BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 5 de diciembre de 2022

Sec. III. Pág. 166963

Debe tenerse en cuenta que en la regulación de la ejecución hipotecaria que regula
la Ley de enjuiciamiento civil, no se prevé la posibilidad del ejercicio del derecho de
tanteo por el arrendatario. Únicamente se regula la posibilidad de que el inscrito con
posterioridad a la carga que se ejecuta se subrogue en la posición de aquel abonando
las cantidades debidas.
Artículo 659 de la LEC regula los derechos de Titulares de derechos posteriormente
inscritos, dentro de la sección que regula la subasta de bienes inmuebles, dentro de la
ejecución dineraria.
“...3. Cuando los titulares de derechos inscritos con posterioridad al gravamen que
se ejecuta satisfagan antes del remate el importe del crédito, intereses y costas, dentro
del límite de responsabilidad que resulte del Registro, quedarán subrogados en los
derechos del actor hasta donde alcance el importe satisfecho. Se harán constar el pago
y la subrogación al margen de la inscripción o anotación del gravamen en que dichos
acreedores se subrogan y las de sus créditos o derechos respectivos, mediante la
presentación en el Registro del acta notarial de entrega de las cantidades indicadas o del
oportuno mandamiento expedido por el Letrado de la Administración de Justicia, en su
caso…”
Analizando el artículo 659 de la LEC vemos cómo todos los derechos de los titulares
inscritos con posterioridad al gravamen que se ejecuta ser reconocen válidos hasta el
remate de la subasta.
Por otro lado hay que tener en cuenta, que a diferencia de lo que se produce para la
ejecución hipotecaria en la LEC, en las ejecuciones ante la Tesorería General de la
Seguridad Social, se contempla un trámite específico para el ejercicio del derecho de
tanteo, en el artículo 104 bis apartado e) del Real Decreto 939/2005 de 29 de julio, por el
que se aprueba el Reglamento General de Recaudación, cuya regulación es de
aplicación supletoria al procedimiento de ejecución ante la Tesorería General de la
Seguridad Social.
El artículo 104 bis apartado e) del Real Decreto 939/2005 de 29 de julio, por el que
se aprueba el Reglamento General de Recaudación dispone:
“...e) Designado adjudicatario conforme a los apartados anteriores y cuando, según
la legislación aplicable, existan interesados que sean titulares de un derecho de tanteo u
otro de adquisición preferente que obligue a poner en conocimiento previo las
condiciones de la adjudicación, se comunicará ésta a dichos interesados. La
adjudicación acordada por la Mesa quedará en suspenso durante el plazo en el que,
según la legislación aplicable, los interesados puedan ejercer su derecho de
adquisición...”
La enajenación se produce en el momento en el que el licitador abona la cantidad
ofertada y la entidad ejecutante lo certifica, pues hasta ese momento, podría echarse
atrás en la puja realizada, entrando el siguiente postor con reserva, o incluso quedar
desierta la subasta.
Que el momento de enajenación forzosa sea el momento en el que se certifica que
se ha pagado el precio el posible postor tiene lógica, ya que, en otro caso, si el postor no
abona la cantidad y la subasta queda desierta, se estaría extinguiendo un contrato de
arrendamiento sin que llegara a existir una enajenación de la finca.
Por lo tanto, en aplicación de los preceptos transcritos al caso concreto podemos
afirmar que el contrato de arrendamiento de N. S. inscrito con posterioridad al embargo a
favor de la Tesorería General de la Seguridad social era válido, y que la Tesorería
General de la Seguridad Social siguió el procedimiento legalmente establecido, cuando
con conocimiento de la existencia de un derecho de arrendamiento válido permite el
ejercicio del derecho de tanteo por parte del arrendatario. Hay que tener en cuenta, que
en el presente caso, se ejercita el derecho de adquisición preferente consistente en el
derecho de tanteo, no se ejercita un derecho de retracto.

cve: BOE-A-2022-20511
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Núm. 291