BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 5 de diciembre de 2022

Sec. III. Pág. 166920

superiores al 10 por ciento y siempre que, además, no existan dudas fundadas sobre la
identidad de la finca derivadas de otros datos descriptivos. Si hubiera habido un cambio
en el nomenclátor y numeración de calles, estas circunstancias deberán acreditarse,
salvo que le constaran al órgano competente, notario o registrador».
Conviene recordar en este punto que según doctrina de esta Dirección General
(Resoluciones de 5 de agosto de 2014, 17 de abril y 22 de septiembre de 2015 y 1 de
marzo de 2016, entre otras) para entender que existe correspondencia entre la parcela
catastral y la finca registral no es preciso que tenga lugar una identidad absoluta, sino
que basta con la existencia de datos que puedan llevar al registrador a la conclusión de
que se trata de la misma finca, como nombre del paraje, superficie no idéntica pero sí
aproximada, certificado técnico que no planteé dudas ciertas, titularidad catastral igual a
la registral, o práctica identidad de los linderos.
Por otra parte, la operación jurídica de constitución de hipoteca sobre una finca
registral no se encuentra incluida entre los supuestos en que, en el artículo 9, letra b), de
la Ley Hipotecaria, se exige la aportación de una «representación gráfica catastral
georreferenciada» a los efectos de coordinación, por lo que es suficiente para la
inscripción de la hipoteca y para la validez del certificado de tasación, que exista
«correspondencia» entre la porción de terreno tasada –que es en este caso la parcela
catastral rústica– y la finca registral hipotecada, por coincidir básicamente ambos
recintos físicos acotados.
Pero también es cierto que la asignación de una referencia catastral concreta a una
finca registral, según resulta de lo anteriormente expuesto, no depende de la simple
afirmación de la parte interesada, sino que se encuentra sujeto a calificación registral, la
cual, de no cumplirse los requisitos legales señalados anteriormente no podrá dar
acceso al Registro a la referencia catastral sino de conformidad, exclusivamente, con los
procedimientos establecidos en la legislación hipotecaria.
7. En el supuesto objeto de este recurso, como se ha señalado en el fundamento
de Derecho cuarto, la registradora de la Propiedad calificante no pone como defecto la
falta de coordinación de las fincas hipotecadas, sino que su tacha va referida a la
existencia de dudas fundadas acerca de la correspondencia o identidad entre las
porciones de terreno tasadas y las fincas registrales hipotecadas, por existir según que
finca, diferencias de paraje de ubicación, de superficie –en algún caso superior a los
márgenes permitidos–, o de linderos que siendo fijos deberían coincidir.
Esas mismas dudas se ha planteado también el tasador –ver fundamento de
Derecho quinto– que, como se ha expuesto anteriormente, señala que no ha podido
comprobar la correspondencia señalada por el solicitante y, en consecuencia, considera
que se deberán «vincular» (debe entenderse establecer registralmente la
correspondencia) las referencias catastrales de las parcelas tasadas con las fincas
registrales, «para que de esta manera queden perfectamente identificadas y delimitadas
sin género de dudas», y que «de no realizarse dicha vinculación catastral, la advertencia
pasará a ser condicionante».
Quizá hubiera sido más ajustado a lo dispuesto en la Orden ECO/805/2003, de 27 de
marzo, que los tasadores, ante esta falta de seguridad acerca de que la referencia
catastral de las parcelas que se tasaban se correspondía con la identidad de cada una
de las fincas hipotecadas, hubieran rehusado hacer la tasación (artículo 13 y Resolución
de 14 de diciembre de 2016), pero, en todo caso, es claro que están condicionando la
validez de las tasaciones realizadas a la acreditación de tal correspondencia o identidad.
Debe recordarse a este respecto, que para que el valor de tasación pueda ser
utilizado a efectos de garantía hipotecaria, ha de ser expresado sin sujeción a ningún
condicionante (artículo 9), y que la falta de constatación de la correspondencia entre la
referencia catastral y la identidad de la finca hipoteca es motivo para establecer un
condicionante (artículo 10).
Además, es indudable que, si no se puede establecer esa correspondencia entre la
parcela catastral tasada y la identidad de la finca registral hipotecada, máxime cuando
existen dudas acerca de su situación e importantes diferencias de superficie, tales

cve: BOE-A-2022-20505
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Núm. 291