BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 5 de diciembre de 2022

Sec. III. Pág. 166962

De igual modo deberá tenerse en cuenta para determinar la existencia del derecho
de retracto, si el arrendamiento ha tenido acceso o no al Registro de la Propiedad, y en
caso afirmativo, si lo ha hecho con anterioridad al derecho que se ejecuta, puesto que de
estas circunstancias dependerá la continuación o no del arrendamiento tras la
adjudicación de la finca.
A dicho contrato de arrendamiento (celebrado en 2017) le resulta aplicable la
regulación introducida por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y
fomento del mercado del alquiler de viviendas que estuvo vigente hasta la entrada en
vigor del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de
vivienda y alquiler, el día 6 de marzo de 2019.
La modificación operada por la Ley 4/2013 en la Ley de Arrendamientos Urbanos
alcanzó al artículo 13.1, relativo a la resolución del derecho del arrendador en el sentido
de que: “Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto
por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria,
la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el
ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento.
Conforme a lo dispuesto en el apartado segundo del artículo 7 y en el artículo 14, se
exceptúan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al
Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución
del derecho del arrendado. En este caso continuará el arrendamiento por la duración
pactada. Cuando se trate de un arrendamiento sobre finca no inscrita se estará a la
duración establecida en el apartado 4 del artículo 9”.
Por su parte, el artículo 7.2, en su redacción dada por la Ley 4/2013, de 4 de junio,
disponía que “en todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas
urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos
arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad”. De la interpretación
conjunta del citado artículo y de lo dispuesto en el 13.2, (y aplicando de manera
analógica lo previsto para las ejecuciones judiciales a los procedimientos administrativos
de apremio,) resulta la extinción del contrato de arrendamiento salvo que se hubiese
inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad al derecho, en este supuesto la
anotación preventiva del embargo, que se ejecuta.
En este caso la inscripción del arredramiento es posterior al embargo lo que
determina la extinción del derecho del arrendador y en consecuencia del propio contrato
de arrendamiento y con él sus derechos accesorios como los de tanteo y retracto.
En consecuencia, resuelvo suspender la inscripción de la adjudicación, así como las
cancelaciones ordenadas, por los defectos antes advertidos.
Contra esta calificación (…).
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por María Álvarez
García Rovés registrador/a de Registro Propiedad de Puigcerdà a día veintisiete de julio
del dos mil veintidós.»
III
Contra la anterior nota de calificación, doña N. S. A. interpuso recurso el día 19 de
agosto de 2022 mediante escrito en el que alegaba lo siguiente:
«(…) En presente caso, N. S. A. adquiere la vivienda que tiene arrendada en base al
ejercicio de un derecho de tanteo reconocido tanto en el contrato de arrendamiento
firmado, como en el art. 25 de la LAU.
El Registro realiza una interpretación extensiva del art. 13 de la LAU en la versión de
la Ley 4/2013, de 4 de junio cuando establece: “...Si durante la duración del contrato el
derecho del arrendador quedara resuelto por la enajenación forzosa derivada de una
ejecución hipotecaria, quedará extinguido el arrendamiento...”, es decir extiende el
supuesto previsto para la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria, a
una adjudicación realizada por la Tesorería General de la Seguridad Social.

cve: BOE-A-2022-20511
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Núm. 291