BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 5 de diciembre de 2022

Sec. III. Pág. 166926

Este derecho especial de retracto de colindantes ha sido reconocido este derecho,
citando Sentencia Audiencia Provincial de Zaragoza (Sección 5.ª) n.º 2006/2015 de 7 de
Octubre de 2015 “En consecuencia el prioritario interés de la agricultura y de sus
profesionales que cumplan con los requisitos legales es el fundamento de todo retracto
de colindantes de finca rustica y así cuando el artículo 27 de la Ley 19/1995, de 4 de
julio, de modernización de las explotaciones agrarias regula el retrato, efectivamente
establece como requisitos que quienes lo ejerciten sean titulares de explotaciones
prioritarias, que se trate de la venta de una finca rústica de superficie inferior al doble de
la unidad mínima de cultivo y que se ejercite este derecho de retracto en el plazo de un
año contado desde la inscripción en el Registro de la Propiedad, salvo que antes se
notifique fehacientemente a los propietarios de las fincas colindantes la venta de la finca,
en cuyo caso el plazo será de sesenta días contados desde la notificación, limitándose la
facultad de enajenar la finca del propietario colindante que ejercita el derecho de retracto
al plazo de seis años, a contar desde su adquisición” criterio reiterado en Audiencia
Provincial de Sevilla (Sección Octava) de fecha 26 de febrero de 2014, Audiencia
Provincial de Valladolid (Sección Primera) de fecha 26 de junio de 2015 y la sentencia de
la Audiencia Provincial de Álava (Sección Primera) de fecha 27 de enero de 2010 entre
otras.
Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga, secc. 6.ª, de 3 de Diciembre
del 2.002 según la cual: “... para ejercitar válidamente el derecho de retracto será
necesario que se haya dictado el acto administrativo que califica la explotación de
prioritaria en el momento de la venta de la finca que se pretende retraer pues el retracto
legal faculta a su titular, el retrayente, para convertirse en propietario de la cosa sobre la
que recae, o como dice la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 Mar. 1994, es el poder
sobre una cosa para adquirirla después de haber sido transmitida a un tercero, en las
mismas condiciones que éste, lo cual coincide con la definición legal que da el
artículo 1521 del Código Civil: ‘El retracto legal es el derecho de subrogarse, con las
mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por
compra o dación en pago’, y como consecuencia, al ejercitar el retracto, adquiere el
retrayente la cosa retraída en el estado que tenía al tiempo de la transmisión onerosa
que dio lugar al mismo, por eso, en esta figura legal el derecho del retrayente habrá de
haber nacido para su ejercicio en el momento de la venta, pues es éste el negocio que lo
permite ejercitar y de todo hecho nace un derecho, y como el artículo 27.1 de la Ley
especial otorga el derecho de retracto a los propietarios de fincas colindantes que sean
titulares de explotaciones prioritarias, esta titularidad deberá existir al momento de la
transmisión, pues sin ese requisito el derecho no llegó a nacer para la demandante, la
cual carecía de legitimación activa en el momento en que pudo ejercitar el derecho....”
Por último, y respecto al momento en que habría que considerar la existencia de una
explotación agraria prioritaria, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos, secc.
3.ª, de 25 de Noviembre del 2.002 establece que: “si la ley condiciona el ejercicio del
derecho de retracto al cumplimiento de determinados requisitos o cualidades personales
que debe poseer el retrayente, esto es para que las mismas se den en el momento del
nacimiento del derecho, que en este caso es el de la celebración del contrato de
compraventa. Si en ese momento el retrayente no es colindante o titular de una
explotación prioritaria, aunque adquiera después esta cualidad, la venta será
perfectamente válida y no podrá resolverse, ni el retrayente subrogarse en la posición del
comprador, puesto que, al no celebrarse una nueva venta, sino producirse una
subrogación en la primera, será en la fecha en que ésta se celebró cuando habrán de
entenderse cumplidos los requisitos para ejercitar el retracto.
Tercero.

Precio de la venta.

Respecto al precio de la venta, no es un dato especialmente relevante para esta
parte (en sede Registral), pues ya lo aportará el titular registral de la finca cuando se le
notifique la demanda y se le requiera a tal efecto, por lo que, si la consignación de este
dato en la Certificación resulta un problema para la Registradora, o lo considera un

cve: BOE-A-2022-20506
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Núm. 291