BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 5 de diciembre de 2022

Sec. III. Pág. 166969

una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución
hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el
arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se
cumplan cinco años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el
artículo 9.1.
En contratos de duración pactada superior a cinco años, si, transcurridos los cinco
primeros años del mismo, el derecho del arrendador quedara resuelto por cualquiera de
las circunstancias mencionadas en el párrafo anterior, quedará extinguido el
arrendamiento. Se exceptúa el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya
accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la
resolución del derecho del arrendador. En este caso, continuará el arrendamiento por la
duración pactada».
Incluso para los arrendamientos de vivienda derivados de estos contratos anteriores
al día 6 de junio de 2013, debe aclararse que, a partir del día 6 de junio de 2018, es
decir, una vez transcurridos los cinco años de plazo mínimo a que se refería este
precepto, quedarán extinguidos cuando se resuelva el derecho del arrendador como
consecuencia de una ejecución de hipoteca u otro procedimiento de ejecución forzosa,
siendo por tanto ya innecesario exigir la declaración arrendaticia a los efectos de los
derechos de tanteo y retracto regulados en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos
Urbanos.
5. El vigente artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, modificado por el
Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y
alquiler, dispone, en similares términos a los anteriores, lo siguiente:
«1. Si durante los cinco primeros años de duración del contrato, o siete años si el
arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por el
ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la
enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el
ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo
caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años o siete años
respectivamente, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1.
En contratos de duración pactada superior a cinco años, o siete años si el arrendador
fuese persona jurídica, si, transcurridos los cinco primeros años del mismo, o los
primeros siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador
quedará resuelto por cualquiera de las circunstancias mencionadas en el párrafo
anterior, quedará extinguido el arrendamiento. Se exceptúa el supuesto en que el
contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a
los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso,
continuará el arrendamiento por la duración pactada».
De este modo, y de conformidad con lo previsto por el artículo 25 de la Ley de
Arrendamientos de Urbanos, deberá rechazarse la inscripción de la adjudicación de la
vivienda si no se acredita debidamente bien que se han llevado a cabo las notificaciones
previstas, bien que se ha realizado la oportuna manifestación de que la finca se
encuentra libre de arrendatarios.
6. En el presente caso, se trata de un arrendamiento de vivienda celebrado e
inscrito en el año 2017, y la anotación preventiva de embargo que fundamenta la
ejecución fue practicada en el año 2014, habiendo sido prorrogada en 2016 y 2019.
En consecuencia, al serle de aplicación al arrendamiento el artículo 13.1 de la Ley de
Arrendamientos Urbanos en su redacción dada por la Ley 4/2013, de 4 de junio (cfr.
disposición transitoria primera de la Ley 4/2013, de 4 de junio), y haber sido inscrito el
mismo con posterioridad a la anotación preventiva de embargo, la adjudicación derivada
del procedimiento de apremio seguido determinará la extinción del arrendamiento y con
ello la improcedencia de la aplicación de las normas que regulan los derechos de tanteo
y retracto en favor de la arrendataria, sin que puedan estimarse las objeciones

cve: BOE-A-2022-20511
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Núm. 291