BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 2 de diciembre de 2022

Sec. III. Pág. 165480

artículo 18 de la Ley Hipotecaria dispone que, si existiera pendiente de inscripción un
título presentado con anterioridad, el plazo de quince días para calificar se computará
desde la fecha de la inscripción del título previo y que, en estos casos, la vigencia del
asiento de presentación se entenderá prorrogada hasta la terminación del plazo de
inscripción. Como ya precisaron las Resoluciones de 23 de octubre de 1998, 5 de abril
de 1999, 23 de octubre y 13 de noviembre de 2001, dado el alcance del principio de
prioridad, básico en un sistema registral de fincas (cfr. artículos 17, 24, 32 y 248 de la
Ley Hipotecaria), la calificación de un documento deberá realizarse en función de lo que
resulte del mismo y de la situación tabular existente en el momento de su presentación
en el Registro (cfr. artículos 24 y 25), sin que puedan obstaculizar su inscripción otros
títulos, aunque sean incompatibles, presentados con posterioridad. Por tanto, confiriendo
dicho principio preferencia al título primeramente ingresado al Registro sobre los
posteriores, tal preferencia exige lógicamente, en principio, que los registradores
despachen los documentos referentes a una misma finca por riguroso orden cronológico
de su presentación en el Diario, salvo que sean compatibles entre sí».
En el mismo sentido, la Resolución de este Centro Directivo de 24 de septiembre
de 2020 declaró en su fundamento de Derecho segundo: «la calificación de un
documento deberá realizarse en función de lo que resulte del título que se califica y de la
situación tabular existente en el momento mismo de su presentación en el Registro. Esto
significa que los registradores pueden y deben tener en cuenta documentos pendientes
de despacho relativos a la misma finca o que afecten a su titular, aunque hayan sido
presentados con posterioridad con el fin de evitar asientos inútiles que deberían
cancelarse al extender los asientos derivados de un título posterior que ordena la
cancelación de los mismos».
4. Y aunque, ciertamente, el principio en su vertiente literaria se refiere a una
misma finca, tiene una vertiente geográfica, en virtud de la cual los títulos pueden
referirse a fincas con georreferenciación contradictoria.
Esa vertiente geográfica se extrae de lo dispuesto en la regla octava del
artículo 203.1 de la Ley Hipotecaria que hace suyo este principio, en sede del expediente
de dominio al disponer: «Durante la vigencia del asiento de presentación, o de la
anotación preventiva, no podrá iniciarse otro procedimiento de inmatriculación que afecte
de forma total o parcial a la finca objeto del mismo».
La regla citada es también aplicable al expediente del artículo 201 de la Ley
Hipotecaria referido al expediente notarial para obtener la rectificación de la descripción
de la finca y a la incorporación de la georreferenciación de la finca, que no excluye la
regla Octava de su ámbito de aplicación.
Por ello, no hay razón para que no pueda aplicarse también al caso de vigencia
simultánea de asientos de presentación referidos a expedientes del artículo 199 de la
Ley Hipotecaria, de contenido contradictorio entre ellos.
En la vertiente geográfica del principio, nos situamos en el ámbito de jerarquía o
exclusión, pues presentado un título que incorpora georreferenciación que completa la
descripción de la finca, esta tiene preferencia excluyente sobre cualquier otra
georreferenciación incorporada a un título presentado después, contradictoria o
incompatible por solapar con la primeramente presentada, determinando la preferencia la
fecha del asiento de presentación del título con georreferenciación incorporada
primeramente presentado, que origina la protección mediante la calificación registral que
evitará que, en lo sucesivo, se despache la georreferenciación de una finca cuya
delimitación coincida con la previamente presentada, mientras esté vigente el asiento de
presentación de la primeramente presentada.
5. La aplicación de la vertiente geográfica del principio de prioridad registral al
presente caso determina que el título por el cual se agrupan las fincas registrales 4.808
y 4.572 de Selva, la cual colinda por el Norte y frente con la finca descrita en el título de
agrupación calificado, es preferente al título objeto de calificación. El primero se
encuentra en proceso de georreferenciación, iniciado por la presentación de una
escritura de agrupación otorgada el día 7 de abril de 2022 ante la notaria de Muro, doña

cve: BOE-A-2022-20246
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Núm. 289