BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 5 de diciembre de 2022

Sec. III. Pág. 166916

otras, considerando que existe una clara falta de identidad entre las mismas que exige
acreditar debidamente esa correspondencia.
Por su parte el notario recurrente argumenta en contrario que en el certificado de
tasación no existe el condicionamiento alegado en la nota de calificación, sino
únicamente una advertencia, y que no hay duda de que las fincas hipotecadas están
perfectamente identificadas respecto a sus perímetros, por las referencias catastrales
que constaban originalmente en la escritura de préstamo hipotecario y en los propios
libros registrales. Afirmando, también, que es la identidad o correspondencia de una
finca con otra lo que se exige por la ley en los certificados de tasación, y no, como
parece exigir la nota de calificación, la completa coordinación entre el Catastro y el
Registro de la Propiedad.
2. La problemática del significado del certificado de tasación de las fincas hipotecas
a efectos de inscripción de los procedimientos especiales de ejecución hipotecaria ha
sido ya abordada por esta Dirección General en las Resoluciones de 22 de enero y 24 de
marzo de 2014 y 7 de octubre de 2015, entre otras, para destacar el carácter imperativo
de los requisitos establecidos por los artículos 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil
y 129 de la Ley Hipotecaria, entre ellos la tasación ECO realizada por entidad
homologada de la finca hipotecada con cumplimiento de su normativa específica, y la
exigencia de que el procedimiento de ejecución hipotecaria se desarrolle de acuerdo con
los pronunciamientos registrales dado el carácter constitutivo de la inscripción de
hipoteca (artículos 1875 del Código Civil y 130 de la Ley Hipotecaria).
Inicialmente la exigencia de tasación de la Ley de la Ley 2/1981 de 25 de marzo, de
regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero,
tenía como objeto prioritario garantizar el cumplimiento de los límites impuestos al
importe de los créditos hipotecarios que puedan servir de garantía a las emisiones de
cédulas o bonos hipotecarios (artículo 2 de la Orden ECO 805/2003), lo que servía de
protección frente a la sobretasación no sólo a los inversores en el mercado hipotecario
sino también al propio deudor cualquiera que fuere su condición, previniendo situaciones
de sobreendeudamiento.
Pero posteriormente la citada Ley 1/2013 a esa finalidad inicial añadió, para toda
hipoteca ya se destine o no a servir de cobertura a una emisión de títulos hipotecarios, el
amparo a los usuarios de los servicios financieros del peligro de la infravaloración del
inmueble dado en garantía, situación que en los ciclos económicos de crisis y de
contracción de la demanda inmobiliaria puede llegar a traducirse en un quebranto
patrimonial relevante para el deudor ejecutado, sobre todo teniendo en cuenta que tanto
las posturas mínimas admisibles en la subasta, como la posible adjudicación de la finca
al acreedor, en los casos de subasta desierta por falta de licitadores, se determinan por
un valor resultante de la aplicación de ciertos porcentajes (70 %, 60 % o 50 %, según se
trata de vivienda habitual o no) sobre el valor de tasación para subasta fijado en la
escritura de constitución (artículos 670 y 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), lo cual
puede llevar, si la tasación fue baja, a que el precio del remate o de la adjudicación al
acreedor sea muy inferior al valor objetivo de la finca.
En esa actual situación legislativa, las resoluciones antes citadas señalan que para
poder inscribir los pactos de ejecución directa sobre bienes hipotecados o el pacto de
venta extrajudicial incluidos en las escrituras de constitución de hipoteca, resulta
imprescindible que se acredite al registrador, a través de la certificación oficial pertinente,
la tasación realizada conforme a lo previsto en la ley 2/1981 de 25 de marzo, de
regulación del mercado hipotecario, para que éste pueda comprobar que el tipo de
subasta no es inferior al 100 % del valor de dicha tasación (tras la Ley 5/2019).
Su infracción implicaría la nulidad de la estipulación correspondiente, lo que la
inhabilita para su acceso al Registro de la Propiedad y, por tanto, para permitir el
ejercicio de la acción hipotecaria por tales vías procedimentales, de conformidad con el
artículo 130 de la Ley Hipotecaria.
3. En cuanto a la validez del certificado de tasación sujeto a condicionamientos, el
artículo 9 de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, dispone que «salvo lo previsto en

cve: BOE-A-2022-20505
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