III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2022-20505)
Resolución de 10 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación negativa de la registradora de la propiedad de Cartagena n.º 3, por la que acuerda no practicar la inscripción de una escritura de constitución de hipoteca.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 5 de diciembre de 2022
Sec. III. Pág. 166910
prescindir del contenido objetivo que resulta del certificado de tasación, en que se
impone un determinado condicionante, debiendo ser la entidad tasadora la que, en su
caso, emita nuevos certificados de tasación sin tal condicionante con los valores que la
entidad tasadora fije. De acuerdo con los artículos 7 y 5 de la Ley 2/1981, de 25 de
marzo, de regulación del mercado hipotecario y el artículo 28.2 del Real
Decreto 716/2009 los bienes hipotecados deben ser tasados por una entidad
homologada, normativa a que se remiten los artículos 682.2.1.º de la Ley de
Enjuiciamiento Civil y 129.2.a) de la Ley Hipotecaria, imponiéndose a partir de la entrada
en vigor de la Ley 1/2013, que para toda hipoteca (esté o no destinada a servir de
cobertura a una emisión de títulos hipotecarios), y como requisitos para poder ejecutar la
acción real hipotecaria por la vía judicial directa o por la extrajudicial que la finca haya
sido tasada conforme a la legislación sobre mercado hipotecario, aportando al efecto el
certificado correspondiente.
La prevención sobre el valor de tasación para subasta que fijan las partes en la
escritura de constitución de hipoteca no puede ser un valor meramente artificial que no
responda a la realidad, y de ahí que el legislador, aun manteniendo el criterio de fijación
por las propias partes del valor de tasación, exige que no se distancie de la tasación
realizada conforme a lo previsto en la Ley 2/1981, de regulación del mercado hipotecario,
como norma de protección de los deudores, y lo mismo si se trata de hipotecantes no
deudores, pues un mero valor ficticio de tasación, aunque sea de salida, puede repercutir
desfavorablemente en los mismos, dando lugar a subastas que desembocan en precios
mínimos o en adjudicaciones al acreedor con grave desequilibrio, pues de nada valdría
establecer unos porcentajes del valor de adjudicación para el acreedor si el valor sobre
el que operan no se adapta a las normas de valoración oficiales.
En todo caso, la medida legal va acompañada de las correspondientes normas para
facilitar la mayor difusión e intervención en las subastas, al objeto de que el bien
subastado sea suficiente para satisfacer todos los intereses en juego y no sólo los del
acreedor ejecutante, para conseguir que en lugar de subastas deficitarias, den lugar a
sobrantes que eviten el ejercicio posterior de acciones personales de ejecución, aun con
los beneficios y prevenciones que contempla el legislador en el artículo 579.2 de la Ley
de Enjuiciamiento Civil.
Las principales características de la «tasación realizada conforme a lo previsto en la
Ley 2/1981» que la citada Ley refiere a las sociedades de tasación y servicios de
tasación de las entidades de crédito, son las siguientes:
a) Cumplir los requisitos de homologación previa, independencia y secreto que se
establezcan reglamentariamente (artículo 3.1 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo).
b) Redactar con veracidad los certificados e informes que emitan y operar en todo
momento con diligencia profesional (artículo 3 bis de dicha Ley).
c) Obligación por parte de las entidades de crédito, incluso aquéllas que dispongan
de servicios propios de tasación, de aceptar cualquier tasación de un bien aportada por
el cliente, siempre que sea certificada por un tasador homologado de conforme con lo
previsto en la presente Ley no esté caducada según lo dispuesto legalmente, y ello, sin
perjuicio de que la entidad de crédito pueda realizar las comprobaciones que estime
pertinentes,
Como consecuencia de ello, no es posible la inscripción de los pactos relativos a los
procedimientos de ejecución directa sobre bienes hipotecados y extrajudicial, de
conformidad con lo establecido en los artículos 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil
y 129 de la Ley Hipotecaria, ya que del análisis conjunto de dichos preceptos resulta que
el valor que los interesados fijan para que sirva de tipo en la subasta ha de ser al menos
el que resulta del certificado de tasación y, en el presente caso, tales valores están
condicionados en la forma antes expresada.
