BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 5 de diciembre de 2022

Sec. III. Pág. 166872

de 2006 y 28 de junio y 21 de octubre de 2013, y las resoluciones de la Dirección
General de los Registros y del Notariado de 17 de septiembre de 2014 y 10 de abril
de 2017.
1. Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de
protocolización de operaciones particionales en la que concurren las circunstancias
siguientes: la escritura es de 26 de noviembre de 2021; se otorgan las operaciones
particionales causadas por el fallecimiento de don J. C. S.; la finca número 9 del
inventario es una urbana de carácter privativo, cuyo título reseñado es, en cuanto a una
mitad indivisa, el de la liquidación de gananciales que se efectúa en el cuaderno
particional; de la otra mitad indivisa, procedente de la herencia de doña E. C. S, «en
virtud de Auto de 1 de septiembre de 2008 emitido por el Juzgado de Primera Instancia
n.º 18 de Valencia bajo el número de Autos de Declaración de Herederos 34/2008 cuya
parte dispositiva dispone declarar a D. J. C. S. heredero abintestato del titular registral
del referido inmueble. Auto que se une al presente documento».
La registradora señala como defecto que la finca aparece inscrita a favor de persona
distinta, no habiendo tenido acceso al Registro la herencia de la titular registral que se
indica en el título, por lo que debe aportarse el título previo, debidamente liquidado de los
impuestos correspondientes, por principio de tracto sucesivo.
El recurrente alega que, por derecho de transmisión, la finca pasa a formar parte de
la herencia de don J. C. S., que ha sido aceptada y repartida a sus tres hijos; que hay
una sola adquisición hereditaria y un solo hecho imponible, ya que los herederos
transmisarios suceden directamente al causante de la herencia.
2. Conviene recordar que el principio de tracto sucesivo, consagrado en el
artículo 20 de la Ley Hipotecaria, impone que para inscribir actos declarativos,
constitutivos, modificativos o extintivos del dominio o de los derechos constituidos sobre
el mismo, dichos actos deberán estar otorgados por los titulares registrales, ya sea por
su participación voluntaria en ellos, ya por decidirse en una resolución judicial dictada
contra los mencionados titulares registrales, lo que no es sino aplicación del principio de
legitimación registral, según el cual a todos los efectos legales se presume que los
derechos reales inscritos en el registro existen y pertenecen a su titular en la forma
determinada por el asiento respectivo (artículo 38.1.º de la Ley Hipotecaria).
Como ha afirmado con reiteración este Centro Directivo (vid., por todas, la
Resolución de 10 de abril de 2017) es principio básico de nuestro Derecho hipotecario,
íntimamente relacionado con los de salvaguardia judicial de los asientos registrales y el
de legitimación, según los artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria, el de tracto
sucesivo, en virtud del cual, para inscribir un título en el Registro de la Propiedad se
exige que esté previamente inscrito el derecho del transmitente (artículo 20 de la Ley
Hipotecaria). En consecuencia, estando las fincas transmitidas, inscritas en el Registro
de la Propiedad y bajo la salvaguardia de los tribunales a favor de una persona distinta,
no podrá accederse a la inscripción del título calificado sin consentimiento del titular
registral, que resulte de los correspondientes títulos traslativos con causa adecuada (cfr.
artículos 2 y 17 de la Ley Hipotecaria).
Sólo con las mencionadas cautelas puede garantizarse el adecuado
desenvolvimiento del principio constitucional de la protección jurisdiccional de los
derechos e intereses legítimos y de la interdicción de la indefensión, con base en el
artículo 24 de la Constitución, una de cuyas manifestaciones tiene lugar en el ámbito
hipotecario a través de los reseñados principios de salvaguardia judicial de los asientos
registrales, tracto sucesivo y legitimación.
Esta doctrina ha sido refrendada por la propia jurisprudencia del Tribunal Supremo
(vid. Sentencias de la Sala Primera de 21 de marzo de 2006 y 28 de junio y 21 de
octubre de 2013) al afirmar que «el registrador puede y debe calificar si se ha cumplido
la exigencia de tracto aun cuando se trate de documentos judiciales, ya que
precisamente el artículo 100 del Reglamento Hipotecario permite al registrador calificar
del documento judicial «los obstáculos que surjan del Registro», y entre ellos se
encuentra la imposibilidad de practicar un asiento registral si no ha sido parte o ha sido

cve: BOE-A-2022-20500
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