BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 5 de diciembre de 2022

Sec. III. Pág. 166970

planteadas por las recurrentes en su escrito de recurso, puesto que la extinción del
arrendamiento opera «ipso iure», así lo ha declarado de forma reiterada este Centro
Directivo (vid. Resoluciones citadas en los «Vistos») y ha sido confirmado por el Tribunal
Supremo, cuya Sentencia de 4 de noviembre de 2020, con cita explícita de la doctrina
fijada por esta Dirección General, declara lo siguiente: «En este sentido, las RRGRN
de 24-3-2017 (BOE 7-4-2017) y de 11-10-2018 (BOE 5-11-2018) señalan que, en casos
de enajenación forzosa, el derecho del arrendador y el propio contrato de arrendamiento
se extinguen ipso iure conforme a lo dispuesto en el artículo 13.1 LAU, salvo que dicho
contrato se hubiese inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad al derecho
de hipoteca ejecutado (…)». Todo ello sin perjuicio de que las partes interesadas
(adjudicatario y arrendatario), en ejercicio del principio de autonomía de la voluntad y
libertad contractual (cfr. artículo 1255 del Código Civil), puedan acordar la celebración de
un nuevo contrato de arrendamiento, o incluso, de la posibilidad de continuar en
posesión de la vivienda en concepto de precario, supuesto al que específicamente se
refiere la mencionada sentencia del Tribunal Supremo.
Asimismo, resulta indudable que la doctrina expuesta y fijada por este Centro
Directivo respecto del retracto arrendaticio se aplica de igual modo al derecho tanteo, en
tanto que tales derechos, tanteo y retracto, derivados ambos del contrato de
arrendamiento celebrado, no sólo se encuadran en la categoría de derechos de
adquisición preferente, constituyendo dos fases de un mismo derecho, en función de si
su ejercicio se realiza antes (derecho de tanteo) o después (derecho de retracto) de la
consumación del acto traslativo que genera su nacimiento (cfr. artículo 25 de la Ley de
Arrendamientos Urbanos y Resolución de esta Dirección General de 26 de abril
de 2019), sino que, en todo caso, tienen la consideración de derechos accesorios del
contrato de arrendamiento, por lo que extinguido éste se extinguen también sus
derechos accesorios, y, en especial, los derechos de adquisición preferente vinculados al
mismo en su doble vertiente, de tanteo y retracto.
7. Por último, cabe recordar otra idea básica y reiterada por este Centro Directivo,
cual es la relativa a la interpretación y aplicación restrictiva de los derechos de
adquisición preferente. Así, según la Resolución de 25 de julio de 2019, citada
expresamente por la Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de marzo de 2020 y
confirmada por otras de fecha posterior (cfr. Resoluciones de 10 de marzo de 2021 y 22
de julio de 2022):
«3. Los tanteos y retractos legales, como ha señalado la doctrina científica, son
limitativos del derecho de dominio en tanto condicionan la facultad de libre disposición
del titular dominical de la cosa, pues si bien mantiene la libertad de enajenarla o no y de
fijar las condiciones concretas de la transmisión, tal facultad se ve restringida en cuanto
a la determinación de la persona del adquirente por la exigencia de enajenarla
precisamente al titular del derecho de retracto, quien ostenta una preferencia legal frente
a terceros adquirentes. Por ello los tanteos y retractos legales son derechos
taxativamente concedidos por la ley para supuestos concretos con fundamento en el
interés social, existiendo desde antiguo una jurisprudencia que se inclina a favor de su
interpretación restrictiva (vid. Sentencias del Tribunal Supremo de 24 de
noviembre 1921, 9 de julio de 1958 y 3 de julio de 1959) –si bien más recientemente, la
Sentencia número 450/2012, de 11 de junio, en relación con los tanteos y retractos
arrendaticios ha defendido un criterio de interpretación estricto, y no restrictivo más allá
de la concurrencia de los presupuestos y requisitos legales exigibles para su
realización–, y en todo caso sometidos a unos estrictos requisitos no solo sustantivos
sino también de ejercicio procesal, tanto en cuanto al plazo (cfr. artículo 1524 del Código
Civil) como al procedimiento (artículo 266.2.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
Su fundamento se encuentra en que contribuyen a que el derecho de propiedad sea
configurado de conformidad con la función económico-social de los bienes afectados, en
este caso por su condición de bienes de interés cultural, fundamento que justifica el
sacrificio que se impone al propietario a través de la limitación a la facultad de disponer,
en los términos indicados, y las paralelas limitaciones que se proyectan en consecuencia

cve: BOE-A-2022-20511
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Núm. 291