El presente defecto sólo afecta a las cláusulas que prevean la ejecución por el
procedimiento judicial directo o por el extrajudicial (sin perjuicio de que la hipoteca pueda
ejecutarse por el procedimiento ejecutivo ordinario previsto en los artículos 126 y 127 LH).
cve: BOE-A-2022-20505
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 291
Lunes 5 de diciembre de 2022
Sec. III. Pág. 166910
prescindir del contenido objetivo que resulta del certificado de tasación, en que se
impone un determinado condicionante, debiendo ser la entidad tasadora la que, en su
caso, emita nuevos certificados de tasación sin tal condicionante con los valores que la
entidad tasadora fije. De acuerdo con los artículos 7 y 5 de la Ley 2/1981, de 25 de
marzo, de regulación del mercado hipotecario y el artículo 28.2 del Real
Decreto 716/2009 los bienes hipotecados deben ser tasados por una entidad
homologada, normativa a que se remiten los artículos 682.2.1.º de la Ley de
Enjuiciamiento Civil y 129.2.a) de la Ley Hipotecaria, imponiéndose a partir de la entrada
en vigor de la Ley 1/2013, que para toda hipoteca (esté o no destinada a servir de
cobertura a una emisión de títulos hipotecarios), y como requisitos para poder ejecutar la
acción real hipotecaria por la vía judicial directa o por la extrajudicial que la finca haya
sido tasada conforme a la legislación sobre mercado hipotecario, aportando al efecto el
certificado correspondiente.
La prevención sobre el valor de tasación para subasta que fijan las partes en la
escritura de constitución de hipoteca no puede ser un valor meramente artificial que no
responda a la realidad, y de ahí que el legislador, aun manteniendo el criterio de fijación
por las propias partes del valor de tasación, exige que no se distancie de la tasación
realizada conforme a lo previsto en la Ley 2/1981, de regulación del mercado hipotecario,
como norma de protección de los deudores, y lo mismo si se trata de hipotecantes no
deudores, pues un mero valor ficticio de tasación, aunque sea de salida, puede repercutir
desfavorablemente en los mismos, dando lugar a subastas que desembocan en precios
mínimos o en adjudicaciones al acreedor con grave desequilibrio, pues de nada valdría
establecer unos porcentajes del valor de adjudicación para el acreedor si el valor sobre
el que operan no se adapta a las normas de valoración oficiales.
En todo caso, la medida legal va acompañada de las correspondientes normas para
facilitar la mayor difusión e intervención en las subastas, al objeto de que el bien
subastado sea suficiente para satisfacer todos los intereses en juego y no sólo los del
acreedor ejecutante, para conseguir que en lugar de subastas deficitarias, den lugar a
sobrantes que eviten el ejercicio posterior de acciones personales de ejecución, aun con
los beneficios y prevenciones que contempla el legislador en el artículo 579.2 de la Ley
de Enjuiciamiento Civil.
Las principales características de la «tasación realizada conforme a lo previsto en la
Ley 2/1981» que la citada Ley refiere a las sociedades de tasación y servicios de
tasación de las entidades de crédito, son las siguientes:
a) Cumplir los requisitos de homologación previa, independencia y secreto que se
establezcan reglamentariamente (artículo 3.1 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo).
b) Redactar con veracidad los certificados e informes que emitan y operar en todo
momento con diligencia profesional (artículo 3 bis de dicha Ley).
c) Obligación por parte de las entidades de crédito, incluso aquéllas que dispongan
de servicios propios de tasación, de aceptar cualquier tasación de un bien aportada por
el cliente, siempre que sea certificada por un tasador homologado de conforme con lo
previsto en la presente Ley no esté caducada según lo dispuesto legalmente, y ello, sin
perjuicio de que la entidad de crédito pueda realizar las comprobaciones que estime
pertinentes,
Como consecuencia de ello, no es posible la inscripción de los pactos relativos a los
procedimientos de ejecución directa sobre bienes hipotecados y extrajudicial, de
conformidad con lo establecido en los artículos 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil
y 129 de la Ley Hipotecaria, ya que del análisis conjunto de dichos preceptos resulta que
el valor que los interesados fijan para que sirva de tipo en la subasta ha de ser al menos
el que resulta del certificado de tasación y, en el presente caso, tales valores están
condicionados en la forma antes expresada.
El presente defecto sólo afecta a las cláusulas que prevean la ejecución por el
procedimiento judicial directo o por el extrajudicial (sin perjuicio de que la hipoteca pueda
ejecutarse por el procedimiento ejecutivo ordinario previsto en los artículos 126 y 127 LH).
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