BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 5 de diciembre de 2022

Sec. III. Pág. 166967

naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la
decisión de vender (...) 3. En el caso a que se refiere el apartado anterior, podrá el
arrendatario ejercitar el derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el
artículo 1.518 del Código Civil (...) El derecho de retracto caducará a los treinta días
naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá
hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la
compraventa, mediante entrega (...)».
Y el aspecto registral se contempla en el apartado 5 del mismo artículo 25: «Para
inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas
deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones
prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos (…)».
Según doctrina reiterada de este Centro Directivo (vid. Resoluciones de 20 de
noviembre de 1987, 5 de noviembre de 1993, 22 de marzo de 1999, 6 de febrero
de 2001, 20 de septiembre de 2002 y 15 de marzo de 2006, entre otras), en los
supuestos de transmisión judicial de una finca, se dan los derechos de tanteo y retracto
establecidos en la Ley y que, por consiguiente, es necesario para su inscripción que se
justifique haberse hecho las notificaciones oportunas para su ejercicio o, en otro caso, la
manifestación de inexistencia de arrendamientos sobre la finca adjudicada.
Se afirma en la Resolución de 24 de marzo de 2017 que, como tesis de principio, la
ejecución forzosa de finca está comprendida en el concepto amplio de compraventa. El
Código Civil, al referirse a ella las llame venta pública (cfr. artículo 464 del Código Civil) o
venta en subasta pública o judicial (cfr. entre otros los artículos 1459, 1489 y 1493 del
Código Civil y 1514 y siguientes y 1533 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 y 693.1
de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil).
Por ello se comprende que el derecho de tanteo o retracto establecido para el
supuesto de compraventa voluntaria, se reconozca también en los supuestos de ventas
judiciales (cfr. artículos 1636 y 1640 del Código Civil). Por tanto, para la inscripción del
decreto de adjudicación en una ejecución forzosa es necesario, también como tesis de
principio, que se justifique haberse hecho las notificaciones oportunas para su ejercicio
o, en otro caso, la manifestación de inexistencia de arrendamientos sobre la finca
adjudicada.
Dada la común condición de procedimiento de realización o ejecución forzosa que
presenta el procedimiento de apremio por deudas tributarias o de la Seguridad Social, de
las que trae causa la adjudicación objeto del presente expediente, la doctrina sentada en
las Resoluciones de este Centro Directivo antes referidas ha de considerarse aplicable
igualmente, por identidad razón, a estos procedimientos de apremio, tanto si el medio de
realización forzosa empleado es la subasta, como si lo es el concurso o la adjudicación
directa (vid. artículos 101 del Reglamento General de Recaudación y 113 y siguientes del
Reglamento General de Recaudación de la Seguridad Social).
En consecuencia, no puede admitirse la alegación formulada por la Tesorería
General de la Seguridad Social.
3. Sentado lo anterior, resulta esencial para la resolución del presente recurso tener
en cuenta los diversos cambios legislativos que ha experimentado la Ley de
Arrendamientos Urbanos.
Respecto de los contratos de arrendamiento concertados con posterioridad a la
Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del
alquiler de viviendas, cuya entrada en vigor se produjo el día 6 de junio de 2013, como
puso de relieve la Resolución de 24 de marzo de 2017, y reiteraron las de 14 de
septiembre y 11 de octubre de 2018, 4 de julio de 2019 y, más recientemente, las de 8 de
febrero y 10 de agosto de 2022, deberá tenerse en cuenta para determinar la existencia
del derecho de retracto si el arrendamiento ha tenido acceso o no al Registro de la
Propiedad, puesto que de este extremo dependerá la continuación o no del
arrendamiento tras la adjudicación de la finca.

cve: BOE-A-2022-20511
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Núm. 291