa al efecto) y sin perjuicio de decidir en el derecho material que la misma
supone frente a terceros adquirentes.»
IV
La registradora de la Propiedad emitió informe en defensa de su nota de calificación
por escrito de fecha 12 de septiembre de 2022, ratificándola en cuanto al defecto
apuntado, y elevó el expediente a este Centro Directivo. Dado traslado del recurso
interpuesto al Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 5 de Alzira mediante
escrito de fecha 2 de septiembre de 2022, conforme a lo dispuesto en el artículo 327 de
la Ley Hipotecaria para que, en su caso, realizase las alegaciones que considerase
pertinentes, transcurrido el plazo legalmente previsto, dicho requerimiento no ha sido
atendido.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 24 de la Constitución Española; 2, 3, 18, 20, 38, 40, 82, 199, 201,
202, 325, 326 y 327 de la Ley Hipotecaria; 100 del Reglamento Hipotecario; las
Sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 28 de junio y 21 de octubre
de 2013, relativas al alcance de la calificación; las Resoluciones de la Dirección General
de los Registros y del Notariado de 27 de noviembre de 2002, 7 y 8 de abril de 2003, 23
de marzo y 22 de junio de 2007, 29 de mayo y 26 de agosto de 2008, 6 de junio y 11 de
julio de 2009, 8 de noviembre de 2010, 2 de septiembre de 2011, 11 de mayo de 2012,
28 de enero, 27 de mayo y 12 de julio de 2013, 29 de enero, 8 de mayo y 2 de octubre
de 2014, 29 de enero, 11 de febrero, 5 de marzo, 16 y 29 de abril, 21 de mayo, 17 de
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