BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 5 de diciembre de 2022

Sec. III. Pág. 166997

Esta última afirmación no puede ser tenida en cuenta pues los documentos que no
fueron objeto de presentación en el Registro de la Propiedad en virtud de los que se
emitió la calificación no pueden dar lugar a pronunciamiento alguno en este trámite de
recurso. Dispone el artículo 326 de la Ley Hipotecaria lo siguiente: «El recurso deberá
recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente
con la calificación del Registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en
otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma».
En base a dicho precepto, es continua doctrina de esta Dirección General (vid., por
todas, Resolución de 25 de julio de 2017, basada en el contenido del artículo y en la
doctrina de nuestro Tribunal Supremo, Sentencia de 22 de mayo de 2000), que el objeto
del expediente de recurso contra calificaciones de registradores de la Propiedad es
exclusivamente la determinación de si la calificación es o no ajustada a Derecho.
También ha afirmado reiteradamente este Centro Directivo, en base al mismo
fundamento legal (vid., por todas, Resoluciones de 23 de diciembre de 2010, 7 de
septiembre de 2015, 14 de diciembre de 2016, 17 de febrero de 2017 y 23 de mayo
de 2018), que en la tramitación del expediente de recurso no pueden ser tomados en
consideración documentos no calificados por el registrador (y que han sido aportados al
interponer el recurso). En consecuencia, no procede llevar a cabo un pronunciamiento en
relación a documentos que no se pusieron a disposición del registrador de la propiedad o
mercantil al tiempo de llevar a cabo su calificación sin perjuicio de que llevándose a cabo
una nueva presentación se adopte un nuevo acuerdo de calificación en el que se haga
referencia a dichos documentos (vid. artículo 108 del Reglamento Hipotecario).
Consecuencia inevitable de las anteriores afirmaciones, que constituye doctrina
reiterada de esta Dirección (vid., por todas, Resolución de 19 de enero de 2015), es que
el recurso no es la vía adecuada para tratar de subsanar los defectos apreciados por el
registrador (vid. artículos 18 y 19 de la Ley Hipotecaria).
2. Determinado lo anterior y dejando de lado el error en la identificación de la parte
actora que contiene el mandamiento y que la propia sociedad recurrente reconoce, es
patente que el recurso no puede prosperar.
Es cierto que el mandamiento se refiere a la cancelación de la inscripción 4.ª, que es
la de la hipoteca, pero no lo es menos que igualmente resulta que es un mandamiento
de cancelación de nota marginal, que se dicta como consecuencia de la finalización del
procedimiento de ejecución (sin que resulte su causa), y que identifica la inscripción 4.ª
de hipoteca con la nota marginal que en su día se extendió como consecuencia de la
solicitud de la certificación a que se refiere el artículo 688 de la Ley de Enjuiciamiento
Civil.
El supuesto de hecho guarda gran paralelismo con los que dieron lugar a las
Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 17 de junio
de 2019 y 14 de febrero de 2020, cuya doctrina debe ser ahora reiterada.
De acuerdo con dicha doctrina, el artículo 3 de la Ley Hipotecaria establece: «Para
que puedan ser inscritos los títulos expresados en el artículo anterior, deberán estar
consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por
Autoridad judicial o por el Gobierno o sus Agentes, en la forma que prescriban los
reglamentos». Como ha señalado en numerosas ocasiones este Centro Directivo, la
elección del título formal no es arbitraria, sino que, según el acto o negocio cuya
inscripción se pretenda, habrá que optar por la escritura pública, por la resolución judicial
o por el documento expedido por la autoridad administrativa.
La regla general para la determinación del título necesario para cancelar una
inscripción de hipoteca la establece el primer párrafo del artículo 82 de la Ley
Hipotecaria: «Las inscripciones o anotaciones preventivas hechas en virtud de escritura
pública, no se cancelarán sino por sentencia contra la cual no se halle pendiente recurso
de casación, o por otra escritura o documento auténtico, en el cual preste su
consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor se hubiere hecho la
inscripción o anotación, o sus causahabientes o representantes legítimos».

cve: BOE-A-2022-20515
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Núm. 291